انتعاش متوسط أسعار القطاع العقاري السعودي مدفوعة بخطط «الإسكان»

توفير كميات ضخمة من الخيارات العقارية المتنوعة بأجواء تنافسية أبقت الأسعار مستقرة

وزارة الإسكان أطلقت خلال الفترة الماضية برنامجاً حكومياً متخصصاً لتوفير خيارات سكنية للمواطنين من بينها تسهيل عملية الحصول على التمويل بدعم من الدولة (تصوير: خالد الخميس)

انتعش أداء القطاع العقاري السعودي خلال الشهر الأول من العام الحالي بشكل كبير مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، وهو الأمر الذي يعكس الإصلاحات الحكومية الحقيقية التي أجرتها الحكومة المحلية فيما يخص معالجة ملف الإسكان الذي يعتبر أحد الملفات الاقتصادية الشائكة.
وسجل متوسط سعر المتر السكني ارتفاعاً يلامس الـ6 في المائة، كما انتعش متوسط أسعار الفلل بـ6.4 في المائة، وفيما يخص الشقق السكنية سجلت ارتفاعاً طفيفاً لم بتجاوز الـ1.4 في المائة.
وشرعت وزارة الإسكان التي تحمل على عاتقها هذا الملف في توفير الكثير من الخيارات المتاحة للمواطنين بمختلف احتياجهم وشرائحهم، وهي خطوة عملية ضمن خطوات تحقيق «رؤية السعودية 2030» التي تسير على نحو متسارع فيما يخص تملك المواطنين، وهو رفع النسب التملك بشكل متصاعد 70 في المائة بحلول «الرؤية»؛ وهو ما دفع الوزارة إلى إطلاق أكبر خطط تملك متنوعة من الخيارات، وعلى رأسها برنامج «سكني» الذي تم إطلاقه مطلع 2017 بتخصيص 280 ألف وحدة سكنية على مستوى المملكة كوحدات سكنية جاهزة وتحت الإنشاء وتوزيع أراضٍ سكنية وإصدار أرقام جديدة لصندوق التنمية العقارية، وتم تخصيص 300 ألف وحدة سكنية في 2018.
وقال محمد التميمي، المدير العام لشركة التعدد العقاري، إن وزارة الإسكان نجحت بشكل كبير في إنعاش القطاع العقاري ورفع نسب التملك بعد سنوات عجاف من الفجوة بين أسعار المشترين وقدرات البائعين؛ وهو ما أدى إلى تضخم كبير في الطلب مع بقاء العرض على ما هو عليه أو بزيادة طفيفة في العرض نتيجة ذلك، إلا أن ما قامت به الوزارة من تعدد البرامج وتنوعها لأكثر من 6 خيارات متعددة وتسييل ملايين الأمتار من الأراضي في المدن الرئيسية لضمان نزول العرض، كانت خطوات وقائية قبل ضخ القروض العقارية المليارية التي نجحت الحكومة في الفصل بين الضخ الهائل للتمويلات العقارية للوزارة وعلى انعكاس ذلك بشكل سلبي على أسعار العقار نحو الارتفاع، وهو الأمر الذي سيشكل عائقاً أكبر للتملك.
وأضاف: «كان التحدي الأكبر هو تلبية مئات الآلاف من الطلبات العقارية السكنية للمواطنين بشكل مستعجل، دون أن ينعكس ذلك على التضخم الذي قد يحصل نتيجة ضخ هذه الكميات من الطلبات بشكل مفاجئ، إلا أن تسييل ملايين الأمتار من الأراضي وهو السبب الأول في السيطرة على الأسعار ودخول الوزارة بصفتها مطوراً عقارياً بأسعار منافسة أجبر السوق على النزول إلى المستوى الطبيعي وعدم تمكينها من الارتفاع؛ وذلك لوجود خيارات أخرى وفرتها «الإسكان» مثل الضغط على العقاريين بضريبة رسوم الأراضي في حال التمسك بمساحات شاسعة».
وسجل المتوسط العام ربع السنوي لسعر المتر المربع للأراضي السكنية منذ بداية العام ارتفاعاً سنوياً بـ6 في المائة، مقارنة بمستواه خلال الفترة ذاتها من العام الماضي، ليستقر المتوسط حتى نهاية الفترة الراهنة من الربع الأول 2020 عند مستوى 284 دولاراً للمتر المربع، وسجلت المدن الكبرى انخفاض متوسط الأسعار، حيث سجلت الرياض تراجعاً بنسبة 5.8 في المائة، بينما سجل ارتفاعاً قياسياً في جدة 18.2 في المائة وارتفع المتوسط السنوي في الدمام 13.2 في المائة.
وفي صلب الموضوع، تحدث علي التميمي، وهو مستثمر يمتلك شركته العقارية الخاصة، بأن هناك ثقة كبيرة في السوق السعودية وضخ كميات هائلة من التمويل عبر الاتفاقية المعروفة بين البنوك والإسكان ساعد بشكل كبير في القفزة الحاصلة في السوق، إلا أن الأسعار لم تشهد تغيراً ملحوظاً؛ وذلك لتنوع احتياجات العملاء، وإطلاق الوزارة الكثير من المبادرات والبرامج التي أجبرت فيها المطورين على البيع بأسعار منافسة، عبر توفير خيارات ضخمة جعلت المطورين يرضخون للواقع، خصوصاً أن هناك نسبة وعي كبيرة، وتقييد الوزارة القطاعات المساندة العقارية بشكل كبير مثل نظام إيجار، وأن ما تفعله الإسكان هو عبارة عن منظومه متكاملة من الإجراءات نجحت في تطبيقها.
وحول تأثير وفرة الخيارات السكنية على قطاع التأجير مثلاً، قال إن السوق السعودية كانت في حاجة ماسة في بعض الأحيان إلى قرارات تنظيمية أكثر من ضخ مالي لتنظيم أدائها الذي لطالما عانى من عدم التنظيم، تماماً مثل برنامج «إيجار» الذي قام بإعادة تهذيب القطاع من جديد، خصوصاً أن السوق حجمها كبير ومترامي الأطراف، وتفتقر بشدة إلى هيكلة واضحة في نظامها الأساسي، الذي يسير حالياً بتخبط وعشوائية لا يتناسبان مع حجم السوق الكبيرة التي يفترض أن تكون مرتبة ومتناسقة»، في ظل شغور أعداد كبيرة من الوحدات السكنية نتيجة خروج نسبة كبيرة من الوافدين وتسهيل عملية تملك المساكن.
وبلغ المتوسط العام لأسعار الفلل السكنية منذ بداية العام ارتفاعاً سنوياً بـ6.4 في المائة، مقارنة بمستواه خلال الربع الأول من العام الماضي، حيث بلغت قيمة متوسط الفيلا 290 ألف دولار ريال للفيلا السكنية الواحدة، وسجل المتوسط العام لأسعار الشقق السكنية منذ بداية العام ارتفاعاً سنوياً محدوداً لم يتجاوز 1.4 في المائة، مقارنة بمستواه خلال الربع الأول من العام الماضي، ليستقر حتى نهاية الفترة الراهنة من الربع الأول 2020 عند مستوى 121 ألف دولار للشقة السكنية الواحدة.
من جانبه، أشار بندر النملة، الخبير العقاري، بأن الجميع متوجس من أن يلقي رفع نسب التملك بشكل كبير كما يتم بظلاله سلباً على القيمة، إلا أن ما حدث يعتبر نادراً وهو عدم ترك المطورين في السوق يقررون قيم الوحدات في ظل انفرادهم وكميات الطلب المهولة، لكن ما حدث كان تدريجياً لاحتواء الطلب وضخ العرض بكميات ضخمة قبل التلويح بالطلب، حيث شرعت الحكومة إلى فرض ضريبة الأراضي وضريبة العقار التجاري للضغط على المحتكرين من أجل تسييل السوق، كما أن دخول الوزارة بالكثير من الخيارات المختلفة من توفير الوحدات بأسعار منافسة للشقق والفلل قامت ببنائها، بالإضافة إلى توفير خيار الأراضي المجانية والبناء الذاتي، وهو ما وسع السوق ليستوعب العرض الضخم دون تأثر يذكر.
وأشار بأن هناك نقطة قد تكون غير محسوبة إلى حد كبير تكاد تكون الوحيدة، وهو شح العمالة أو محدوديتهم في ظل التوسع الكبير الحاصل في السوق، لافتاً بأن الحل لذلك هو استقدام شركات مقاولة عالمية ضخمة لضخ العرض عبر أسعار تنافسية وأيضاً تقديم أفكار جديدة ومبتكرة في البناء والإنشاء عبر البصمة التي تتميز بها هذه الشركات التي لن تكون مؤثرة على الشركات المحلية التي سيتسع لها السوق ولكن بسعر عادل.
وكانت وزارة الإسكان خلال الفترة الماضية قد أطلقت برنامجاً حكومياً متخصصاً لتوفير خيارات سكنية للمواطنين، من بينها تسهيل عملية الحصول على التمويل بدعم من الدولة، عبر تقديم الدعم للمواطنين بتحمل الأرباح عن القروض العقارية، للإسهام في رفع نسبة التملك إلى 70 في المائة بحلول عام 2030، وسجّل التمويل العقاري المقدم للأفراد خلال شهر فبراير (شباط) الماضي زيادة قياسية في حجم التمويل بنحو 121 في المائة، مقارنة بالشهر نفسه من العام الماضي 2018، وبذلك بلغ إجمالي حجم التمويل العقاري المقدم من البنوك السعودية والشركات التمويلية الأخرى.