تحذيرات من «خدع» شركات العقار البريطانية

أهمها التلاعب بالأسعار وربط الشراء بالقرض

وكلاء العقار البريطانيون لديهم الكثير من الحيل

هنالك الكثير من الأسباب التي تدعو للحذر عند التعامل مع شركات العقار البريطانية سواء عند شراء أو بيع أو تأجير العقار. ولا تتمتع شركات العقار بسمعة طيبة في العرف البريطاني على أساس أنها تحصل على نسبة عالية من العمولة لقاء القليل من الجهد. وفي لندن حيث الأسعار باهظة فإن نسب هذه العمولة تكون أحيانا بعشرات الآلاف من الدولارات.
ولذلك يجب بذل بعض الجهد عند اختيار وكالة عقارية للتعامل معها. وحسن الاختيار مهم أكثر لمن يملك عقارات بريطانية من غير المقيمين، حيث يتم التعاقد مع الشركات البريطانية لصيانة وتأجير العقار غيابيا مقابل عمولات تصل أحيانا إلى 15 في المائة من قيمة الإيجارات. وفي غياب أصحاب العقارات لا بد من التأكد من حسن الخدمة خصوصا من جوانب تنفيذ إجراءات الصيانة المتفق عليها والتأكد من أن العقار شاغر في الفترات التي تعلنها شركة العقار، وليس مؤجرا من الباطن لصالحها.
وهناك جهة استشارية للتحكيم في بريطانيا اسمها «Property Ombudsman» يمكن اللجوء إليها في حالات الخلاف مع شركات العقار، وإذا وصلت إلى هذه الجهة فلن تجد نفسك وحدك حيث بلغ عدد الشكاوى في الربع الأخير وحده من العام الماضي 3.962 شكوى. ومع ذلك لم تحظ هذه الشكاوى بأي تغطية إعلامية في بريطانيا.
وتنوعت الشكاوى من شركات العقار ما بين بائعين ومشترين ومستأجرين ومؤجرين. وكانت نسبة 57 في المائة من هذه الشكاوى متعلقة بوكالات تأجير العقار. وحكمت الهيئة الاستشارية لصالح الأفراد في ثلثي القضايا التي قدمت إليها.
ودفع هذا الحكومة البريطانية إلى تشديد الرقابة وتمديد قوانين عدالة التجارة لكي تشمل شركات العقار أيضا من أجل توفير المزيد من حماية المستهلك للمتعاملين معها. ويتعين الآن على شركات العقار أن تشترك في واحدة من هيئات حماية المستهلك التي لديها هيئات تحكيم مستقلة.
وهناك بالطبع هيئات تجارية ونقابات لشركات العقار وتأجيره وهي تطالب بتشديد قواعد ممارسة المهنة من أجل إخراج شركات العقار غير المحترفة من السوق.
ولا بد من القول إن معظم شركات العقار البريطانية محترفة وتقدم خدمات جيدة وتخدم عملاءها بكفاءة وأمانة. وفي المتوسط تتقاضى شركة العقار عمولة على بيع العقار تتراوح ما بين 1.5 واثنين في المائة، وهي نسبة جيدة بالمقارنة إلى الدول الأخرى، حيث تصل هذه العمولة إلى أربعة في المائة في أستراليا و4.5 في المائة في سويسرا. وترتفع النسبة إلى ستة في المائة في فرنسا وإلى 10 في المائة في أميركا. ولكن الخدمات التي تقدمها الشركات الأميركية بالمقارنة مع الشركات البريطانية تختلف في النوعية.
ومع الاعتراف بأن معظم شركات العقار البريطانية تقدم خدمة جيدة، إلا أن هناك الكثير من الحالات التي تبرر سمعتها السيئة بريطانيا. والأمثلة التالية توضح بعض ممارسات شركات العقار المعروفة التي تلجأ إليها أحيانا من أجل الحصول على المزيد من الأعمال أو تحقيق المزيد من الأرباح:
* تضخيم تقييم العقار من أجل الحصول على الوكالة: وهي ممارسة مشهورة بين شركات العقار خصوصا في حالات السوق الخاملة التي يصعب الحصول فيها على مشترين. وإذا كان المستثمر العربي يمتلك عقارا في لندن معروضا للبيع فعليه استشارة الكثير من شركات العقار حول الثمن المتوقع ولا يلجأ إلى أعلاها تقديرا تلقائيا. ويجب طلب أسعار مماثلة لعقارات قريبة مشابهة في المواصفات أو استشارة موقع تسجيل العقارات الرسمي في بريطانيا أو مواقع شركات عقار على الإنترنت. وفي حالات قبول وكالات تعرض ثمنا أعلى لا بد من ربط التعاقد بفترة زمنية معينة يكون بعدها البائع حرا في استشارة وتكليف شركات أخرى.
* مزاحمة شركات العقار لبعضها البعض: تلجأ بعض شركات العقار إلى إرسال خطابات أو الاتصال المباشر بالبائعين لدى تعليق لوائح «للبيع» على العقارات. وهي تعد بخدمات أفضل وربما بنسب عمولة أقل من أجل إزاحة الشركات المنافسة. وفي الشهر الماضي اضطرت شركة عقار كبرى في بريطانيا للاعتذار لأنها في محاولة لكسب صفقة من شركة أخرى اتهمتها بأنها لا تعلن عن العقار على مواقع الإنترنت. وفي معظم الحالات تكون مثل هذه المنافسة مشروعة ومقبولة إلا إن تضمنت معلومات غير صحيحة أو اتهامات غير مبررة للشركات المنافسة.
* احذر الإعلانات المخادعة: ظهر هذا الشهر إعلان يتوجه إلى مشتري العقار الأجانب في الشرق الأقصى يعلن عن عقار فاخر في مدينة لوتون بسعر يصل إلى 750 ألف دولار. ويصف الإعلان العقار بأنه يقع في أحد أكثر مناطق لندن عمرانا وتطويرا. الواقع هو أن مدينة لوتون الفقيرة نسبيا تقع على بعد 30 ميلا شمال لندن ولا يمكن اعتبارها بأي حال ضاحية من لندن ولا من أكثر المناطق عمرانا وتطويرا. وبعد عدة شكاوى من هذا النوع تم تشديد قواعد الإعلان عن العقار بحيث يشمل معلومات واقعية وأن يتضمن أي عوامل سلبية مثل وجود محل لبيع الكباب تحت العقار أو مكان لحرق المخلفات في الشارع نفسه.
* ربط بيع العقار بالقرض العقاري: تم ضبط بعض الحالات التي تقدم فيها مشترون بعروض أعلى لشراء العقار ولكن شركات العقار لم تخطر بائع العقار بهذه العروض لأن المشتري الأقل ثمنا وافق على ربط شراء العقار بالحصول على قرض عقاري تنظمه شركة العقار نفسها وتحصل مقابل ذلك على عمولة إضافية. هذه الممارسة تخالف عرف الشرف لدى شركات العقار البريطانية ويمكن الشكوى منها لهيئات الإشراف والتحكيم.
* ادعاء شركات العقار بأن لديها مشترين جاهزين لشراء العقار: تلجأ الشركات لهذه الحيلة أحيانا من أجل إقناع أصحاب العقار لعرض عقاراتهم في السوق في الوقت الذي يناسب الشركة وليس بائع العقار. وترسل بعض الشركات خطابات بهذا المعنى لأصحاب العقار، ولكن الادعاء بوجود مشتر جاهز ليس دائما صحيحا. وتم ضبط شركة وتحذيرها هذا الشهر في مدينة نورثهامتون البريطانية بعدم الادعاء بوجود مشتر جاهز إلا إذا كان لديها بالفعل مستندات رسمية تثبت هذا الادعاء، وذلك بعد سلسلة خطابات وجهتها الشركة لعدد من أصحاب العقارات في المدينة.
* خدعة البيت المفتوح: المشتري الأجنبي يقع أحيانا ضحية خدعة الدعوة إلى بيت مفتوح للمشاهدة في موعد معين، وعند وصوله يجد معه عددا من المشترين المفترضين الذين يشيعون جوا من العجلة في ضرورة شراء العقار قبل أن يحصل عليه آخرون. هذه الخدعة لم تكن معروفة في بريطانيا حتى سنوات قليلة ماضية وهي مستوردة من السوق الأميركية. وتؤدي الخدعة في بعض الأحيان إلى تقدم المشتري بعرض للشراء في مغلف مغلق لكي يسبق غيره في الشراء. وبعد انتهاء الإجراءات يكتشف أنه دفع في العقار مبلغا أكثر من قيمته السوقية الحقيقية. وتبرر بعض شركات العقار هذا الأسلوب بأنها مكلفة من طرف البائع للحصول على أعلى ثمن ممكن في العقار.
* المعلومات المغلوطة: تصف وكالات بيع العقار ما تعرضه للبيع بالكثير من المبالغة والمغالطة أحيانا. في بعض الحالات توهم الشركات بأن المشتري يمكنه التوسع بحجم العقار للحصول على غرف إضافية ويكتشف المشتري بعد فترة أنه لا يستطيع الحصول على الترخيص اللازم لتوسيع العقار. وفي قضية كسبها المشتري مؤخرا وصفت شركة العقار الطابق تحت الأرضي بأنه يصلح لكي يكون غرفة نوم إضافية، واكتشف المشتري أن المساحة غير مخصصة للسكن الآدمي ولا تصلح له. وحصل المشتري على تعويض من الشركة العقارية لأنها وصفت العقار بمواصفات خاطئة.
* عرض عقارات مباعة: في بعض الحالات تلجأ شركات العقارات إلى ترك إعلانات عقارات مباعة على لوائح إعلاناتها في الصحف أو على الإنترنت. وقد تكون العقارات قد سحبت من السوق أو غير معروضة للبيع أصلا. وتستخدم الشركات هذه العقارات كطعم للحصول على مزيد من الزبائن الذين يتصلون بالشركة عبر الزيارة إلى المكتب أو الاتصال الهاتفي أو من على الإنترنت. وعند الاتصال يتم إبلاغ المشتري أو المستأجر بأن العقار المنشور قد تم بيعه أو تأجيره وأن الشركة لديها عقارات مماثلة من أجل الاطلاع عليها.
* مشاهدة العقار في الأوقات الملائمة: تختار شركات العقار الوقت الملائم لبيع العقار في أفضل صورة ممكنة، فلو كان العقار مثلا بالقرب من مدرسة ابتدائية تختار شركات وقت نهاية الأسبوع الهادئ لعرض العقار للمشترين بدلا من أوقات الدراسة التي يزدحم فيها الشارع بسيارات الآباء لإحضار أبنائهم إلى المدرسة أو إعادتهم إلى المنازل. وإذا كان العقار يقع بالقرب من ملاعب رياضية تتجنب شركات العقار المشاهدة أثناء نهاية حيث تقام المباريات المزعجة وتتم المشاهدة أثناء الأسبوع. وعلى المشتري الحذر في كل الأوقات والتأكد من العوامل السلبية التي قد تكون محيطة بالعقار مثل الإزعاج وازدحام المرور. ويجب على المشتري أن يتذكر في كل الأحوال أن شركة العقار تعمل لصالح البائع الذي تتلقى منه عمولتها.
* خطابات التوصية: تقدم شركات العقار خطابات توصية ومديح من عملاء يعبرون عن إعجابهم من مستوى الخدمة المتميز. ولكن هذه الخطابات لا تكون صحيحة في بعض الأحيان ويجب الحرص عند مراجعتها. وفي الشهر الماضي اضطرت واحدة من كبريات شركات العقار البريطانية إلى الاعتذار إلى عملائها من خطاب به كم كبير من المديح لخدمة الشركة بعد انكشاف أن كاتب هذا الخطاب هو في الواقع موظف في الشركة نفسها.
* يجب ملاحظة أن عملية شراء العقار في إنجلترا وويلز لا تكون ملزمة قانونيا إلا بعد تبادل الوثائق، وهي مرحلة تستغرق عدة أسابيع وأحيانا عدة شهور بعد التعاقد المبدئي. وخلال هذه الفترة يمكن أن يتقدم مشتر آخر بثمن أعلى لخطف العقار، وهي عملية تسمى (Gazumping) وتعتبر قانونية وإن كانت أحيانا غير أخلاقية. فالمشتري يمكن أن يكون قد تكلف أتعاب محامين ومهندسي معاينة وربما تكلف رسوم قرض عقاري للبنك فقط ليفقد كل ذلك بمجرد تقدم آخر بثمن أعلى. ويحدث هذا أحيانا حتى مع تعهد الشركات برفع العقار من السوق، ولكنها أحيانا تتركه على موقعها على الإنترنت مما يعني أنه متاح للبيع للمشترين من الصين إلى أميركا.