عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

تراجع مبيعات المنازل في منطقة البحيرات الإنجليزية بسبب مخاوف {بريكست}

تسعير المنازل والعقارات فيها لم يتغير بصورة كبيرة

عقار يستقر بين مناظر طبيعية خلابة في منطقة البحيرات
عقار يستقر بين مناظر طبيعية خلابة في منطقة البحيرات
TT
TT

تراجع مبيعات المنازل في منطقة البحيرات الإنجليزية بسبب مخاوف {بريكست}

عقار يستقر بين مناظر طبيعية خلابة في منطقة البحيرات
عقار يستقر بين مناظر طبيعية خلابة في منطقة البحيرات

يقع هذا العقار الذي تبلغ مساحته 34 فداناً على الشاطئ الشرقي لبحيرة ويندرمير، التي هي جزء من منطقة البحيرات الإنجليزية، وهي من الوجهات السياحية في شمال غربي إنجلترا. ويعرف العقار باسم تاون هيد، ولقد كان من ممتلكات العائلة نفسها منذ عام 1790، كما يقول مارك هولدن، مدير مكتب ويلمسلو في سافيلز، وهي الوكالة المكلفة بعرض العقار للبيع.
ويستقر العقار بين مناظر طبيعية خلابة من التلال أشجار الكستناء والمروج المشذبة، وهو يضم 6 غرف للنوم، و12 ألف قدم مربع من مساحة المنزل الأصلية، وكوخا مكونا من غرفتي نوم، ومنزلين صغيرين للمدربين، وإسطبلات الخيول، وورشة عمل، ومرفأ صغيرا على البحيرة. ويقول السيد هولدن إن المساحة الواسعة المطلة على البحيرة تبلغ 1640 قدماً أو 500 متر، وهي من النوادر في مثل هذه المنازل والعقارات في المنطقة.
وتاون هيد هو من المواقع التاريخية من الفئة الثانية وفق التصنيف الحكومي الذي يحظر على مالك المنزل إجراء التعديلات الخارجية الكبيرة في المنزل من دون الحصول على موافقة السلطات المحلية، كما يقول السيد هولدن، مشيرا إلى أن الهندسة المعمارية للمبنى عبارة عن مزيج من الطراز الجورجي والإليزابيثي، على النقيض من النمط الغالب على منازل العصر الفيكتوري في هذه المنطقة.
ويضم المنزل الرئيسي قاعة استقبال واسعة وغرفة للرسم مع نافذة كبيرة، وأرضيات من خشب الصنوبر، ومدفأة من الرخام المنحوت. وهناك كثير من التفاصيل والتحسينات داخل المنزل، بما في ذلك القوالب المزخرفة، والنوافذ الموشحة، وأرضيات البلاط، والأبواب المقوسة، ومخزن رئيس الخدم. وفي المكتبة، يتكون رف المدفأة من حجر الدنت، وهو من الأحجار الجيرية المتحجرة التي اشتهر استخدامه في البناء خلال العصر الفيكتوري. وهناك رف آخر مصنوع من الرخام الأسود في غرفة الطعام الرئيسية، وهي غرفة كبيرة بدرجة كافية تسمح بتواجد طاولة تتسع لـ16 شخصاً وتضم كثيراً من النوافذ المصقولة الطويلة مع إطلالة جميلة على المحيط الخارجي للمنزل.
يحتوي المطبخ على أسقف ذات عوارض عالية، وأرضيات من البلاط الحجري، ومخزن كبير للمؤن، إلى جانب الأجهزة الحديثة، بما في ذلك الموقد من إنتاج شركة «إيه جي إيه». ويؤدي الباب الزجاجي من المطبخ إلى الفناء الكبير. كما هناك قبو من 3 غرف لتخزين المشروبات.
توجد غرف النوم في الطابق الثاني من المنزل. وغرفة النوم الرئيسية توجد فيها نافذة ثلاثية كبيرة، مع إطلالة على الغابات المحيطة وعلى البحيرة. ويعتقد أن إحدى غرف النوم يوجد فيها سقف زجاجي تم تركيبه عند إدخال الكهرباء إلى المنزل، وفقاً لعرض البيع الخاص بالمنزل. وهناك حمامان في الطابق العلوي مع غرفة علوية يمكن تحويلها إلى غرف نوم إضافية، كما يقول السيد هولدن. والكوخ المكون من غرفتي نوم ملحق بالمنزل الكبير، ولكن مع مدخل مستقل، ويوجد فيه مطبخ حديث وغرفة للجلوس مع مدفأة؛ كما أن هناك غرفة نهارية عند المرفأ.
وتضم المنطقة المحيطة المروج التي تستخدم في رياضة الكروكيه، وسلسلة من الحدائق المدرجة على الجانب الشمالي من المنزل تضم حديقة للورود وأخرى للخضراوات. وأغلب العقار عبارة عن مساحات خضراء، وبعض من الأقسام تستخدم في رعي الأغنام.
ويبتعد العقار مسافة قصيرة بالسيارة عن قريتي نيوباي بريدج وويندرمير، حيث توجد المتاجر والمطاعم. ويبتعد العقار نحو ساعة ونصف الساعة عن المطار الدولي في مانشستر، وأكثر من ساعتين ونصف الساعة بالقطار عن لندن. وهناك مطار إقليمي صغير، وهو مطار كارلايل لمنطقة البحيرات، الذي يخدم الطائرات الخاصة في المقام الأول، ويبعد نحو ساعة عن العقار، ووفقاً إلى عرض البيع، كان المرج الخاص بالعقار قد استخدم من قبل في هبوط المروحيات.
نظرة عامة على السوق
تراجعت مبيعات المنازل في منطقة البحيرات في الأشهر الأخيرة، ويعود ذلك جزئياً إلى المخاوف بشأن الخروج البريطاني من الاتحاد الأوروبي، والاضطرابات السياسية المتعلقة بالانتخابات العامة في البلاد، كما يقول الوكلاء. كما أدى فرض رسوم الدمغة بنسبة 3 في المائة على شراء المنازل الثانية اعتباراً من عام 2016 إلى إضعاف أسواق العقارات. ويقول ديفيد كابس، الوكيل العقاري لدى شركة «هاكني آند ليه»: «يعتمد السوق عندنا على عملاء المنازل الثانية».
وكشف استطلاع للوكلاء العقاريين أجرته المؤسسة الملكية للمساحين القانونيين في مايو (أيار) الماضي عن أن نمو أسعار العقارات في شمال غربي البلاد قد فقد بريقه، ومن المتوقع أن يشهد المزيد من التباطؤ خلال الشهور الثلاثة المقبلة. وحتى برغم ذلك، فإن تسعير المنازل والعقارات في منطقة البحيرات لم يتغير بصورة كبيرة، كما يقول كابس، بسبب أنها منطقة منعزلة بعض الشيء عن دورات سوق الإسكان الأخرى في البلاد.
وأضاف كابس يقول: «دائماً ما نرى درجة شبه ثابتة من النشاط هنا». ومع القليل من المباني الجديدة: «هناك إمدادات محدودة من المنازل في المنطقة».
ويبحث كثير من المشترين عن تحويل القصور القديمة إلى فنادق صغيرة وحديثة الطراز، كما يقول الوكلاء.
من يشتري في منطقة البحيرات؟
تجذب منطقة البحيرات في المعتاد العملاء الراغبين في شراء المنازل الثانية من مانشستر ولندن، ولكن خلال السنوات الأخيرة كانت هناك طفرة في المشترين من مختلف أنحاء العالم، بما في ذلك الولايات المتحدة، والصين، وجنوب أفريقيا، كما قال هولدن.
وقال «إيروين» إن الانخفاض في قيمة الجنيه الإسترليني عزز من فرص شراء العقارات في بريطانيا بأسعار معقولة بالنسبة لكثير من المشترين الأجانب، مشيرا إلى أنه شهد ارتفاعا في عدد المشترين الأجانب خلال العام الماضي، وهو يتوقع استمرار هذا النمط خلال العام الجاري بسبب حالة عدم اليقين حول قضية الخروج البريطاني.
أساسيات الشراء
تتم المعاملات والصفقات العقارية في بريطانيا بصورة مباشرة، كما يقول الوكلاء. وليست هناك قيود مفروضة على امتلاك الأجانب للعقارات في البلاد، والرهن العقاري متاح للمشترين المؤهلين.
ويتولى المحامي أو الناقل الرسمي إجراء النقل القانوني للممتلكات. وهناك نسبة 10 في المائة دفعة مقدمة تسدد بمجرد التوقيع على العقود. وعلى الرغم من بساطة العملية، فإنها قد تستغرق قرابة ثلاثة شهور، ولا سيما إذا كان الرهن العقاري متضمنا فيها، كما يقول كابس.
اللغات والعملات
اللغة الإنجليزية، والجنيه الإسترليني (جنيه إسترليني = 0.79 دولار أميركي).
الضرائب والرسوم
يسدد المشترون ضريبة الدمغة على مقياس متدرج من 1 حتى 12 في المائة، وفقاً إلى سعر الشراء. وهناك ضريبة دمغة بواقع 3 في المائة على شراء المنازل الثانية. وتبلغ ضريبة الدمغة الخاصة بهذا العقار باعتباره المنزل الأول نحو 360 ألف جنيه إسترليني (أو ما يساوي تقريبا 455 ألف دولار)، من السعر المطلوب. تبلغ أتعاب المحامي وتكلفة المسح العقاري القانوني في المعتاد 5 آلاف جنيه إسترليني (أو نحو 6321 دولارا) مضافة على تكاليف المشتري.
يتحمل المشتري في المعتاد سداد عمولات الوكلاء، وهي تبلغ من 2 إلى 3 في المائة من سعر البيع، بالإضافة إلى 20 في المائة من ضريبة القيمة المضافة على العمولة. وتبلغ ضريبة المجلس السنوية على هذا العقار - وهي المكافئة لضريبة الملكية المحلية - نحو 6605 جنيهات إسترلينية (أو نحو 8350 دولارا).
* خدمة {نيويورك تايمز}

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات