عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

المشترون الجدد ينشطون سوق عقارات كالغاري الكندية

شهدت خلال العامين الماضيين أسوأ فترة ركود منذ عقود بسبب ضعف وتراجع صناعة النفط والغاز

منزل في مدينة كالغاري الكندية التي تشهد تحسناً طفيفاً في سوقها العقارية
منزل في مدينة كالغاري الكندية التي تشهد تحسناً طفيفاً في سوقها العقارية
TT
TT

المشترون الجدد ينشطون سوق عقارات كالغاري الكندية

منزل في مدينة كالغاري الكندية التي تشهد تحسناً طفيفاً في سوقها العقارية
منزل في مدينة كالغاري الكندية التي تشهد تحسناً طفيفاً في سوقها العقارية

يقع منزل مكون من طابقين، ومشيد من الحجارة والجصّ في حي «إلبو بارك» في مدينة كالغاري، وهي أكبر مدن مقاطعة ألبرتا في كندا، والتي يبلغ عدد سكانها 1.4 مليون نسمة، حيث يقع المنزل على مسافة قريبة من وسط المدينة بالسيارة، ويمتد على مساحة تزيد على ربع فدان، في نهاية طريق مسدود هادئ بالقرب من نهر إلبو الخلاب.
وتبلغ مساحة المنزل 4 آلاف قدم مربع تقريباً، ويحتوي على ثلاث غرف نوم، وثلاثة حمامات كبيرة، وحمامين صغيرين، وكذلك على قبو مجهز، ومرأب يتسع لثلاث سيارات. وهناك منزل صغير منفصل، كان في السابق حظيرة للخيول تم بناؤها في بداية القرن العشرين، ويمكن استخدامه كسكن الضيوف، أو للعاملين بالمنزل.
قال دينيس بلينتز، من الوكلاء الذي يعرضون المنزل للبيع والذي يعمل لدى «سوثبي إنترناشونال ريالتي كندا»: «لا توجد سوى بعض العقارات التي بها حظيرة للخيول في المنطقة. كذلك حجم المنزل أكبر من أكثر المنازل الأخرى في المنطقة بنحو مرتين أو ثلاثة أمثال».
تم تشييد المنزل عام 2005 على الطراز التقليدي، وبه ممشى إردوازي طويل يفضي إلى باب أمامي خشبي ضخم، وشرفة من الحجارة. يميل طراز المنزل من الداخل إلى المعاصرة، بوحدات إنارته الغائرة، والأرضيات الصلبة.
على أحد جانبي البهو، الذي يوجد في وسط المنزل، توجد مساحة تستخدم كغرفة معيشة وغرفة تناول طعام رسمية، تضم مدفأة ونافذة كبيرة بواجهة المنزل. أما على الجانب الآخر، فهناك غرفة كبيرة بها مدفأة أخرى، وسقف من الحليات والألواح الحجرية، وثلاث مجموعات من الأبواب الفرنسية التي تنفتح على باحة بها فناء من الحجارة، ومكان للشواء، ومدفأة خارجية. تضم الغرفة الكبيرة مكتبة، ومساحة غير رسمية لتناول الطعام، وإلى جانبها مطبخ مفتوح للطاهي، مزود بأجهزة مصنوعة من معدن غير قابل للصدأ، وخزانات خشبية، وحجرة خاصة بكبير الخدم، ومنضدة تقع في منتصف المطبخ حولها مقاعد. كذلك هناك غرفة لغسل الملابس، وحمام صغير في الطابق الأول.
يؤدي درج كبير إلى الطابق العلوي من البهو إلى غرف النوم الثلاثة. تحتوي غرفة النوم الرئيسية على حمام يشبه المنتجع الصحي، ومساحة للجلوس، وغرفة كبيرة لتغيير الملابس، وشرفة على طراز جولييت تطل على الفناء الأمامي.
كذلك هناك مساحة للمعيشة في القبو المجهز، ومنزل الضيوف. يوجد في القبو غرفة للعائلة بها مدفأة، ومساحة لممارسة التمرينات الرياضية ملحق بها ساونا. يضم منزل الضيوف مساحة معيشة مفتوحة، ومساحة علوية، وحماما.
ويعد حي إلبو، الذي يقع في جنوب غربي كالغاري، واحداً من أقدم وأرقى الأحياء، ويسكن به الكثير من المسؤولين التنفيذيين في شركات النفط والغاز على حد قول بلينتز. ويقع مطار كالغاري الدولي على مسافة 15 ميلاً تقريباً من المنزل، وتقع منتجعات للتزلج على جبال روكي الكندية على بعد أقل من ساعتين بالسيارة.
نظرة عامة على السوق
لم تتأثر سوق المنازل في كالغاري كثيراً بالأزمة المالية التي حدثت عام 2008 كما يوضح بلينتز، حيث يقول: «حين شهدت أميركا الشمالية انهياراً، لم نتأثر، وواصلنا النمو طوال السنوات التالية». مع ذلك شهدت مدينة كالغاري خلال العامين الماضيين أسوأ فترة ركود منذ عقود بسبب ضعف وتراجع صناعة النفط والغاز، ولا يزال سوق المنازل يتعافى منها. وتضررت سوق المنازل الفخمة بشكل خاص مما حدث، حيث خفضت الشركات عدد العاملين بها، مما أدى إلى ارتفاع معدل البطالة، وقال بلينتز عن عرض المنزل للبيع: «كان سعر هذا المنزل منذ بضع سنوات 5 ملايين دولار».
مع ذلك هناك مؤشرات تدل على عودة سوق المنازل في كالغاري، والمنازل الفخمة بوجه خاص، ببطء، حيث ارتفع حجم المبيعات مع خفض البائعين للأسعار المتوقعة، ودخول مشترين، كانوا غير مشاركين، إلى السوق مرة أخرى على حد قول وكلاء عقاريين.
يقول ستيورات لو، وكيل لدى «كالغاري دريم هومز»: «كنا عالقين العام الماضي، لكن بدأت الأمور تتحسن بشكل كبير خلال الشهر الماضي. لدينا بعض العروض، وتعاود الأسعار الارتفاع مرة أخرى».
من يشتري في كالغاري؟
أكثر المشترين في إلبو بارك من السكان المحليين على حد قول وكلاء عقاريين، لكن بوجه عام أصبحت مدينة كالغاري تجذب عدداً من المشترين الأجانب من بينهم الأميركيون. تشهد المدينة منذ فترة الركود تباطؤ في عمليات الشراء، التي يقوم بها أجانب، على حد قول وكلاء عقاريين. مع ذلك تزايد الاهتمام مؤخراً بالمدينة من جانب المشترين الآسيويين، خاصة من هونغ كونغ، والصين، حيث تلقى قبولا في نفوسهم نظراً لانخفاض أسعار العقارات بها عن عقارات مقاطعة كولومبيا البريطانية المجاورة كما يشير لو، الذي يضيف قائلا: «يركز الصينيون على مدى الاثنى عشر شهراً الماضية كثيراً على كالغاري».
المبادئ الأساسية للشراء
رغم عدم وجود قيود على مشتري المنازل من الخارج، تطبق كل مقاطعة كندية قوانينها الخاصة، وتفرض رسومها الخاصة أيضاً. يقول جون فليتشر، محامي عقارات مقيم في كالغاري: «لكل مقاطعة المعاملات العقارية الخاصة بها. في الأمور الخاصة بالعقارات نبدو كأننا عشر دول صغيرة في دولة واحدة كبيرة». ويقول فليتشر إن على المشتري في ألبرتا دفع رسوم تسجيل ملكية الأراضي والرهن العقاري، وهي متغيرة بحسب سعر شراء العقار، وقيمة القرض. يتم إتمام المعاملات بالدولار الكندي. كثيراً ما يقوم مقرضون محليون بالإقراض، رغم إلزام المقترضين غير المقيمين بدفع مبالغ أكبر. ربما يُضطر غير المقيمين، وأحياناً الكنديون المقيمون في دولة أخرى، إلى دفع ضرائب مقتطعة على أرباح رأس المال عند بيع العقارات كما يوضح فاروق شيفجي، محامي عقارات آخر في كالغاري.
اللغات والعملة
اللغة الإنجليزية، والفرنسية؛ الدولار الكندي (واحد دولار كندي = 0.74 دولار أميركي)
الضرائب والرسوم»
عادة ما يدفع البائع عمولة بيع تختلف من شركة وساطة عقارية إلى أخرى. بحسب المعلومات المتاحة عن عملية بيع هذا المنزل، تبلغ العمولة 7 في المائة من أول مائة ألف دولار من المبلغ الذي يتم دفعه في عملية البيع، و3 في المائة من باقي المبلغ.
تعليقات
يتحمل المشتري النصيب الأكبر من تكاليف إتمام عمليات البيع، بما في ذلك النفقات القانونية، والتي عادة ما تتراوح بين 1000 و1500 دولار، إضافة إلى رسوم المقاطعة، تبلغ الضرائب العقارية السنوية على هذا المنزل نحو 16.5 ألف دولار على حد قول بلينتز.
* خدمة «نيويورك تايمز»

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات