تراجع كبير في إنفاق الحكومة المصرية على الإسكان

القاهرة المدينة الأكثر نموا في العالم تعاني من شح عقاري للطبقة المتوسطة

العاصمة المصرية صنفت مؤخرا على أنها المدينة الأكثر نموا سكانيا على مستوى العالم (رويترز)
العاصمة المصرية صنفت مؤخرا على أنها المدينة الأكثر نموا سكانيا على مستوى العالم (رويترز)
TT

تراجع كبير في إنفاق الحكومة المصرية على الإسكان

العاصمة المصرية صنفت مؤخرا على أنها المدينة الأكثر نموا سكانيا على مستوى العالم (رويترز)
العاصمة المصرية صنفت مؤخرا على أنها المدينة الأكثر نموا سكانيا على مستوى العالم (رويترز)

أظهر البيان المالي للموازنة المصرية للعام المالي الجديد (2017-2018) تراجعا حادا في إنفاق الحكومة على الإسكان، حيث انخفض الدعم المقدم لإسكان محدودي الدخل إلى (صفر) مقارنة بمليار ونصف جنيه (83 مليون دولار) في العام المالي الحالي.
هذا كما انخفضت مخصصات الدولة لبناء الوحدات السكنية الجديدة إلى 33.9 مليار جنيه (1.9 مليار دولار)، مقابل 61.4 مليار جنيه في موازنة العام المالي الحالي (3.4 مليار دولار)، بنسبة انخفاض 45 في المائة، وفقا للبيان المالي الذي حصلت «الشرق الأوسط» على نسخة منه.
وكل مليار جنيه مخصومة من حصة الإسكان، يعني انخفاض عدد الوحدات بنحو 5555 وحدة سكنية، فوفقا لهاني يونس، المستشار الإعلامي لوزارة الإسكان، فإن متوسط تكلفة وحدة الإسكان الاجتماعي على الموازنة، وفقا لسعر المناقصات التي تقوم بها الحكومة، يتراوح بين 160 و200 ألف جنيه، وهذه التكلفة تتضمن ربح المقاول من النشاط، ما يعني أن هذا الانخفاض في المخصصات يساوي انخفاض عدد الوحدات المنفذة من قبل الحكومة بنحو 153 ألف وحدة سكنية.
وينفق المصريون 17.5 في المائة من دخلهم على السكن ومستلزماته، وفقا لبحث الدخل والإنفاق لعام 2015، وسيؤدي نقص الوحدات المقدمة إلى جانب الموجة التضخمية التي تمر بها مصر إلى زيادة الضغط على أسعار الوحدات السكنية، التي يعتبرها جزء كبير من المصريين مخزنا للقيمة؛ بدلا من الاحتفاظ بالسيولة النقدية في ظل تراجع قيمة الجنيه بشدة.
وتعاني مصر من نقص واضح في توفير إسكان للطبقة المتوسطة بالذات، ويقول يحيى شوكت، الشريك المؤسس بمركز «عشرة طوبة للدراسات والتطبيقات العمرانية» والباحث في شؤون العدالة الاجتماعية والعمران: «سيطرت العقارات غير الرسمية على 70 في المائة من الإنشاءات الجديدة سنويا ما بين عامي 2007 و2014. بسبب البناء على أرض زراعية أو إنشاء أدوار مخالفة للتصريح، و20 في المائة ذهبت للقطاع الخاص الرسمي، و10 في المائة للحكومة... ونسبة القطاع غير الرسمي كانت 40 في المائة في وقت سابق، وببساطة هذا يعني أن أغلب العقارات في مصر لا تناسب أذواق من نطلق عليهم الطبقة المتوسطة»، ويطالب شوكت الحكومة بمضاعفة مساحات الأراضي الرسمية المرفقة، وتشجيع القطاع الخاص على البناء للطبقة المتوسطة.
ما يزيد الطين بلة، هو أنه من المتوقع أن يزيد عدد سكان القاهرة الكبرى بنحو نصف مليون نسمة في عام 2017. لتكون أكثر مدن العالم نموا في السكان.
ووفقا لتقرير لمؤسسة يورو مونيتور العالمية، المتخصصة في أبحاث ودراسات الأسواق حول العالم، فإن هناك مدنيتين مصريتين ضمن العشرين الأكثر زيادة في السكان هذا العام، القاهرة التي احتلت المركز الأول عالميا، والإسكندرية في المرتبة الـ19.
ويسكن القاهرة الكبرى نحو 22.9 مليون شخص، «9.5 مليون نسمة في القاهرة، و7.8 مليون نسمة في الجيزة (غرب)، و5.6 مليون نسمة في القليوبية (شمال)»، وفقا لتقديرات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء في يوليو (تموز) 2016.
وتبعاً للتقرير، من المتوقع أن يرتفع عدد سكان الإسكندرية (4.9 مليون نسمة حالياً) بأكثر من 100 ألف مواطن في 2017.
وقال التقرير، الذي جاء بعنوان «الاقتصادات والمستهلكون حول العالم في 2017»، إن قائمة المدن الأكثر نموا تضم شنغهاي الصينية في المركز الثاني، بتوقع زيادة سكانية تبلغ نحو 400 ألف نسمة، وفي المركز الثالث تأتي مانيلا عاصمة الفلبين، ثم جاكرتا عاصمة إندونيسيا، ثم بكين، بنمو أكثر من 300 ألف نسمة لكل مدينة.
ومن المتوقع أن ينمو عدد سكان الحضر حول العالم بنسبة 2 في المائة سنويا، «ولكن بعض المدن تنمو بمعدلات أعلى بكثير»، فمن المتوقع أن يزيد عدد سكان أبوجا عاصمة نيجيريا بنسبة 4 في المائة، وأن ينمو عدد سكان الدوحة عاصمة قطر بنحو 3 في المائة.
لذلك يقول التقرير إن أكثر المدن في معدلات النمو السكاني في العالم خلال العام الجاري ستكون في الشرق الأوسط وأفريقيا، لكن هذه المدن الصغيرة، التي تنمو بنسبة أكبر لأن كل مولود أو مهاجر جديد يكون تأثيره أوضح فيها بسبب قلة عدد سكانها الأصلي، لا تقارن بالمدن الكبرى على غرار القاهرة وشنغهاي ومانيلا، من حيث عدد السكان الذين يزيدون بالفعل وليس نسبة نموهم (الأعداد وليس النسب)، لذلك تحافظ تلك المدن الكبيرة على نمو سكاني لا مثيل له.
وبحسب جهاز الإحصاء، يبلغ عدد سكان مصر حاليا 92.8 مليون نسمة، «نزيد مليونين سنويا»، حسبما تقول آمال نور الدين، رئيس قطاع الإحصاءات السكانية بجهاز الإحصاء، مشيرة إلى إجمالي الزيادة المتوقعة في عام 2017 في عموم مصر.
وعن أهم مناطق الزيادة السكانية في القاهرة الكبرى، تقول آمال نور الدين إن حيا واحدا وهو «حلوان» (جنوب العاصمة) شهد ميلاد 20 ألف طفل في العام الماضي، «هذا غير الهجرة الداخلية»، كما تؤكد نور الدين.
ويحاول البرلمان المصري مؤخرا تنظيم القطاع العقاري «قانونيا» لجعله أكثر مرونة للاستجابة لحاجة الاقتصاد والمواطنين المصريين.
وأكد علاء والي رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب أن البرلمان يدرس اقتراحا بمشروع قانون «تنظيم نشاط التطوير العقاري»، الذي يهدف في المقام الأول إلى الحفاظ على حقوق المواطنين، ووضع آليات جديدة لتنظيم القطاع العقاري بصفة عامة بالإضافة للحفاظ على صناعة العقارات، وذلك بالتواصل مع كافة الجهات المعنية إلى جانب الحفاظ على أموال المواطنين الذين يتعرضون للنصب من قبل بعض شركات «الوهم العقاري»، على حد وصفه.
ونوه والي إلى أنه سوف تتم معالجة هذه السلبيات من خلال وضع ضوابط وآليات جديدة للتعامل مع شركات التطوير العقاري، وتفعيل دور الرقابة على هذه الشركات والتأكد من مدى الالتزام بالنسبة للتعامل مع المواطنين والعقود المبرمة وتنفيذ المشروعات في الموعد المحدد للحفاظ على حقوق المواطنين وتشجيعاً للاستثمار والمحافظة على حقوق وفرص وسمعة المطورين الملتزمين.
وأوضح والي في بيان صحافي له صدر يوم الأحد، أن فلسفة مشروع القانون تعتمد على التعاون مع اتحاد المطورين العقاريين المزمع إنشاؤه من أجل وضع إطار تعاقدي وشروط نموذجية يجب توافرها في كل العقود لحماية المستهلك وتوجب النص في العقد على موعد التسليم ومواصفات الوحدة، وأن يتضمن المخطط العام للمشروع بكل تفاصيله، وأن يلتزم المطور العقاري بالتعويض عن كل إخلال فيما تقدم إلى جانب إنشاء صندوق للضمان العقاري لاسترداد التعويضات اللازمة في حالة الإخلال بأي من بنود التعاقد، مضيفاً أن الصندوق يكون للتغطية على المخاطر واسترداد المبالغ التي دفعت من حاجز الوحدة بالإضافة إلى أن القانون يساعد في تلاشي المنازعات التي تحدث بين الشركات العقارية والمواطنين.
وأكد والي أنه ليس من المنطقي أن يكون القطاع الذي يعمل به مئات الآلاف من رجل الأعمال والمطورين والموظفين والعمال، ولكنه غير منظم ولا يشمله قانون، «حان الوقت لتنظيم القطاع من خلال وضع آليات وقوانين ولوائح تحكمه، تساعد على الحفاظ على صناعة العقار، ووضع هذا القطاع في المقدمة دائما، خاصة أن المواطنين يعتبرون القطاع العقاري هو الملاذ الآمن للحفاظ على أموالهم».



الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».