مصر لتنشيط السوق العقارية بمشروعات كبرى وتسهيلات تمويلية

خبراء: المبالغة في التسعير أبرز التحديات

تنفذ الحكومة المصرية عدداً كبيراً من المشروعات العقارية (وزارة الإسكان المصرية)

تشهد مصر حالياً طفرة في السوق العقارية، في ظل المشروعات الكبرى التي تنفذها الحكومة المصرية، التي تضع القطاع العقاري في مقدمة القطاعات الاقتصادية باعتباره الأكثر ربحية. ورغم حالة الركود أو تباطؤ عمليات البيع والشراء التي تشهدها السوق العقارية أخيراً، فإن هذا القطاع ما زال جاذباً للاستثمارات الخاصة والحكومية، حيث تنفذ الحكومة المصرية عدداً كبيراً من المشروعات العقارية، كما تدعم خططاً تمويلية لتنشيط السوق، في الوقت الذي تظل فيه المبالغة في التسعير أحد أكبر المعوقات التي تواجه سوق العقارات.
شريف محمود، رئيس قطاع التطوير بشركة «ريماكس مصر والإمارات»، أكد في تصريحات لـ«الشرق الأوسط»، أن «العقارات هي أكثر صناعة مربحة في مصر حالياً، وأصبحت صناعة مهمة جداً، وموازية لكثير من المهن والصناعات الأخرى، كما أنها تعد أكبر صناعة توفر فرص عمل في الوقت الحالي»، مشيراً إلى أن «شركته تضم شهرياً 40 وسيطاً عقارياً جديداً، حيث يغير الكثير من الأشخاص من مجالات عملهم، ويتجهون للعمل في القطاع العقاري باعتباره أكثر القطاعات ربحية».
من جهته، يُعد مصطفى حسين، مدير شركة «ريماكس إيفرست»، نموذجاً لمن غيروا نشاطهم واتجهوا للعمل في السوق العقارية، حيث تخرج حسين في كلية طب الأسنان، وترك مجال دراسته، واتجه للعمل في قطاع العقارات باعتباره «أكبر القطاعات نجاحاً ونمواً». ويرى حسين، أن «زيادة أسعار العقارات في مصر تعني نمو القطاع»، مشيراً إلى أن «قطاع العقارات هو القطاع الوحيد الذي لا يحدث فيه تراجع في الأسعار في مصر؛ لذلك تظل سوقاً جاذبة للاستثمار».
وأضاف حسين، أن «المشروعات الكبرى التي تنفذها الحكومة المصرية حالياً في هذا القطاع إضافة إلى مشروعات البنية التحتية تساهم في تطويره، وزيادة الإقبال على بعض المناطق، كما يحدث الآن في بعض أحياء الجيزة التي تشهد ازدهاراً في حركة البيع والشراء نتيجة لبناء المتحف المصري الكبير»، مشيراً إلى أن «الأسعار زادت في بعض المناطق في حي الهرم خلال عام 2018 بنسبة 17 في المائة، وفي مناطق فيصل بنسبة 14.34 في المائة».
وتنفذ الحكومة المصرية أكثر من 20 مدينة جديدة، على رأسها العاصمة الإدارية الجديدة، كما تعمل على إنشاء شبكة طرق متنوعة في مختلف المحافظات لربط المدن الجديدة وتسهيل الوصول إليها؛ مما يساهم في زيادة الإقبال على المناطق القريبة من العاصمة الإدارية الجديدة أو من المشروعات الكبرى التي تنفذها الحكومة.
وتولي الحكومة المصرية اهتماماً خاصاً بالقطاع العقاري، حيث وضعت استثمارات ضخمة لإنشاء مدن جديدة وطرق وبنية تحتية، أتاحت الفرصة لتنشيط هذا القطاع بشكل كبير، باعتباره قاطرة التنمية في مصر.
«مدينة القاهرة الجديدة (شرقي القاهرة) تعد من أكثر المدن التي تشهد رواجاً وإقبالاً من جانب المواطنين خلال الفترة الأخيرة»، حسب شريف محمود، الذي يوضح أن «الإقبال يرتبط عادة بعملية العرض، فمع زيادة المشروعات في القاهرة الجديدة والتجمع الأول والخامس، من الطبيعي أن يتجه المواطن إليها، في حين من المتوقع أن تشهد مدينتا 6 أكتوبر (تشرين الأول) والشيخ زايد غرب القاهرة إقبالاً مماثلاً الفترة المقبلة مع زيادة المشروعات السكنية، وبدء تنفيذ مدينة 6 أكتوبر الجديدة».
ويعتبر المصريون العقارات نوعاً من الاستثمار الآمن، ومخزناً للقيمة، وبخاصة بعد قرارات تعويم الجنيه المصري، التي أدت إلى تراجع قيمته أمام الدولار؛ لذلك تزداد نسبة عمليات إعادة البيع في مصر.
وأوضح محمود بأن «نسبة عمليات إعادة البيع وصلت إلى 70 في المائة من إجمالي عمليات البيع والشراء خلال الأشهر الخمسة الأولى من عام 2019، بينما بلغت نسبة البيع الأولي 30 في المائة من السوق، مقارنة بـ60 في المائة لإعادة البيع، و40 في المائة للبيع الأولي العام الماضي»، مشيراً إلى أن «هذه النسبة تتطلب توفير حلول تمويلية، وبخاصة أن عمليات إعادة البيع تواجه تحديات كبيرة، أهمها ضرورة توفير ثمن الوحدة السكنية أو التجارية نقداً دون تسهيلات، إضافة إلى توافر الأوراق التي تثبت ملكية الوحدة، وحق مالكها في بيعها».
ويعتبر ارتفاع الأسعار إحدى العقبات والتحديات الكبرى في السوق العقارية المصرية، حيث زادت الأسعار مؤخراً بشكل كبير، وبخاصة بعد تعويم الجنيه المصري، وزيادة تكلفة البناء؛ وهو ما دفع الحكومة المصرية إلى تنشيط بعض الحلول التمويلية، مثل مبادرة البنك المركزي المصري للتمويل العقاري، كما وفر المطورون العقاريون تسهيلات كثيرة في السداد تصل إلى حد بيع الوحدات العقارية من دون مقدم، وبتسهيلات تصل إلى 10 سنوات رغبة في تنشيط حركة البيع والشراء في السوق العقارية.
وقال الدكتور وائل النحاس، الخبير الاقتصادي والعقاري، في تصريحات هاتفية لـ«الشرق الأوسط»، إن «أسعار معظم المشروعات العقارية الحالية لا تناسب الشريحة الأكبر من المجتمع المصري، حيث يتعدى ثمن الوحدة السكنية المليون جنيه (الدولار الأميركي يعادل 16.6 جنيه)، مشيراً إلى أن «أسعار الوحدات السكنية التي توفرها الحكومة فيما يعرف بالإسكان المتوسط، أو إسكان الشباب تعد مرتفعة نسبياً مقارنة بإمكانات شاب مصري حديث التخرج».
وأضاف النحاس، إن «المشروعات الكبرى في العلمين والعاصمة الجديدة تخاطب فئة وشريحة لا تتجاوز 15 في المائة من الشعب المصري»، مشيراً إلى أن «هناك مبالغة في تسعير العقارات في مصر، لا بد من وضع حد لها إذا أردنا تنشيط السوق العقارية».
وهو ما أكده محمود بقوله: إن «مشكلة السوق العقارية المصرية هي التسعير، وبسببه نجد الكثير من الوحدات السكنية في مصر فارغة، وهناك مجمعات سكنية بالكامل مكتملة ولم يتم بيعها بسبب المبالغة في التسعير». وقال محمود، إن «هناك إقبالاً على الإسكان الفاخر، وكلما زاد المعروض كان ذلك في مصلحة العميل»، مشيراُ إلى «اتجاه بعض المطورين العقاريين لبناء وحدات سكنية لا يتعدى ثمنها المليون جنيه لتناسب شريحة أكبر من المواطنين، كما لجأ البعض الآخر إلى تقديم تسهيلات كبيرة في السداد تصل إلى حد عشر سنوات ودون مقدم».
ووفقاً للإحصائيات الرسمية المصرية الصادرة عن الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء عام 2017، فإن هناك 12.5 مليون وحدة سكنية مغلقة، أي ما يعادل 29 في المائة من ‏عدد الوحدات السكنية في مصر، بينها 9 ملايين وحدة سكنية خالية، منها 4 ملايين ‏و662 ألف وحدة فارغة ومكتملة التشطيب، والباقي من دون تشطيب، ومليونان و887 ‏ألف وحدة سكنية مغلقة لوجود مسكن آخر للأسرة، ومليون و159 ألف وحدة مغلقة ‏لسفر الأسرة خارج مصر.
«وبسبب ارتفاع الأسعار؛ تشهد مدن مثل الإسكندرية حالة من الركود، فالمواطن السكندري في انتظار المدن الجديدة بعد ارتفاع الأسعار الكبير في مدينة الإسكندرية خلال السنوات الثلاث الأخيرة بسبب محدودية المساحة داخل المدينة»، وفق محمود سامي، رئيس شركة «ريماكس أفالون»، الذي أشار إلى أن «حركة البيع والشراء أصبحت محدودة جداً داخل الإسكندرية، بينما زادت الإيجارات بنسبة أربعة أضعاف»، ولفت إلى أن «أسعار العقارات شهدت زيادة بنسبة 120 في المائة في بعض المناطق منذ تحرير سعر صرف الجنيه المصري».
وأوضح سامي لـ«الشرق الأوسط»، أن «مشروعات مثل مدينة الإسكندرية الجديدة، التي أعلن عن مخططها مؤخراً، ومشروع تطوير منطقة الدوان تاون، ومحور المحمودية ستفتح المجال أمام المواطن السكندري لشراء وحدات جديدة»، موضحاً أن «مشروعات مثل العلمين الجديدة تعمل على تنشيط السوق العقارية، وإن كانت غير موجهة للمواطن السكندري؛ نظراً لارتفاع أسعار المشروعات المعروضة حالياً، بشكل يجعلها مناسبة أكثر للمصريين في الخارج أو الأجانب أو شريحة قليلة من المواطنين، فهي مرشحة لتكون نشطة في مجال تصدير العقار».
وقالت ماريانا متري، رئيسة شركة «ريماكس ريلاكس»، في تصريحات لـ«الشرق الأوسط»: «فكرة تصدير العقار أو بيعه للمصريين في الخارج أصبحت من الأفكار الناجحة والتي نراها بوضوح في السوق العقارية في محافظة البحر الأحمر»، مشيرة إلى أن «كثيراً من مشتري العقار في المنطقة هم مصريون عائدون من الخارج، أو ما زالوا مقيمين بالخارج، لكنهم يرغبون في أماكن للإقامة شهراً في العام مثلاً».