التغيرات في سوق العقار السعودي تدفع أسعار الفيلات السكنية للهبوط

المخططات الجديدة الأكثر تأثرًا.. وعمر المنشأة أهم العوامل

أدت التغيرات التي شهدها القطاع العقاري السعودي خلال الفترة الأخيرة، خصوصًا بعد فرض رسوم الأراضي البيضاء، إلى نزول أسعار الفيلات السكنية، خصوصًا خلال الربع الأخير من العام الحالي، وذلك بعد سلسلة ارتفاع خلال السنوات الماضية.
ويتأثر انخفاض قيمة الفيلات بحسب المكان والعمر، إلا أن الانخفاض الأكبر كان للفيلات الجديدة ذات الحجم الصغير التي لا تتجاوز مساحتها 325 مترًا مربعًا، إذ تجاوز الانخفاض فيها 20 في المائة، خصوصًا في المشاريع الكبرى التي لم تستطع تصريف عشرات الفيلات منذ سنوات، كما شهدت الفروع العقارية الأخرى مستويات من الانخفاض بحسب عقاريين.
وأشار المستثمر العقاري راشد الهويشل إلى أن السوق العقارية تشهد إعادة تشكيل ابتداء من سعر الأرض، ومرورًا بتكلفة البناء وانتهاءً بسعر البيع، حيث تضمنت سلسلة من الانخفاضات في جميع الخطوات، الأمر الذي انعكس على القيمة النهائية، معتبرًا أن فتح الطريق نحو الانخفاض «أمر إيجابي» بعد زيادة قيمة العقار إلى مستويات كبيرة، لافتًا إلى أن هبوط مؤشر الأرباح ولو بشيء يسير هو إنجاز كبير، خصوصًا أن العقار افتقد النزول منذ أكثر من 8 سنوات.
وتابع الهويشل: «نتحدث هنا بالتحديد عن الفيلات التي لم تشهد أي انخفاض يُذكر منذ سنوات رغم نقص الطلب عليها خلال الأعوام الماضية، وهو ما أدى إلى زيادة كبيرة في المشاريع والالتزامات التي تربط شركات التطوير العقاري بالمقاولين، خصوصًا أن بعض المشاريع منتهية منذ سنوات، ولم يتم بيع أكثر من 30 في المائة منها في ظل التفاوت بين قدرة المشتري وعرض البائع».
وأوضح الهويشل أن ما يحدث للقطاع العقاري هو «نقلة كبيرة» تطوي صفحة من التضخم بدأت في الانحسار، وستكون أكثر قسوة مع بدء دفع رسوم الأراضي البيضاء، وهو الحدث الأكثر تأثيرا في تاريخ العقار المحلي.
وسجل المؤشر العقاري السكني العام انخفاضًا في متوسط قيمته بنسبة 3.4 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.2 في المائة، ليستقر عند 645.7 نقطة. كما سجل المؤشر العام لإجمالي الوحدات السكنية انخفاضًا بنسبة 2.0 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.2 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 691.4 نقطة، في حين سجل مؤشر أسعار الأراضي السكنية انخفاضًا بلغت نسبته 2.7 في المائة، مقارنة بارتفاعه الطفيف خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 0.2 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 627.0 نقطة. إلى ذلك، تحدث عبد الرحمن النجار، الذي يدير مجموعة استشارات عقارية، عن حال السوق من ناحية القيمة، مشيرًا إلى أن هناك ارتباكًا في حركة السيولة نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي ستصب لصالح المواطن عبر خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع، وهو ما يحصل الآن، حيث فقدت الفيلات السكنية نحو 20 في المائة من قيمتها بعد ثبات أسعارها طويلاً، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، إذ إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الأشهر الستة الماضية فقط، مما يعني أن القطاع العقاري من المتوقع أن يشهد مزيدًا من الانخفاض خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، معتبرًا أن الاستجداء بالتمويل العقاري لن يكون مجديًا، خصوصًا أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة، وليس في مبلغ التمويل.
وتطرق النجار إلى أن أسعار الفيلات في منطقة الرياض انخفضت، خصوصًا على الأطراف والأحياء الجديدة الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتًا إلى أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير، خصوصًا لمن يضع رأسماله الأكبر في المشاريع القائمة، وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري.
وأكد النجار أن الفيلات الصغيرة التي لا تتجاوز مساحتها 325 مترًا تضررت بعد موجة الارتفاع، إذ إنها الأكثر رواجًا في المشاريع السكنية.
وكان إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية سجل ارتفاعا بنسبة 12.5 في المائة، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 29.6 في المائة، لتستقر بدورها قيمة صفقات السوق بنهاية الأسبوع الرابع والأربعين من العام الحالي عند مستوى 3.6 مليار ريال (960 مليون دولار)، وهو أدنى من المتوسط العام لقيمة الصفقات للعام الحالي بنسبة 30.3 في المائة.
إلى ذلك، أشار الخبير العقاري ريان الحجاب إلى أن انخفاض القيمة يشمل جميع الفروع العقارية كونها جميعًا تأثرت من الانخفاض الحاصل في الطلب، إلا أن الضغوط كبيرة على الإنشاءات بالتحديد لارتباطها بفترة زمنية معينة، إذ إن المنزل كلما تقدم به العمر نقصت قيمته، وبالتالي انخفض الطلب عليه.
وأضاف الحجاب أن «الضغط الأكبر» يدور في فلك المنازل الجديدة، التي أُنشئت للاستثمار، وهو بنسب أقل في المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتًا إلى أن الأحياء القديمة تعاني أساسًا من الركود، وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل، إلا أن ذلك لم يكن مؤثرًا بالشكل المطلوب نظرًا لاختلاف عقلية وثقافة المشتري عمّا كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق، وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغَلَّة.
وعلى مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال أسبوع، سجلت العقارات ارتفاعًا بلغت نسبته 25.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 30.0 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع عند مستوى 3139 عقارًا مبيعًا. وشهدت جميع مبيعات العقارات الأخرى بمختلف أنواعها ارتفاعات أسبوعية، باستثناء العمائر السكنية التي سجلت انخفاضا بنسبة 22.2 في المائة.