متوسط أسعار الفيلات في السعودية ينخفض 17 % خلال شهرين

وسط تحسن في حركة الصفقات

إطلاق برنامج «سكني» ساهم في تراجع أسعار الفيلات بالتزامن مع تراجع الطلب (تصوير: خالد الخميس)

تراجع قطاع الفيلات السكنية في السعودية ما يقارب 17.6 في المائة، في متوسط الأسعار خلال الشهرين الماضيين، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، بمتوسط سعر ربع سنوي 874 ألف ريال (233 ألف دولار) للفيلا الواحدة، وأظهرت الاتجاهات السعرية قصيرة الأجل انخفاضا سنويا لجميع متوسطات الأسعار في الفترة ذاتها مقارنة بالعام الماضي.
وأسهمت الإصلاحات الحكومية، وآخرها إطلاق برنامج «سكني»، في التأثير إيجابا على السوق، وهو ما ألقى بظلاله إيجابا على أسعار الفيلات التي بدأت في الانحسار بالتزامن مع تراجع الطلب عليها لأمور عدة، أهمها: انتظار ما ستفضي إليه المشاريع الحكومية، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر.
وتوقع عقاريون أن يواجه القطاع العقاري «الاستثماري» صدمات متتالية ستضغط على القيمة العامة للعقار التي من المتوقع أن تنخفض، بما في ذلك قطاع الفيلات السكنية التي تعد أحد أعمدة العقار المحلي.
وأكد عبد الرحمن النجار الذي يدير مجموعة استشارات عقارية، وجود ارتباك في حركة السيولة نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي ستصب لصالح المواطن عبر خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع، لافتا إلى أن الفيلات السكنية فقدت ما يقارب 25 في المائة من قيمتها العامة بعد ثبات الأسعار فترة طويلة، وهو ما يعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الأشهر الستة الماضية فقط، ما يعني أن القطاع العقاري سيشهد مزيدا من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك.
واعتبر أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجديا، خصوصا أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس في مبلغ التمويل.
وتحدث عن تحديات كبرى أمام المطورين العقاريين، خصوصا مع دخول الحكومة كمنافس غير ربحي عبر برنامج «سكني»، لافتا إلى أن الاستثمار يبتعد عن الفيلات التي تعاني من تراجع قيمتها والطلب عليها في آن واحد بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية، وهو ارتداد طبيعي للمعدل العام لأداء العقار الذي يشهد ضغوطات كبيرة في حركة البيع والشراء. وتابع: «ارتفاع الأسعار له دور كبير فيما يحدث الآن في السوق وبالتالي فإن تصحيح الأسعار أولى خطوات النجاح، وهو ما سيحدث بشكل أو بآخر لضمان استمرارية الاستثمارات في القطاع».
وتباين التغير الأسبوعي في قيمة الصفقات العقارية بين كل من القطاعين السكني والتجاري، فانخفض إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 2.4 في المائة، مقارنة بارتفاعه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 27.9 في المائة، لتستقر قيمة الصفقات السكنية مع نهاية الأسبوع عند مستوى 900 مليون دولار. ويُعزى الانخفاض خلال الأسبوع في قيمة صفقات القطاع السكني، إلى هبوط قيمة الصفقات على الأراضي السكنية بنسبة 3.2 في المائة، التي شكلت نحو 89.7 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع السكني.
وعن تحولات السوق فيما يخص السيولة، أكد فهد المقرن الذي يدير شركة المقرن للاستثمارات العقارية، أن السوق فقدت خلال الربع الأول من العام الحالي مقارنة بالفترة ذاتها من 2016 ما يزيد على 26 في المائة، وهو ما انعكس بشكل مباشر على الأسعار ولو بنسب لا تتلاءم مع هذا الانخفاض، لكن منذ بداية الربع الثاني وحتى الآن فقدت السوق ما يزيد على 17 في المائة مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، ما يعني تحسنا في الطلب، لكنه لا يعني إعادة الأسعار إلى سابق عهدها، إذ تحتاج السوق إلى بلورة في قيمتها بشكل عام، وهو ما يحصل بشكل تدريجي.
وتطرق المقرن إلى تصاميم الفيلات، مشيرا إلى اختلاف في تصميم وطريقة بناء الفيلات التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة عن الفيلات القديمة، موضحا أن الضغط الأكبر هو حول المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتا إلى أن الأحياء القديمة تعاني أساسا من الركود، وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل، إلا أن ذلك لم يكن مؤثرا بالشكل المطلوب، نظرا لاختلاف عقلية وثقافة المشتري عما كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق، وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة، موضحا أن المتر الواحد أصبح محسوبا وبدقة عند وضع المخططات التي انتشرت بدورها بشكل كبير وأصبحت أكثر جمالا وتغيرا.
هذا وسجل إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية ارتفاعا بنسبة بلغت 13.0 في المائة، مقارنة بارتفاعه للأسبوع الأسبق بنسبة 9.7 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية بنهاية الأسبوع العشرين من العام الجاري عند مستوى 1.3 مليار دولار.
إلى ذلك أشار ريان الحجاب، الخبير العقاري، إلى أن الانخفاض أشمل من كونه يلف قطاعا بعينه، بل إنه يغطي جميع الأفرع العقارية المختلفة كونها جميعا تأثرت من الانخفاض الحاصل في الطلب، إلا أن الضغوطات كبيرة على الإنشاءات بالتحديد، وذلك لارتباطها بفترة زمنية معينة، وأن المنزل كلما تقدم به العمر نقصت قيمته وبالتالي الطلب عليه.
يشار أن قطاع الفيلات السكنية سجل انخفاضا سنويا لجميع متوسطات الأسعار خلال الشهرين الأولين من الربع الثاني للعام الجاري حتى 21 مايو (أيار) الجاري، بما يعادل الـ17.6 في المائة. وكان المؤشر العقاري لمتوسط أسعار الفيلات خلال عام 2016 قد بين انخفاضا في متوسط السعر السنوي للفيلات السكنية بنسبة 16.6 في المائة مقارنة بعام 2015، وهو ما يوضح الانخفاض الحاصل في هذا الفرع الذي من المتوقع أن يشهد مزيدا من الانخفاض خصوصا مع دخول وزارة الإسكان بقوة عبر برنامج «سكني» والآثار المتوقعة لدفع رسوم الأراضي البيضاء.