مصر لتنشيط الاستثمار العقاري عبر نظام جديد لتخصيص الأراضي

الطرح المباشر يتيح للمطورين اختيار الموقع ودراسة المشروعات

مصر تسعى لتنشيط الاستثمار العقاري عبر تطبيق نظام جديد لتخصيص الأراضي (تصوير: عبد الفتاح فرج)

بدأت مصر ممثلة في وزارة الإسكان تنفيذ سياسة جديدة لتخصيص الأراضي في المدن الجديدة، ومدن الجيل الرابع، وذلك عبر نظام التخصيص المباشر للأراضي بناء على طلب المطورين والمستثمرين، وهو ما اعتبره خبراء خطوة جيدة لتنشيط الاستثمار العقاري، بينما طالب آخرون بضرورة تحقيق التكامل بين الآليات المختلفة لطرح الأراضي خاصة في المدن الجديدة، حتى لا تطغى خطط المطورين العقاريين، على خطط الدولة لاستغلال المدن الجديدة اقتصاديا.
ويأتي النظام الجديد تنفيذاً لقرار مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، رقم 125 لسنة 2019 الخاص بوضع آليات للتعامل مع طلبات المستثمرين، للحصول على قطع أراض بأنشطة مختلفة بالمدن الجديدة، بنظام التخصيص المباشر بالجنيه المصري، أو الدولار الأميركي، وفقا لمجموعة ضوابط من بينها قيام المستثمر بسداد نسبة 10 في المائة من قيمة الأرض خلال 30 يوما من تاريخ تقديم الطلب، لإثبات جدية الحجز.
ووصف المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، آلية الطرح المباشر بأنها «جيدة»، وقال لـ«الشرق الأوسط» إن «الآلية الجديدة ستساهم في تقليل الإجراءات التي كانت تؤثر سلباً على الاستثمار، وعلى سرعة تدفق رؤوس الأموال»، مطالباً «هيئة المجتمعات العمرانية بالحرص على اختيار الشركات الجادة والقوية، بهدف زيادة جاذبية مدن الجيل الرابع وسرعة تنميتها».
لكن الدكتور ماجد عبد العظيم، أستاذ الاقتصاد والخبير العقاري، يرى أنه «رغم تأثير آلية الطرح الجديدة الإيجابي على الاستثمار، إلا أنه يجب أن يكون للدولة دور في تحديد نوعية الاستثمارات»، وقال عبد العظيم لـ«الشرق الأوسط»، إن «آلية الطرح المباشر التي بدأت وزارة الإسكان في تنفيذها ستعمل على تشجيع الاستثمار العقاري وتنشيطه، لكن في الوقت نفسه، فإن طريقة الطرح التقليدية كانت مهمة لأنها تمكن الدولة من تحديد نوعية الاستثمار المطلوب في منطقة معينة، والغرض منه، وفقا لخطة الدولة الاستثمارية».
وكانت الآلية السابقة لتخصيص الأراضي تعتمد على طرح هيئة المجتمعات العمرانية أراضي لمختلف الأنشطة وفي مختلف المدن بمساحات مختلفة، ويتم تسعيرها وفقا للجنة حكومية، من خلال طروحات على فترات متباعدة.
وقال عبد العظيم إنه «لا بد من التكامل بين آليات الطرح المختلفة، بدلا من الاعتماد على آلية واحدة»، مشيرا إلى أن «الآلية الجديدة تتيح للمستثمر اختيار الأرض التي يريدها، وعمل دراسة جدوى للمشروع الذي ينوي الاستثمار فيه، وبالتالي فهو مفيد في بعض الأنواع، لكن للأراضي التي تطرحها الدولة لأغراض استثمارية معينة أهمية أيضا، وهذا لا يعني أن المستثمر غير مطالب بإعداد دراسات جدوى عند التقدم لشراء هذه النوعية من الأراضي، ففي الحالتين يجب على المستثمر عمل دراسة جدوى لأي مشروع ينوي تنفيذه».
بدوره أكد بدر الدين أنه «كان يفضل اتباع آلية الشراكة في طرح الأراضي في مدن الجيل الرابع، عبر طرح مساحات كبيرة لأغراض استثمارية معينة، لضمان النهوض بهذه المدن، وتنفيذ مشروعات ضخمة تساهم في إحياء المنطقة، وسرعة جذب العملاء والاستثمارات إليها»، مشيراً إلى أن «الآلية الجديدة ستخلق حالة عالية من التنافسية بين الشركات، وهو ما سيدفعها لتقديم تسهيلات أكبر في سداد ثمن الوحدات السكنية أو التجارية في مشروعاتهم، وبالتالي الضغط عليها، خاصة مع التزامها بسداد أقساط لهيئة المجتمعات مقابل تلك الأراضي».
من جانبه انتقد الدكتور عز الدين حسنين، الخبير الاقتصادي، آلية الطرح الجديدة، وقال لـ«الشرق الأوسط»، إنها «تفتح الباب للتمييز، كما أنها تترك للمطور العقاري حرية اختيار نوع الاستثمار، بدلاً من تنفيذ مخططات الدولة الاقتصادية والاستثمارية»، مشيراً إلى أن «الآلية الجديدة ستزيد من احتكار مجموعة المطورين العقاريين الكبار للسوق وتحكمهم فيه لأنهم من يملكون التقدم لشراء هذه الأراضي»، مشدداً على ضرورة أن «يكون لوزارة الإسكان خريطة اقتصادية للتوسع العمراني، تطرح الأراضي بناء عليها».
وقال الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، في بيان صحافي، إن «آلية الطرح الجديدة حققت نجاحاً كبيراً في فترة قصيرة، وحظيت بقبول واسع من جانب المستثمرين»، مشيراً إلى أن «تغيير آلية الطرح هدفه التيسير على المستثمرين، وزيادة وتيرة التنمية بالمدن الجديدة، ولا سيما مدن الجيل الرابع». وأضاف وزير الإسكان أنه «منذ تطبيق الآلية الجديدة تلقت الهيئة 512 طلباً لتخصيص أراض، بأنشطة متنوعة بالمدن الجديدة، تم تحديد سعر البيع لـ298 طلبا منها، وتوفير أراضٍ بمساحة إجمالية 4400 فدان، وتبلغ القيمة التقديرية لتلك الأراضي نحو 42.64 مليار جنيه، وتم سداد قيمة جدية حجز البالغة 10 في المائة من قيمة قطع الأراضي لـ115 طلباً حتى الآن».
وأوضح الدكتور وليد عباس، معاون وزير الإسكان لشؤون هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أنه «يجري حاليا العمل على استكمال إجراءات التخصيص لنحو 115 قطعة أرض في 21 مدينة جديدة، تبلغ مساحتها نحو 960 فداناً»، مشيراً إلى أن «تخصيص هذه الأراضي سيضخ استثمارات تصل إلى نحو 35 مليار جنيه، كما سيوفر الكثير من فرص العمل المباشرة وغير المباشرة»، لافتاً إلى أن «وزارة الإسكان نشرت على موقعها الإلكتروني خريطة توضح الأراضي المعروضة للاستثمار بالمدن الجديدة عن طريق التخصيص المباشر، وأسعارها».
ووفقا للآلية الجديدة أعلنت شركة إمكان مصر إيست التابعة لمجموعة أبوظبي القابضة، قبل أيام حصولها على قطعة أرض مساحتها 166 فدانا بالقاهرة الجديدة، بقيمة 5 مليارات جنيه مصري، بعد 5 أيام من المفاوضات مع وزارة الإسكان.
وقال أمجد حسانين، نائب الرئيس التنفيذي لـ«كابيتال جروب» التابعة لمجموعة أبوظبي القابضة، لـ«الشرق الأوسط» إن «الآلية الجديدة حققت السرعة المطلوبة في تخصيص الأراضي، والرد على طلبات المستثمرين»، مشيراً إلى أن «هذه الصفقة تعد الأسرع في مصر، وفي 19 دولة تعمل بها مجموعة أبوظبي».
ولا تخلو الآلية الجديدة من الأعباء على المستثمرين، وأوضح بدر الدين فإنه «في حال عدم قدرة المطور العقاري على استكمال المشروع الذي تقدم لتنفيذه، يتم إعادة طرح الأراضي بأسعار أعلى من التي تم الطرح بها من قبل، وهو عبء على الشركات التي ستتقدم لشرائها في هذه المرحلة».
ووفقا للآلية الجديدة تمنح الوزارة الأولوية للمستثمر الذي يسدد ثمن الأرض بالدولار الأميركي، على من يسدده بالجنيه في حال تعدد الطلبات على نفس قطعة الأرض، أو من يتضمن طلبه أقل مدة لتنفيذ المشروع، وفقاً لدراسة جدوى معتمدة، أو اسم المستثمر وشهرته العالمية، وفي حال تساوي كافة الشروط السابقة يتم عمل قرعة بين المتقدمين.