عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مبادرات مصرية لسوق العقار بينها «الإقامة مقابل الاستثمار»

غرفة للتطوير تسعى لحل مشكلات القطاع وأزمات المطورين

القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)
القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)
  • القاهرة: «الشرق الأوسط»
TT
  • القاهرة: «الشرق الأوسط»
TT

مبادرات مصرية لسوق العقار بينها «الإقامة مقابل الاستثمار»

القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)
القطاع العقاري المصري يبحث حلحلة عدد من مشكلاته خلال العام الجاري (أ.ف.ب)

في ظل الضغوط المتباينة التي تواجهها مختلف القطاعات الاقتصادية المصرية، ومن بينها القطاع العقاري الذي تأثر بشدة بعدة عوامل على رأسها تعويم قيمة العملة المحلية مقابل الدولار، يسعى القائمون على القطاع العقاري وعدد من المطورين العقاريين في مصر لحلحلة الركود الحالي عبر عدد من الأفكار التي من شأنها تحريك السوق، إضافة إلى محاولة لإنعاش الموارد المصرية من العملة الصعبة.
وفي هذا الإطار، صرح المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات المصرية، بأن الغرفة تبنت 3 مبادرات للحفاظ على القطاع، تتمثل الأولى في طرح مبادرة لإعطاء الأجانب «إقامة مؤقتة» نظير شراء عقار يقدر بنحو 250 ألف دولار أو أكثر.
وأشار شكري في تصريحات لوكالة الأنباء المصرية الرسمية، إلى أن المبادرة تستهدف إعطاء الإقامة المؤقتة للأجانب في مصر لمن يرغب، وذلك بعد الفحص الأمني، حيث يقوم بشراء وحدة سكنية تقدر بنحو 250 ألف دولار أو أكثر، شريطة أن يكون هذا المبلغ من خارج مصر ويتم تحويله على البنك المركزي، الذي يقوم بدوره بأخذ تلك المبالغ وتحويلها إلى الجنيه المصري، وبالتالي ترتفع الحصيلة الدولارية، متوقعًا أن تجلب المبادرة نحو 5 مليارات دولار في العام الواحد، لافتًا إلى أن المبادرة تمت دراستها رسميًا وعرضها على المسؤولين المصريين.
وأوضح شكري أن المبادرة الثانية للغرفة تتصل بتنظيم سوق الإعلانات في القطاع العقاري، حيث حصلت بعض الشركات «غير الموفقة» خلال الفترة الأخيرة على إعلانات دون الخضوع لأي من وسائل الفحص، مما يؤثر على تماسك القطاع، مشيرًا إلى أن التنسيق يجري حاليًا مع غرفة صناعة الإعلام بغية عدم السماح بالإعلانات على المشاريع الخاصة بالمشروعات السكانية إلا بالحصول على قرار وزاري، والذي يتطلب وجود ثبات للملكية واعتماد التخطيط وسداد الرسوم، ووجود رخصة البناء بالنسبة للإعلان عن عمارة سكانية، وذلك من أجل تنظيم السوق وتقليل الإعلانات الوهمية.
وبالنسبة للمبادرة الثالثة، فتعتمد على القيام بعمل توازن خلال الفترة المقبلة من خلال تقديم أنواع من التوعية، مبينًا أنه نظرًا لتعويم الجنيه وارتفاع الأسعار، فإن السوق في حاجة إلى أفكار ابتكارية، كما يجب أن تتوافر ثقافة جديدة في مصر بالنسبة لمساحات الشقق السكانية بألا تكون هناك مساحات كبيرة وغير مستغلة.
وأوضح رئيس غرفة التطوير العقاري أن الغرفة تم إنشاؤها منذ أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، منوهًا بأنه خلال 4 أشهر تم القيام بأعمال ضخمة، منها توقيع بروتوكول مع وزير الإسكان وتم تفعيله، ونتج عنه إنشاء لجنة لحل المشكلات.
كما أشار إلى أن الغرفة تلقت عددًا من المشكلات التي تتم حاليًا إدارتها، ومنها منح المطورين العقاريين مهلة 6 أشهر إضافية أسوة بالمقاولين، ثم إرسال مذكرة بهذا الشأن إلى مجلس الوزراء، حيث تمت الموافقة عليها شفهيًا من حيث المبدأ، وينتظر الموافقة النهائية. فضلاً عن مشكلة ارتفاع معدل الفائدة، حيث حصل عدد من المطورين على تأجيل دفع منذ يناير (كانون الثاني) 2007 من 5 إلى 7 سنوات، ثم فوجئ المطور بأن البنك المركزي يطالبه بدفع الفائدة بقيمة 17.5 في المائة بـ«أثر رجعي» عن الأعوام الماضية، مما دعا المطورون إلى الامتناع عن السداد، لافتًا إلى قيام الغرفة بطرح القضية على وزارة الإسكان، التي وافقت من حيث المبدأ على دراسته.
وأوضح شكري أن دور الغرفة يقوم على 3 محاور رئيسية، وهي: التنسيق والتعاون مع مجلس النواب في تطوير ومراجعة القوانين الخاصة بالقطاع، والقيام بالتواصل المجتمعي مع المطورين العقاريين والسياحيين مع جهات الاختصاص، وتقديم المقترحات والحلول لحل مشكلات القطاع.
ونوه بتشكيل لجنة لحل مشكلات القطاع، التي تلقت منذ نشأة الغرفة وحتى الآن كثيرًا من المشكلات التي تواجه المطورين، موضحًا أن اللجنة تقوم حاليًا بالعمل على حل هذه المشكلات، التي من بينها مشكلة الغرامات التي تحسب نتيجة نسبة البناء، لافتًا إلى اقتراح الغرفة بأن من ينجز في مشروعه بنسبة 85 في المائة لا يفرض عليه أي غرامات، وذلك نظرًا للجدية في إنهاء المشروع.
وعن معدلات نمو القطاع والمتوقع له خلال عام 2017، قال رئيس غرفة التطوير العقاري إن «معدل نمو القطاع خلال عام 2016 بلغ 16 في المائة، وهذه النسبة مشابهة لنظريتها خلال عام 2010»، متوقعًا أن يصل معدل النمو خلال العام الحالي إلى 20 في المائة، باستثناء التخوف من فرق سعر الدولار، وقال إن «هذا هو التحدي الموجود حاليًا. ونحن متفائلون بالأعوام المقبلة، فعام 2018 سيكون عامًا رائعًا، ولكن العام الحالي سيكون به نوع من التحدي».
وحول الشراكة مع القطاع الحكومي في مشروعات الإسكان الاجتماعي، أشار شكري إلى وجود شراكة بين القطاعين، حيث تعمل الحكومة على وحدات سكنية تنفذها بمعرفتها، وهى الإسكان القومي، وتبلغ نحو 500 ألف وحدة سكانية، فضلاً عن مشروع قومي آخر مع المطورين. مؤكدًا أن الشراكات فكرة جيدة وناجحة إذا التزم الطرفان بها، كما تسهم في تسريع وتيرة العمل، وتعتبر آلية جيدة لتحسين الأداء.
وبشأن عدم توسع الحكومة في الشراكات، أضاف شكري: «في تقديري أنها ما زالت جديدة حيث تم تطبيقها منذ عامين فقط، والحكومة تتجه إلى التوسع فيها، فتم في آخر اجتماع مع وزير الإسكان الكشف عن طرح موجة من الشراكات الجديدة، التي ستبدأ اعتبارًا من شهر فبراير (شباط)».
وحول أهم معوقات الاستثمار في القطاع العقاري، أوضح شكري أن البيروقراطية تعد أهم الأسباب، حيث تؤدي بشكل مباشر إلى تعطيل الاستثمار، مشيرًا إلى أن لجنة تلقي الشكاوى بالغرفة من إحدى مبادراتها أن يتم تحويل إصدار الرخص، التي يستغرق الحصول عليها فترة زمنية طويلة، من الأجهزة الحكومية إلى المكاتب الاستشارية مع تطبيقها للقواعد والقوانين ولكن بفكر القطاع الخاص، مضيفًا أن «الحصول على الرخصة يعني الحصول على فرصة عمل».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات