انحسار المعروض يرفع الأسعار في مدينة فرانكفورت الألمانية

قلة الأراضي تتسبب في انخفاض عمليات البناء... وأسعار العقارات فيها أقل من الأسواق الكبرى

أكثر المشترين الأجانب في فرانكفورت من أوروبا أو الصين أو دول الشرق الأوسط

تقع هذه الشقة العلوية، التي توجد في الطابق الرابع، في حي ويستيند بمدينة فرانكفورت، وتبلغ مساحتها نحو 3 آلاف قدم مربع مخصصة للمعيشة على مستويين. وتعد واحدة من بين 10 شقق في مبنى يقع على مقربة من الحي المالي، على حد قول داغمار كورز، التي تعمل لدى شركة «بيترز آند بيترز سوثبيز إنترناشيونال ريالتي» العقارية التي تعرض الشقة للبيع.
يمكن الوصول إلى الشقة بمصعد يعمل بمفتاح، وينفتح مباشرة على مساحة المعيشة التي تشبه شقة السطح التي تخرج من قلب رف على شكل مكعب. توجد مساحة فراغ كبيرة بفضل الأسقف التي يبلغ ارتفاعها 15 قدماً والمحاطة بالنوافذ، والأبواب الزجاجية، من جانب وتنفتح على شرفة كبيرة.
المطبخ، الذي تم تصميمه على الطراز الصناعي، مصنوع بشكل كامل من المعدن الذي لا يصدأ بدءاً بالخزانات ووصولا إلى الأجهزة. في الوقت الذي تغطي فيه الأرضيات الخشبية الجزء الأكبر من المساحة المخصصة للمعيشة، أرضية المطبخ مصنوعة من الخرسانة المصقولة التي تمتد باتجاه الشرفة، واضعة بذلك حدود المساحة المخصصة لتناول الطعام.
يوجد في كل واحدة من غرفتي النوم في الطابق الرئيسي الحمام الخاص بها. ويتسم حمام غرفة النوم الرئيسية بالاتساع، وبأرضيته المصنوعة من حجر الأردوزا الأسود، وكذلك به حوضان لغسيل الوجه، وحوض استحمام، و«ساونا»، وملحق به شرفة خاصة. وهناك أيضاً غرفة لارتداء الملابس. وهناك سلم خراساني يظهر مرتفعاً عن الأرض في مساحة المعيشة الرئيسية، ويؤدي إلى مكتب في مستوى أعلى به نوافذ سقفية، وغرفة للتخزين.
أصحاب الشقة من هواة جمع الأعمال الفنية، لذا يوجد في تلك الوحدة أضواء مركزة، وأشكال أخرى من الإضاءة التي تم تصميمها لتسليط الضوء على الأعمال الفنية، كما توضح كورز. ويوجد في الغرفة أيضاً ظلال تعمل ذاتياً، ومدفأة تعمل بالحطب. ويشمل المنزل مرآب للسيارة.
ويحظى حي ويستيند السكني المميز، الذي يضم بعض من البنايات باهظة الثمن، بشهرة كبيرة في فرانكفورت، إلى حد أن اسمه بات مثل العلامة التجارية على حد قول أوليفر بيترز، المدير التنفيذي للشركة التي تعرض الشقة للبيع. هذا المبنى قريب من فندق «غراند أوتيل هيسشر هوف» الخمس نجوم، وقاعة العروض والحفلات «فيست هول فرانكفورت»، والكثير من المتنزهات والمطاعم. كذلك لا يبعد سوى 25 دقيقة بالسيارة من مطار فرانكفورت.
* نظرة عامة على السوق
نظراً لكون مدينة فرانكفورت مركزاً مالياً كبيراً، ومقرّ البنك المركزي الأوروبي، شهدت نمواً كبيراً خلال السنوات القليلة الماضية. وقد بلغ تعداد السكان بها حالياً نحو 730 ألف نسمة، ومن المتوقع أن يزداد العدد إلى نحو 764 ألف نسمة بحلول عام 2020 طبقاً لتقرير سوق الوحدات السكنية، الذي نشره مصرف «دويتشه بنك» (البنك الألماني)، في يناير (كانون الثاني) الماضي. الجدير بالذكر أن عدد سكان المنطقة الحضرية المحيطة بها يزيد على مليوني نسمة.
يؤدي النمو السكاني، إلى جانب ازدهار اقتصاد البلاد، والعرض المحدود من الوحدات السكنية في المدينة مقارنة بالطلب، إلى ارتفاع أسعار العقارات في فرانكفورت، رغم أنها تظل أقل من أسعار العقارات في مدن ألمانية كبرى أخرى. خلال الفترة بين عامي 2009 و2016، ارتفعت أسعار الشقق الموجودة بالفعل في فرانكفورت بنسبة 40 في المائة، بحسب ما أشار التقرير، مقابل زيادة تفوق الـ60 في المائة في ميونيخ، وتفوق الـ90 في المائة في برلين.
مع ذلك في عام 2016، ارتفعت أسعار المنازل، التي تتسع لأسرة واحدة، في مدينة فرانكفورت بنسبة 12 في المائة تقريباً، في حين ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 10 في المائة تقريباً، وهي زيادة أرجعها التقرير إلى توقع انتقال الأفراد من بريطانيا بعد التصويت لصالح خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي.
وسبب تراجع المعروض من المنازل في فرانكفورت هو عدم توافر ما يكفي من الأرض للبناء، والرفض المحلي لمشروعات البناء واسعة النطاق بحسب ما جاء في التقرير. مع ذلك من المرجح أن يتم عرض وحدات في أبراج سكنية، يتراوح عددها بين ثمانية وعشرة أبراج في السوق خلال العامين المقبلين على حد قول ديفيد شميت، شريك تنفيذي في مكتب «إنجيل أند فولكرز» للعقارات في فرانكفورت.
وأوضح قائلاً إن «الزيادة الأخيرة في الأسعار تعني أن سعر منزل يتسع لأسرة واحدة مكون من أربع غرف نوم، وملحق به حديقة صغيرة، وغرفة لمربية الأطفال، إن كنت محظوظاً، قد أصبح 2.4 مليون يورو، أو ما يعادل 2.7 مليون دولار، بعدما كان 1.6 مليون يورو تقريباً، أو ما يعادل 1.8 مليون دولار، منذ بضع سنوات. وخلال الفترة نفسها، ارتفع سعر القدم المربع للشقق من 5 آلاف يورو تقريباً، أو ما يعادل 5.595 دولار، إلى 8 آلاف يورو، أو ما يعادل 8.953 دولار»، مضيفاً أن السعر في حالة المباني الجديدة يمكن أي يصل إلى 12 ألف يورو، أو ما يعادل 13.430 دولارا، للقدم المربع.
ويعد كل من حي ويستيند وإيست إيند، حيث يقع البنك المركزي الأوروبي الجديد، والحي الدبلوماسي من الأحياء التي يرتفع بها سعر المنازل كثيراً.
* من يشتري في فرانكفورت؟
في الوقت الذي أدت فيه الأزمة المالية إلى تباطؤ سوق العقارات خلال الفترة من 2009 حتى 2011، بدأ المشترون الأجانب منذ عام 2012 يلاحظون الأسعار التنافسية في فرانكفورت على حد قول بيترز، حيث يشير إلى أنها تعد ملاذا آمنا، وأسعار العقارات فيه أقل من أسعارها في الأسواق الكبرى.
أكثر المشترين الأجانب في فرانكفورت من أوروبا، أو الصين، أو دول الشرق الأوسط كما يوضح شميت. وأشار إلى أن ما يجذبهم هو الاقتصاد القوي، ومطار فرانكفورت، الذي يعد مركزاً دولياً كبيراً، وأكثر المطارات ازدحاماً في البلاد، مما يجعل الوصول إلى المدينة سهلاً.
* المبادئ الأساسية للشراء
لا يوجد قيود على المشترين الأجانب في ألمانيا باستثناء بعض الشروط من بينها أن يكون لديك حساب مصرفي في مصرف ألماني، حيث يقول شميت: «لا يمكنك أن تأتي إلى هنا ومعك حقيبة مليئة بالمال». من الممكن للأجانب الحصول على رهن عقاري، لكن عادة ما لا يتجاوز القرض نصف سعر الشراء، وأسعار الفائدة منخفضة جداً على مدى السنوات الأخيرة، حيث تزيد على الواحد في المائة بقليل. يجب أن يتولى كاتب عدل (موثق) إتمام المعاملات، وتبلغ الرسوم نحو 1.5 في المائة. يستعين بعض المشترين بمحامٍ كإجراء احترازي، لكن ذلك ليس ضرورياً. مع ذلك من المعتاد في فرانكفورت أن يدفع المشتري عمولة نسبتها 6 في المائة إلى شركة العقارات كما توضح كورز، عوضاً عن تقاسمها مع البائع.
* اللغات والعملة
الألمانية، اليورو (دولار = 0.89 يورو)
* الضرائب والرسوم
تختلف ضريبة نقل ملكية العقارات من ولاية لولاية. وتبلغ قيمة تلك الضريبة في فرانكفورت 6 في المائة كحد أقصى، كما يوضح شميت. وتبلغ قيمة الضريبة العقارية السنوية على هذه الشقة نحو 700 يورو، أو ما يعادل 783 دولارا على حد قول كورز.
* خدمة {نيويورك تايمز}