عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:49 دقيقه
الاقتصاد عقارات

السعودية: 30 مليار دولار قروض عقارية من البنوك للأفراد والشركات

لوائح وأنظمة التمويل والرهن الجديدة ساهمت في تعزيز الطلب عليها

عدد من السعوديين يقدمون طلبات تمويل في أحد المصارف المحلية («الشرق الأوسط»)
عدد من السعوديين يقدمون طلبات تمويل في أحد المصارف المحلية («الشرق الأوسط»)
  • الرياض: «الشرق الأوسط»
TT
  • الرياض: «الشرق الأوسط»
TT

السعودية: 30 مليار دولار قروض عقارية من البنوك للأفراد والشركات

عدد من السعوديين يقدمون طلبات تمويل في أحد المصارف المحلية («الشرق الأوسط»)
عدد من السعوديين يقدمون طلبات تمويل في أحد المصارف المحلية («الشرق الأوسط»)

كشفت مؤسسة النقد العربي السعودي «ساما» لأول مرة عن بيانات القروض العقارية الممنوحة من البنوك والمصارف العاملة بالسعودية للأفراد والشركات.
وحسب ما أظهرت النشرة الربعية للربع الرابع لعام 2013، بلغ إجمالي القروض العقارية الممنوحة من طرف البنوك في السعودية نحو 113.7 مليار ريال بنهاية عام 2013، مرتفعة بنسبة 29 في المائة عن عام 2012.
وبلغت القروض العقارية الممنوحة للأفراد 70.3 مليار ريال بنهاية العام الماضي بنسبة ارتفاع قدرها 31 في المائة عن العام السابق، فيما بلغت القروض العقارية الممنوحة للشركات نحو 43.4 مليار ريال بنهاية عام 2013 مرتفعة بنسبة 26 في المائة عن العام 2012. وارتفعت قروض البطاقات الائتمانية بنهاية عام 2013 بنحو 5 في المائة لتصل إلى 8.41 مليار ريال، مقارنة بعام 2012. حيث بلغت آنذاك 7.98 مليار ريال، وسجلت قروض البطاقات الائتمانية خلال الربع الرابع 2013 ارتفاعا بنحو 6 في المائة وذلك بالمقارنة مع الربع الثالث من نفس العام.
وتأتي هذا البيانات بعد أن كانت قدرت مصادر لصحيفة «الشرق الأوسط» في وقت سابق من العام الجاري أن ترفع اللوائح الجديدة الخاصة بأنظمة التمويل والرهن العقاري حجم القروض العقارية في السعودية بنحو 32 مليار دولار سنويا عن مستوياتها التي بلغت في العام 2012 بواقع 12.8 مليار دولار.
وقال: «ستاندرد آند بورز» حينها أن الإجراءات القانونية المتعلقة بنزع ملكية العقار من صاحبه في حال عدم تسديد الأقساط تعد العقبة الرئيسية التي تقف أمام البنوك السعودية لزيادة حجم الإقراض العقاري. وحتى الآن فإن البنوك السعودية تمنح قروضا لشراء المنازل ولكنها قروض عقارية حسب ما هو مفهوم في الغرب، حيث إنها لا تستطيع إخراج المقترض من المنزل في حال عدم تسديد الإقراض لأنه لا يوجد قانون يجيز ذلك.
وقدرت «ستاندرد آند بورز» أن يبلغ هذا المعدل القياسي في حجم القروض العقارية يعادل قرابة 5.0 في المائة من إجمالي الناتج المحلي السعودي، فيما نسبت وكالة بلومبرغ إلى شركة كابيتاس غروب إنترناشيونال ليمتد التي تتعامل في التمويل الإسلامي قي السعودية قولها إن اللوائح الجديدة سترفع حجم القروض العقارية سنويا بنحو 32 مليار دولار.
ويتوقع مراقبون أن يرتفع حجم الإقراض العقاري في السعودية خلال السنوات المقبلة إلى مستويات أعلى من ذلك بكثير بفعل تنامي الطلب على الوحدات السكنية والأراضي، بعد أن تم إقرار أنظمة التمويل والرهن العقاري مطلع العام الماضي، ومع توجه البنوك السعودية أخيرا إلى رفع رساميلها بأكثر من 39 مليار ريال خلال 2013. وجاء هذا الدعم من خلال زيادة تسعة مصارف رساميلها بأكثر من 31 مليار ريال، إضافة إلى صكوك بقيمة ثمانية مليارات ريال، بهدف زيادة قدرتها على الإقراض والوفاء بمتطلبات «بازل 3».
ومن بين المصارف العشرة التي دعمت رساميلها خلال عام، ثمانية مصارف أوصت مجالس إدارتها برفع رأسمالها هي «الرياض»، و«الأهلي التجاري»، و«الراجحي»، و«السعودي الفرنسي»، و«سامبا»، و«العربي الوطني»، و«السعودي الهولندي»، و«السعودي للاستثمار»، إضافة إلى بنك البلاد الذي رفع رأسماله فعليا مطلع العام الماضي إلى أربعة مليارات ريال، يضاف إليه «ساب» الذي أصدر صكوكا بقيمة 1.5 مليار ريال، ولم يرفع رأسماله أخيرا كونه سبق أن رفعه في 2012. ولجأت المصارف السعودية لزيادة رساميلها بهدف زيادة قدرتها على منح القروض، خاصة في ظل الترخيص لبعضها بتقديم خدمات التمويل العقاري، إضافة إلى تقوية مراكز المصارف المالية ودعم أنشطتها وخططها التوسعية في السوق وزيادة القاعدة الرأسمالية لها، ما يدعم زيادة أرباحها وملاءتها المالية.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات