تحسن أقل من المتوقع في السوق العقارية بالقاهرة في 2015

الشكوك الاقتصادية والسياسية والأمنية تقلص النمو

جانب من عقارات العاصمة المصرية القاهرة (رويترز)

شهدت العاصمة المصرية تحسنا طفيفا في عدد الوحدات العقارية المعروضة في عام 2015، وهذا في كل الشرائح، المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والفندقية.
ففي القطاع السكني، كانت الحركة أقل مما كانت عليه في السنوات السابقة، وذلك على خلفية استمرار تأخر أعمال التشييد في عددٍ من المشاريع. ويعكس هذا التأخير في تسليم المشاريع الافتراضات المفرطة في التفاؤل من جانب المطورين والتباطؤ في مستوى المبيعات المسبقة، وتتوقع مؤسسة «جيه إل إل»، كبرى شركات الاستشارات العقارية، استمرار تأخر أعمال البناء في عام 2016، نظرًا لارتفاع تكاليف البناء نتيجة انخفاض سعر العملة المحلية والقيود المفروضة على استيراد مواد البناء.
وتم تسليم 7.560 وحدة سكنية فقط في القاهرة على مدار العام، مقارنة بنحو 30 ألف وحدة توقع المطورون إنشاءها في بداية العام، أي أن 25 في المائة فقط من الخطة هي نسبة ما تحول إلى واقع.
ورغم البداية الجيدة لحركة مبيعات وإيجار العقارات السكنية في 2015، بسبب رغبة العائلات في الانتقال من المناطق الرئيسية إلى المدن الأقل ازدحامًا، فإن وتيرة النمو تباطأت في سوقي التمليك والإيجارات في الربع الأخير، نتيجة الغموض المسيطر على مستقبل الجنيه المصري.
وشهدت أسعار الفيلات استقرارًا في الربع الأخير، بينما واصلت أسعار الشقق ارتفاعها في الربع الرابع من 2015، بنسبة قدرها 8 في المائة في مدينة السادس من أكتوبر (غرب العاصمة)، و4 في المائة في ضاحية القاهرة الجديدة (شرق العاصمة).
أما سوق وحدات التجزئة فشهدت نموًا معقولاً في مولات التسوق المطابقة للمعايير الدولية، مع ملاحظة أن التركيز في الفترة الأخيرة كان على مساحات تجارة التجزئة الراقية.
وواصلت الإيجارات في سوق تجارة التجزئة ارتفاعها خلال 2015، إلا أن توقعات النمو المستمر في الإيجارات تضاءلت نتيجة المستوى العالي من المعروض الإضافي من الوحدات، وارتفاع التضخم، وضعف الجنيه المصري، والنقص في احتياطي العملة الأجنبية، والقيود المفروضة على البضائع المستوردة.
ويتوقع أيمن سامي، رئيس مكتب مصر في مجموعة «جيه إل إل»، أن تستمر معاناة سوق التجزئة المنظم في القاهرة الكبرى من نقص المعروض على المدى القصير والمتوسط».
وشهدت القاهرة إضافة ما يقرب من 93 ألف متر مربع لإجمالي المساحة القابلة للتأجير في عقارات تجارة التجزئة، ما يرفع إجمالي المساحة المتاحة للتأجير لقطاع التجزئة في مولات التسوق في المدينة إلى 1.3 مليون متر مربع.
وكانت جميع الإنجازات في عام 2015 عبارة عن عمليات تطوير في القاهرة الجديدة، وقد تمّ تأجيل افتتاح عدد من مولات التجزئة كان من المقرر افتتاحها في عام 2015.
وكانت أهم الإضافات لشريحة التجزئة في مولات «إعمار سكوير» في منطقة المقطم، و«مدينتي ميغا مول» في شرق القاهرة، و«مول مصر» في غرب القاهرة، وإن كان من الصعب الانتهاء وتسليم جميع هذه المولات بحلول نهاية عام 2017 كما هو مقرر حاليًا، وفقا لتقرير «جيه إل إل».
أما العقارات الفندقية، فقد تم إضافة منشأة واحدة فقط هي فندق النيل ريتز كارلتون، المطل على النيل وسط العاصمة المصرية، والذي يضم 330 غرفة فندقية، مما زاد عدد المعروض من الغرف الفندقية إلى 28.030 غرفة في القاهرة الكبرى.
وكان من المقرر الانتهاء من فندق سانت ريجيس القاهرة في العام ذاته، لكن افتتاحه التمهيدي تم تأجيله إلى عام 2016، وسيبقى المعروض في الشريحة الفندقية محدودًا في المستقبل، حيث لا يوجد سوى 743 غرفة فندقية قيد الإنشاء سيتم تسليمها خلال عامي 2016 - 2017.
وعلى مستوى الإشغالات، فقد ارتفعت معدلات الإشغال بنسبة 9 في المائة مقارنة بعام 2014، بينما حافظ متوسط عائد الغرفة الفندقية الواحدة على استقراره خلال العام بزيادةٍ بلغت اثنين في المائة فقط.
وتحتاج سوق الفنادق لاستتباب الأمن حتى يعود لمستويات نمو ما قبل الثورة، إذ إن «الحفاظ على الأمن هو العامل الحاسم في نجاح الحملات الأخيرة التي تقوم بها وزارة السياحة لزيادة السياحة الخارجية الوافدة إلى مصر»، وفقا لأيمن سامي.
وفي سوق المكاتب، شهدت القاهرة نشاطًا محدودًا خلال عام 2015، واتجهت غالبية الطلب نحو المدن الجديدة الواقعة إلى الشرق والغرب من القاهرة.
ومع الانخفاض في قيمة العملة الذي شهده النصف الثاني من عام 2015، إلى جانب استمرار القيود على تدفقات رأس المال إلى الخارج، قام المستأجرون بالتفاوض على تخفيض الإيجارات لمواجهة آثار انخفاض قيمة العملة، فهبطت الإيجارات نتيجةً لذلك خلال الربع الأخير في القاهرة الجديدة بنسب تتراوح بين 4 في المائة و7 في المائة، بينما استقر معدل الشواغر خلال عام 2015، منهيًا العام عند 26 في المائة.
ومن المرجح أن تؤدي الشكوك التي تحوم حول استقرار العملة واحتمالات فرض ضوابط أكثر صرامة على رأس المال إلى الحد من دخول معروض جديد إلى السوق في عام 2016.
وشهد عام 2015 إضافة 31 ألف متر مربع لإجمالي المساحات المكتبية القابلة للتأجير، مما رفع إجمالي المعروض إلى 920 ألف متر مربع، ويقع 15 ألف متر مربع من المعروض الجديد في مدينة السادس من أكتوبر، والباقي في القاهرة الجديدة.
ومن المتوقع إنجاز مستويات مماثلة من المعروض على مدى العامين المقبلين، مما سيضيف 70 ألف متر مربع إلى إجمالي المساحات القابلة للتأجير المقرر إنجازها خلال عامي 2016 - 2017.
وكان الإنجاز الأكبر في الربع الأخير من 2015 مرتبطا بإنشاءات «لاندمارك أدمن 2»، وهو بناء مكتبي في القاهرة الجديدة.
وتقول مجموعة «جيه إل إل» إنه في حالة تقديم حوافز حكومية للقطاع، والإنفاق الكبير على البنية التحتية لجذب الاستثمارات الأجنبية، ستنتعش أسواق العقارات، وسيدفع هذا الدعم الحكومي بعض المطوّرين إلى الإعلان عن مشاريع جديدة.