خبراء: الريف البريطاني يقدم فرص استثمار عقاري

قد يكون أفضل من القطاع الفاخر في لندن

جانب من عقارات ريفية في بريطانيا («الشرق الأوسط»)

مع تدني أسعار الفائدة وتزايد مخاطر الاستثمار في الأسهم، يتوجه الكثير من المستثمرين إلى قطاع العقار للاستثمار في عقارات إضافية؛ لأن القطاع يمثل حاليا نسبة أفضل من العوائد مع درجة عالية من الاستقرار أيضا. وفي الشهور الأخيرة زاد الإقبال على العقارات خارج لندن لأنها توفر قيمة أفضل من ناحية ولأن احتمالات الزيادة في أسعارها أعلى من عقارات لندن.
«الشرق الأوسط» توجهت إلى خبراء شركة ميدلتون التي تتخصص في العقارات والقصور الريفية البريطانية لسؤالهم عن أفضل المواقع للاستثمار العقاري خارج لندن، وخصوصا أن أسعار لندن حاليا بدأت في مرحلة تراجع نسب النمو.
مدير شركة ميدلتون للاستشارات العقارية مارك باركنسون يرى عدة ضواحي في وادي أكسفورد كمواقع جيدة للاستثمار في عقارات ثانية، ويذكر على وجه التحديد قرى مثل هامبلدون وتورنفيل، وهي مواقع جمال طبيعي وتم تصوير الكثير من الأفلام والأعمال التلفزيونية فيها. وتتميز هذه القرى بأنها تحتوي على كل الخدمات مع نوعيات عقار جيدة. كذلك يرى باركنسون أن المواقع القريبة من الطريق السريع «إم 40» الذي يصل بين المنطقة ولندن، تمثل قيمة عقارية جيدة.
وهو يرى أن هناك الكثير من الطلب على عقارات هامبلدون الفاخرة التي توفر كافة لمسات الفخامة ولكن في حجم مدمج. وهي تناسب هؤلاء الذين يبحثون عن عقار استثماري أو ينتقلون من قصور ريفية كبيرة الحجم نحو عقارات أصغر حجما. وبيعت عقارات من هذا النوع مؤخرا بأسعار أعلى من العقارات الريفية الأخرى بنسب وصلت إلى 60 في المائة، خصوصا تلك التي توجد على مقربة من الخدمات المحلية ومن وسط القرية. وهو يعتقد أن فرص العقارات الجيدة من هذا النوع لا تصل إلى السوق إلا مرة كل خمس سنوات أو عشر.
المستشار العقاري مارك كرامتون من شركة ميدلتون تحدث بصراحة وقال إنه فيما يخص أفضل الفرص الاستثمارية لا توجد للأسف كنوز مخفية في الريف البريطاني تنتظر الاستثمار فيها؛ لأن السوق تعاني من ندرة العقارات الجيدة المتاحة، فالعثور على الفرص المجدية يعتمد على الصبر والكثير من الجهد والحصول على النصيحة الاستثمارية الجيدة.
وهو يؤكد أن أفضل العوائد تأتي دوما من الاستثمار في أرقى قطاعات العقار وفي أفضل المواقع.
وهو يرى أن أفضل المواقع هي تلك التي تجمع بين الريف البريطاني الخلاب وسهولة الوصول إلى لندن ووجود نوعية جيدة من المدارس. وهو يرى المسافة المحتملة من لندن هي 90 دقيقة من الباب إلى الباب لمعظم هؤلاء الذين لهم أشغال في لندن. وقد يعني ذلك قيادة السيارة إلى محطة القطار المحلية لمدة 20 دقيقة ثم رحلة بالقطار مدتها ما بين نصف ساعة إلى ساعة للوصول إلى لندن.
وبناء على هذا التحليل فإن نقاط العقار الساخنة توجد في مدن باسينغتوك وهيزلمير وغيلدفورد وميدنهيد وريدنغ وبايكونزفيلد وحول مدينة هاربندن.
وهو يضيف أن أنماط العقار التي تفوقت في إنجازها في السنوات الأخيرة والتي يتوقع لها أن تستمر في الإنجاز الجيد هي المنازل العائلية التاريخية التي تقع على أطراف قرية مع عدم وجود سلبيات مثل ضوضاء الطريق أو جيران بالقرب أو وجود خطوط كهرباء ضغط عال. وإذا كانت مثل هذه العقارات تحتوي على حمامات سباحة أو ملاعب تنس وعلى مساحات إضافية مساحتها فدانان على الأقل مع مشاهد ريفية، فهي بالتأكيد تثير الاهتمام والكثير من الطلب عليها.
وهو ينبه إلى أن العقارات المماثلة التي تقع في ضواحي لندن القريبة مثل مدينتي اسكوت أو ويبردج تكون حساسة جدا للتقلبات الاقتصادية وتعكس بسرعة حالة السوق صعودا أو هبوطا. وبصفة عامة تعد سوق العقارات الريفية حساسة للنوعية، فالعقارات متميزة النوعية تباع بسرعة وبأعلى الأسعار، على الرغم من معظم المشترين يفضلون تغيير المطابخ والحمامات بعد الشراء. أما العقارات التي تتطلب الكثير من التجديد فهي تحتاج إلى فترة أطول من أجل البيع وهي أيضا حساسة من ناحية السعر.
خبير ثالث من شركة ميدلتون هو أيد فوستر يقول لـ«الشرق الأوسط» إن أسعار عقارات لندن وصلت إلى آفاق قياسية، مما دعا الكثير من المستثمرين إلى التوجه إلى الريف من أجل عقارات توفر آفاقا أفضل للنمو. وهي يرى الاختيار الأفضل واضحا بين عقارات وسط لندن حيث سعر القدم الواحد يتراوح بين 3 آلاف و6 آلاف إسترليني وبين عقارات ريفية قريبة من نوعية جيدة بأسعار للقدم الواحد تتراوح بين 450 إلى ألف إسترليني فقط.
وهي يرى مقاطعة باكنغهامشير موقعا جيدا للاستثمار العقاري الريفي لأنها تتمتع بسجل جيد من الحفاظ على القيمة حتى في أسوأ مراحل الركود العقاري. وفي مرحلة الكساد الأخيرة (2008) تراجعت أسعار العقار في بريطانيا بوجه عام بنسبة 16 في المائة بينما تراجعت عقارات مدينة بيكونزفيلد في باكنغهامشير بنسبة 5 في المائة فقط، ثم عادت وتفوقت الآن على معدل أسعار 2007 بنسبة 10 في المائة.
وهو يرى أن هذه المنطقة توفر مزايا أفضل من لندن وتقع أيضا قريبة بدرجة كافية لمن يريد أن يتردد على لندن لمباشرة أعماله. وهي أيضا منطقة تحتوي على نوعية جيدة من العقار تناسب كل الأذواق من طرازات عصرية وتقليدية تعود إلى العصر الإدواردي في بدايات القرن العشرين. وهي جميعا قريبة من محطات قطار تربط المقاطعة بوسط لندن في غضون 20 دقيقة.
بالإضافة إلى ذلك تضم المنطقة الكثير من المدارس الابتدائية والثانوية المتفوقة التي يختار منها الآباء ما يناسب أطفالهم. وهي منطقة جذابة للاستثمار العقاري خارج لندن وتوفر حاليا أفضل فرص النمو.
ويتفق الكثير من الخبراء الآن على أن أسعار العقار في لندن وصلت إلى آفاقها القصوى وبدأت في التراجع، حسب ما تشير إليه إحصاءات الشركات وصفقات البيع مؤخرا، وانعكس هذا التحول على نشاط استثماري متزايد في عقارات خارج لندن تشمل الأرياف والمدن البريطانية الأخرى. وإذا استمر هذا التوجه في السنوات المقبلة، فإن الأسعار خارج لندن سوف تزداد بنسب أعلى، ويعني ذلك أنها مناطق قد تكون أكثر جدوى استثمارية من عقارات لندن في المستقبل.
وكان القطاع الفاخر في عقارات لندن هو الأكثر تضررا في الآونة الأخيرة من تغييرات ضريبية وأخرى محتملة بعد الانتخابات العامة في شهر مايو (أيار) المقبل. وأكدت شركات تداول العقار أن نشاط البيع والشراء في لندن تراجع بشدة، كما أن نسبة 77 في المائة من العقارات المعروضة للبيع بيعت بأقل من الأسعار التي عرضت بها. وقدر عدد من السماسرة أن نشاط البيع هذا العام انخفض بنسبة 50 في المائة عما كان عليه خلال الفترة نفسها من العام الماضي.
ويقول ديفيد آدامز مدير شركة جون تيلور العقارية إن معظم المستثمرين المحليين اختفوا من السوق خوفا من ضريبة العقارات التي اقترحها حزب العمال المعارض على القطاع الفاخر (من 5 إلى 10 ملايين إسترليني / 7.5 إلى 15 مليون دولار)، ولذلك فإن الشركة تتعامل في أغلب الوقت مع مشترين أجانب خصوصا من منطقة الشرق الأوسط.
أما في القطاع الأدنى بحد أقصى 1.5 مليون إسترليني (2.25 مليون دولار) فما زالت الصفقات نشيطة ولكن مسألة المزايدات على الأسعار انتهت. ويساهم في نشاط هذا القطاع انخفاض تكلفة الاقتراض العقاري إلى أدنى مستوياتها التاريخية. وفي هذا القطاع تقول شركة كينلي فوكارد أند هايوارد إن أفضل الاستثمارات يمكن أن تدر إيجارا يصل إلى نسبة 5 في المائة من ثمن العقار، مع زيادة مطردة في ثمن العقار نفسه، ولكن بشرط الاختيار الحكيم لموقع العقار. ومع هذا فإن أحد الدلائل على أن سوق عقارات لندن تتراجع أن لائحات البيع على العقارات التي كانت تختفي في اليوم التالي لتعليقها تبقى الآن لأسابيع وربما لشهور قبل أن يظهر المشتري المناسب. وعلى العكس فإن المدن البريطانية الأخرى تشهد نشاطا متزايدا بعضه من سكان لندن الذين يريدون الخروج من المدينة والبعض الآخر من المستثمرين الأجانب الذين يرون في هذه المناطق فرصا استثمارية أفضل من عقارات لندن.
وفيما تتراجع أسعار لندن فإن أسعار اسكوتلندا كانت الأعلى نمو في شهر يناير (كانون الثاني) الماضي. ومن بين كل المدن البريطانية، بما في ذلك لندن. كانت مدينة بيرنلي المغمورة في مقاطعة لانكشير، حيث يقل سعر العقار في المتوسط عن 100 ألف إسترليني، هي الأكثر نموا بين 64 مدينة عقارية بنسبة 4.6 في المائة، وجاءت مدينة ميلتون كينز شمال لندن في المركز الثاني بنسبة 3.7 في المائة. وفي لائحة أكبر عشر مدن نموا سعريا ظهرت مدن مثل يورك وشيفيلد وغريمسبي.
ولكن هذا لا يعني أن الأسعار خارج لندن تنطلق في النمو بوجه عام، فهناك مناطق لم تصل إلى قاع الهبوط بعد، وفق ما يقوله ريتشارد دونيل مدير الأبحاث في شركة هومتراك. وهو يشير إلى أن المسألة متعلقة بوجود الوظائف المحلية التي تدعم الدخل الفردي وتؤدي إلى زيادة الطلب على العقار.
المؤشرات الحالية تؤكد أن النمو الاقتصادي في مدن خارج لندن سوف يؤدي إلى ارتفاع تدريجي في أسعار العقار بينما تساهم قيود الاقتراض وارتفاع الأسعار قياسيا في لندن إلى الحد من الطلب وبالتالي تراجع الارتفاع السعري الذي شهدته المدينة في السنوات الأخيرة.