المشاريع الجديدة تضغط على أسعار العقارات في دبي نحو الهبوط

3 % انخفاضا في أسعار الإيجارات خلال الربع الثاني

جانب من عقارات دبي («الشرق الأوسط»)

تشهد العمليات العقارية في إمارة دبي هدوءا خلال الفترة الحالية، وذلك بسبب عدد من العوامل التي أشارت لها تقارير بنكية وبحثية يتمثل أبرزها في دخول المزيد من الوحدات العقارية للعرض، مما رفع حجم المعروض في مقابل الطلب خلال الربع والنصف الأول من العام الحالي.
وقال تقرير عقاري لمصرف أبوظبي الإسلامي إن أسعار إيجارات العقارات السكنية في دبي انخفضت بنسبة 3 في المائة خلال الربع الثاني من عام 2015، في الوقت الذي شهدت فيه السوق طرح 6750 وحدة سكنية جديدة في الفترة ذاتها، ليرتفع بذلك إجمالي المحفظة العقارية السكنية للمدينة إلى 479 ألف وحدة.
وتقع معظم الوحدات الجديدة على شارع الشيخ محمد بن زايد، حيث تحتضن «المنطقة العالمية للإنتاج الإعلامي» 26 في المائة من إجمالي المعروض الجديد. كما شهدت أسعار الشقق السكنية المكتملة انخفاضا بنسبة 3.5 في المائة على أساس ربع سنوي، فيما سجّل معدل أسعار المبيع في منطقة الخليج التجاري أعلى نسبة انخفاض بمقدار 5 في المائة.
وقال بول مايسفيلد، الرئيس التنفيذي لشركة «إم بي إم» العقارية، ذراع إدارة العقارات التابعة لمصرف أبوظبي الإسلامي: «تشهد سوق دبي إطلاق عدد كبير من المشاريع العقارية الجديدة، الأمر الذي يشير إلى أهمية أن تتمتع العقارات بالمواصفات القادرة على جذب المشترين المحتملين وإقناعهم بقيمتها الاستثمارية، وهذا يعني بالضرورة التحوّل إلى عقارات السوق المتوسطة المتكاملة والمُدارة بشكل جيد، وبالأخص الواقعة في مكان قريب من الموقع الذي سيستضيف معرض (إكسبو 2020)». وأضاف مايسفيلد «نلاحظ أيضا تركيزا متزايدا على الحوافز والمواصفات الفريدة خصوصا بالنسبة لشريحة المنازل الفاخرة، ونتوقع أن يستفيد المشترون من هذه التوجهات وتحظى باستحسانهم».
ويواصل قطاع العقارات المكتبية في دبي أداءه المتوازن رغم الارتفاع الكبير في عدد العقارات المكتبية الجديدة مع بقاء أسعارها مستقرة عموما. وتوقع التقرير أن تدخل السوق 2.5 مليون قدم مربعة إضافية من المساحات المكتبية بحلول نهاية عام 2015، علما بأن عددا قليلا من المطورين والمستثمرين يقفون وراء معظم المعروض الجديد.
وفي المقابل، حافظت مشاريع التجزئة الرئيسية على أدائها الجيد في ظل النمو السليم لعدد سكان الإمارة وأعداد السياح القادمين من دول مجلس التعاون الخليجي والصين والهند، وشهد معدل إيجارات محلات التجزئة الرئيسية ارتفاعا بنسبة 6.4 في المائة في الربع الثاني، على خلفية الصعوبة التي تواجهها شركات التجزئة في العثور على مواقع في المراكز الرئيسية.
وأضاف قطاع الضيافة وفقا لتقرير لمصرف أبوظبي الإسلامي إلى محفظته أكثر من 1200 غرفة فندقية من فنادق وشقق فندقية جديدة خلال الربع الثاني من 2015، معظمها في منطقة الخليج التجاري بنسبة 68 في المائة، وتأثرت الشريحة الفاخرة من السوق عموما على نحوٍ ملموس، بتراجع عدد السياح من روسيا، وقد أدى الارتفاع الكبير في أعداد السياح القادمين من الهند والصين وعدد من الدول الأفريقية إلى الحفاظ على استقرار أداء الشريحة الاقتصادية.
من جهته، قال كريغ بلومب، رئيس دائرة الأبحاث في مجموعة «جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا»: «تواصل سوق دبي العقارية مواجهة ضغوط هبوطية خلال الربع الثاني من السنة، فقد ظل مؤشر الإيجارات السكنية ثابتا نسبيا في حين تراجعت أسعار البيع بمتوسط 8 في المائة سنويا حتى 2015، ويأتي هذا في وقت تظهر فيه سجلات دائرة الأراضي والأملاك في دبي انخفاضا بنسبة 69 في المائة في عدد الصفقات السكنية خلال الربع الأول من العام مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2014». وأضاف بلومب: «تصحيح الأسعار بأرقام فردية يأتي في تناقض حاد مع التراجعات التي شهدناها في عامي 2008 و2009، ويمثل مؤشرا واضحا على أن السوق في اتجاهها إلى مرحلة النضوج، ونتوقع أن يتراجع حجم الصفقات ومن ثم أسعار البيع خلال النصف الثاني من العام».
وبحسب تقرير «جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا»، فقد أشار إلى أنه في ظل المعروض الجديد والزيادة المحدودة في صافي معدل الاستيعاب، فإن الشريحة التجارية تتسم بالاستقرار، وينبغي أن تظل كذلك على المدين القصير والمتوسط. وتوقع دخول 1.2 مليون متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير إلى السوق على مدار العامين المقبلين. في الوقت الذي أوضح فيه أن خطط مركز دبي المالي العالمي الرامية إلى مضاعفة حجمه ثلاث مرات بحلول 2024 سوف تعزز وضعية دبي كمركز تجاري إقليمي وسيكون لها أثر إيجابي على أداء الشريحة المكتبية على المدى الطويل.
وتابع كريغ بلومب: «كان أداء شريحة عقارات تجارة التجزئة مستقرا خلال الربع الثاني، دون أي زيادات ملحوظة في أسعار الإيجارات عبر مختلف أنواع المراكز التجارية. تباطأت أسعار عقارات تجارة التجزئة، لا سيما في شريحة العقارات الترفيهية، وهذا يرجع في المقام الأول إلى التراجع في أعداد السائحين الوافدين من روسيا، في حين أن المستوى الحالي لتشبع السوق في شريحة الأغذية والمشروبات من المتوقع له أن يمثل ضغطا على تجار التجزئة ويدفعهم إلى تمييز عروضهم في ظل احتدام المنافسة».
وأضاف شهاب بن محمود، رئيس مجموعة الفنادق والضيافة في مجموعة «جيه إل إل الشرق الأوسط وأفريقيا»، قائلا: «تحافظ الشريحة الفندقية في دبي على مكانتها باعتبارها الأقوى في المنطقة، في ظل التراجع المستمر لمؤشرات النشاط، ولا يزال الربع الثاني يعكس أثر التراجع في عدد السياح الوافدين من روسيا ومنطقة اليورو. وقد كان من شأن التعديلات على متوسط سعر الغرفة في الليلة جعل تأثير معدل الإشغال بالمدينة محدودا نسبيا، حيث استمر في نطاق المتوسط السائد على مدار السنوات العشر السابقة، وانخفض سعر الغرفة في الليلة على مدار الربع الثاني من عام 2015 بنسبة 7.2 في المائة عن المتوسط السائد على مدار السنوات العشر السابقة، وذلك في ترجمة واضحة لاحتدام المنافسة، مما يبرز الحاجة إلى أن يركز ملاك الفنادق على الكفاءات التشغيلية».
وظلت الشريحة المكتبية بسوق دبي العقارية مستقرة على مدار الربع الثاني، حيث سجل متوسط أسعار الإيجارات في منطقة الأعمال المركزية 1.860 درهم للمتر المربع، وتراجعت معدلات الشغور بنسبة هامشية بلغت 23 في المائة، مع تسليم 162 ألف متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير.
في الوقت الذي أشار فيه التقرير إلى أن الشريحة السكنية لا تزال تواجه ضغطا هبوطيا في ظل تراجع أسعار الإيجارات والمبيعات، ورغم أن مؤشر الإيجارات ظل مستقرا في يونيو (حزيران) 2015 مقارنة بالسنوات السابقة، فإن مؤشر المبيعات تراجع بنسبة 8 في المائة على مدار الفترة ذاتها، إذ تجاوزت التراجعات في أسعار مبيعات الشقق أسعار الفيلات. وقد تم استكمال 1200 وحدة إضافية في الربع الثاني، مما أفضى إلى زيادة المعروض الإجمالي بواقع 397 ألف وحدة. ومن المتوقع أن تدخل 16 ألف وحدة أخرى إلى السوق بنهاية 2015، غير أن تسليم بعض المشاريع قد يتأخر حتى عام 2016 وما بعده، وذلك في ظل استمرار تراجعات السوق.
وظلت شريحة العقارات التجارية في دبي مستقرة إلى حد كبير خلال الربع الثاني في ظل عدم تسليم أي مشروعات جديدة. وقد ظل أداء شريحة عقارات التجزئة ثابتا عبر جميع المراكز التجارية في الإمارة، مع تباطؤ مستويات نمو الإيجارات السنوية ومبيعات عقارات التجزئة، مدفوعة إلى حد كبير بالتراجع في عدد السياح الوافدين من روسيا. ومن المتوقع تسليم 167 ألف متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير خلال ما تبقى من عام 2015، وهي تتألف بصفة أساسية من أعمال توسعة على المراكز التجارية الإقليمية الكبرى القائمة.
وذكرت «جيه إل إل الشرق الأوسط وشمال أفريقيا» أن الشريحة الفندقية تواصل مواجهة ضغوط هبوطية خلال الربع الثاني من السنة، ورغم زيادة إجمالي مخزون الفنادق إلى 65 ألف غرفة مع تسليم 132 غرفة في فندق «إنتركونتيننتال مارينا»، فإن متوسط الأسعار اليومية شهد انخفاضا بواقع 6 في المائة ليصل إلى 249 دولارا من بداية السنة وحتى مايو (أيار) الماضي. وإلى جانب التراجع الطفيف في معدلات الإشغال سجلت الإيرادات لكل غرفة متاحة 208 دولارات من بداية السنة وحتى مايو الماضي، بتراجع سنوي 9 في المائة.
وتتوقع «جيه إل إل» أن متوسط السعر اليومي قد يشهد تراجعا آخر على المدى القصير إلى المتوسط، وذلك استجابة لإضافة 30.9 ألف غرفة من المقرر تسليمها على مدار العامين المقبلين، فضلا عن تراجع حركة السياح الوافدين من روسيا ومنطقة اليورو.
وكانت دائرة الأراضي والأملاك في دبي قد أعلنت أن قيمة إجمالي التصرفات العقارية التي سجلتها في النصف الأول من العام الحالي من أراض وشقق وفيلات وإجراءات بيع ورهن و«إجارة منتهية بالتملك» بلغت نحو 129 مليار درهم (35 مليار دولار) من خلال 23 ألف معاملة.
وأفاد تقرير فصلي صدر عن إدارة البحوث والدراسات العقارية في دائرة الأراضي والأملاك بدبي بأن نصيب معاملات بيع أراض وشقق وفيلات خلال الشهور الستة الأولى من العام الحالي وصل إلى نحو 53 مليار درهم (14.4 مليار دولار) وعمليات رهن بقيمة 65 مليون درهم (17.6 مليون دولار)، بينما كان نصيب تعاملات الأخرى نحو 11 مليار درهم (2.9 مليار دولار).
وقال سلطان بن مجرن، مدير عام دائرة الأراضي والأملاك بدبي، إن التقرير يوضح أن القطاع العقاري في دبي يتجه إلى حالة النمو المستدام، لا سيما بعد تسجيل زيادات متواصلة من فترة ربع سنوية للأخرى طوال السنتين الماضيتين.
وأكد أن حالة النمو المستدام في دبي تمكن المستثمرين والمطورين من صياغة استراتيجيتهم على المديين القصير والمتوسط، بناء على هذه المعطيات الموثوقة، من أجل تلبية احتياجات القطاع استنادا إلى توقعات أصيلة والابتعاد عن المغالطات التي تحاول بعض الجهات بثها في السوق من أجل تحقيق مآرب خاصة.
وجاء في التقرير أن إجمالي تصرفات الأراضي بلغ أكثر من 106 مليارات درهم (28.8 مليار دولار) خلال النصف الأول من العام الحالي، إذ استحوذت على 8240 إجراء، بينما حققت الأراضي التجارية - المبني عليها - أعلى القيم من حيث نوع العقار الفرعي للأراضي بنسبه 47 في المائة من إجمالي التصرفات الأراضي الأخرى، بما في ذلك الزراعية والصناعية والاستخدامات المدنية المتعددة. وبلغ إجمالي قيمة تصرفات المباني والوحدات أكثر من 20 مليار درهم (5.4 مليار دولار) خلال الفترة نفسها.