ضغط المشروعات والقرارات الحكومية في السعودية يحدث انخفاضات بكل فروع العقار

عقاريون: الفلل الجديدة الأكثر نزولاً بـ18 % تليها الأراضي بـ7 %

أثمر الضغط غير المسبوق والأحداث المتتالية التي تعيش تفاصيلها السوق العقارية السعودية، عن خفض مباشر في أسعار العقار بشتى أفرعه إلى مستويات مؤثرة، إلا أن محللين عقاريين أكدوا أنها بداية حقيقية لانخفاض وشيك سيشهده القطاع العقاري السعودي بشتى أنشطته ليصل إلى نسب ومستويات أكبر، وذلك بسبب القرارات الحكومية الخاصة المؤثرة على ملف العقار في محاولة للسيطرة على جنون الأسعار الذي أصاب القطاع ودفعه إلى قيم تفوق الأسعار الحقيقية وفقا لميزان العرض والطلب.
وتصدر قطاع الفلل الجهة الأكثر انخفاضا بنسب تراوحت ما بين 10 و18 في المائة، يليه الأراضي رغم الدعاية المضادة من قبل بعض المستثمرين الذين يحاولون باستمرار إظهار أن السوق تؤدي أداء جيدا ولا خوف من انخفاض في قيمتها، الانخفاض ذاته أصاب معظم الأسواق العقارية الموازية، لكن بمستويات طفيفة لم تتجاوز 7 في المائة، لصالح المشروعات الحكومية المنتظرة التي تسببت في هذا الضغط الكبير على الأسعار بالتساوي مع القرارات المؤثرة وأهمها وجوب توافر دفعة أولى للشراء بالآجل، وهو القرار الأكثر تأثيرا، يأتي بعده قرار رسوم الأراضي البيضاء الذي بدأ يؤتي ثماره على نطاق واسع بحسب المؤشرات العقارية التي تكشف الأداء الحقيقي للقطاع العقاري.
وقال محمد السعيدان الذي يمتلك الكثير من الاستثمارات العقارية «إن هناك انخفاضا كبيرا واستجابة للضغوطات التي يعيشها القطاع العقاري المحلي، حيث تشهد السوق نزولا ملحوظا في الأسعار إلى مستويات معقولة ومغرية، خصوصا من جانب بعض المستثمرين الصغار الذين أصابهم الهلع من نتائج السوق، وخاصة الميزانية الكبرى التي رصدت لوزارة الإسكان وعزمها تنفيذ الكثير من المشروعات بمعية المطورين العقاريين، مما اعتقدوا أنه سيكون المسمار الأخير في نعش تجارتهم التي أصبحت في مهب الريح وفق التوقف الكبير في عمليات البيع والشراء، وتأثير القرارات الحكومية الأخيرة لصالح انخفاض الطلب».
وأضاف «لذا ترى شريحة كبيرة من هؤلاء المستثمرين أن بقاءهم في السوق في هذا التوقيت بالذات خطر عليهم، تخوفا من انخفاضات قياسية قد تطغى على القطاع وهو ما يستبعده إلى حد كبير»، لافتا إلى أن ما يقوم به هؤلاء المستثمرون تهور كبير في حق السوق العقارية الذي بدأ بالتقهقر في الأسعار منذ الأشهر الأخيرة.
ولم ينفِ السعيدان أن المنطق يتحدث بأن الوضع لا يمكن أن يبقى على ما هو عليه، لأن الأسعار تفوق قدرات معظم الراغبين في الشراء بمراحل كبيرة، مضيفا أن انتعاش السوق مربوط بمزيد من الانخفاض، الذي سيمكن الجميع من التملك، مما سيعكس ازدهارا في الحركة العقارية، سيستفيد منه الجميع، إلا أن الخاسر الوحيد هو من اشترى الأرض بسعر مرتفع وبتكاليف بناء مرتفعة، مما سيجعل الأمر مرحلة اعتيادية الخاسر فيها جهة واحدة، وسيكسب منها الجميع من دون استثناء.
وأوضح أن لانخفاض الأسعار شروطا كاملة الأركان، وهو ما يتحقق - حاليا - من توفير البديل الرخيص وهو الحكومي، وضغط على القطاع التجاري عبر فرض الرسوم على المعروض.
هذا وسجلت قيمة صفقات السوق العقارية تراجعها للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 33.9 في المائة، لتنخفض إلى 7.2 مليار ريال (4.7 مليار ريال للقطاع السكني، 2.4 مليار ريال للقطاع التجاري)، مقارنة بأكثر من 10.8 مليار ريال (4.4 مليار ريال للقطاع السكني، و6.4 مليار ريال للقطاع التجاري) للأسبوع الأسبق.
كما سجلت للأسبوع الثاني على التوالي تراجعا أسبوعيا في عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 7.5 في المائة، انخفضت خلاله إلى 4801 عقار مبيع، مقارنة بنحو 5188 عقارا مبيعا للأسبوع الأسبق، شمل الانخفاض جميع أنواع العقارات السكنية باستثناء الأراضي الزراعية.
وفي ذات الاتجاه أكد نواف العقلا الذي يمتلك شركة استشارات عقارية، أن النزول الحاصل في الأسعار ما هو إلا إفرازات للقرارات الحكومية التي طالما كانت ضاغطا كبيرا على الأسعار، خصوصا في ظل انخفاض الطلب إلى مستويات كبيرة ودخول الحكومة كمنافس.
وأضاف: «لا يخلو القطاع من حركة اعتيادية في نشاطه، إلا أنها ليست بالمستوى الذي يجب أن تكون عليه السوق السعودية، نظرا للحاجة الكبيرة في المساكن في ظل العرض المتوقف، الذي لم يجد إلا مشترين قلة، ممن تمكنهم إمكاناتهم المادية من القدرة على تملك منزل العمر»، لافتا إلى أن انهيار السوق أمر مستبعد للغاية، إلا أن الأسعار ستشهد انخفاضا ملحوظا لا محالة.
وحول أكثر الأفرع العقارية انخفاضا أكد العقلا أنه من الصعب جدا تحديد نسب دقيقة، إلا أنه بالمقارنة مع الأسعار خلال الأشهر الستة الماضية فقط، نجد أن قطاع الفلل وهو الأكثر تأثرا شهد انخفاضا ملحوظا يراوح بين 10 و18 في المائة، وهي نسب انخفاض كبيرة قابلة للزيادة في المستقبل القريب، يليها قطاع الأراضي، خصوصا أراضي المخططات التي يلاحظ انخفاض الطلب عليها إلى مستويات قياسية لكنها ليست منخفضة إلى مستوى يتلاءم مع الأسعار، إذ إنها لم تلامس 7 في المائة بعد، وهي تشهد ضغطا هائلا من قبل كبار المستثمرين الذين يجاهدون بكل قوة لبقاء الأسعار مرتفعة إلى أقصى مدى لتصريف ما يمتلكون عبر تدوير العقار الذي من المحتمل أن يكون على نطاق أوسع خلال الفترة المقبلة.
وبالنظر إلى تحركات متوسطات أسعار العقارات السكنية خلال الأسبوع المنصرم يلاحظ أن تنفيذ الصفقات تركز على العقارات الأقل سعريا، وهو ما أظهرته بصورة واضحة العقارات المشتراة للاستخدام النهائي، وتحديدا في العمائر والفلل السكنية، اللتين سجلتا متوسطات أسعار بلغت 1.1 مليون ريال بالنسبة للعمارة السكنية الواحدة، مقارنة بمتوسط 2.1 مليون ريال للعمارة السكنية الواحدة للأسبوع الأسبق (17 عمارة سكنية جرى بيعها خلال الأسبوع، مقارنة بـ20 عمارة سكنية خلال الأسبوع الأسبق)، ونحو 1.17 مليون ريال للفيلا السكنية الواحدة، مقارنة بمتوسط 1.3 مليون ريال للفيلا السكنية الواحدة للأسبوع الأسبق (31 فيلا سكنية جرى بيعها خلال الأسبوع، مقارنة بـ37 فيلا سكنية خلال الأسبوع الأسبق).
وبالنسبة للشقق السكنية التي تشهد نشاط بيع أعلى مقارنة ببقية أنواع العقارات، فلم يسجل متوسط أسعارها خلال الأسبوع نموا أعلى من 1.1 في المائة، إلا أنه انعكس بالانخفاض على عدد الشقق السكنية المبيعة خلال الأسبوع، حيث انخفضت إلى 343 شقة سكنية مبيعة خلال الأسبوع، مقارنة بـ484 شقة سكنية للأسبوع الأسبق، مسجلة نسبة انخفاض أسبوعية بلغت 29.1 في المائة.
من جانبه، كشف علي التميمي المستشار والخبير الاقتصادي، أن قطاع الفلل والمساكن خصوصا الجديدة بدأ يعيش تذبذبا في تحديد الأسعار وتباينا كبيرا بينها، يمكن لأي شخص غير متخصص أن يرصده، خصوصا في المناطق الواقعة على حدود الرياض من جهتيها الشرقية والشمالية، لافتا إلى أن هناك تخوفا يسود بعض المستثمرين في القطاع بأن هناك انخفاضا حقيقيا سيحدث مفاجأة كبيرة وسيهبط اضطراريا بالأسعار، وما الانخفاض الحالي إلا مؤشرات أولية لذلك وهو سيناريو يرونه كارثيا، وأن التنازل عن بعض المكسب خير من فقد مكاسب أكبر قد يفرضها الواقع في القريب العاجل، وهو ما دفع بالأسعار إلى هذا الانخفاض الحاصل حاليا.
وحول إمكانية حدوث انهيار في الأسعار قد يشهده القطاع العقاري المحلي، أشار التميمي إلى أن شتى أذرع العقار دخلت مرحلة التخبط في وضع الأسعار، في ظل واقع يفرض قيمة مرتفعة، وحلم يصعب تحقيقه وهو انخفاض الأسعار، موضحا أن بعض القطاعات العقارية بدأت تستبق الأحداث وتخفض بعض الأسعار المحددة، في ظل الضغط الحكومي وتوقف العمليات الشرائية في ظل ارتباط معظم المطورين العقاريين بعقود آجلة مع المقاولين يجب سدادها، كما أن التوجس من تحقيق وزارة الإسكان رؤيتها ودخولها كبديل قوي يوفر خيارات متنوعة تتميز بأسعار معقولة، أمر خطير بالنسبة إليهم ومن شأنه أن يغلق الطريق تماما على المشروعات العقارية التجارية في المستقبل القريب.