عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:51 دقيقه
الاقتصاد عقارات

توقعات بتباطؤ النمو العقاري البريطاني في 2017

نمو الأسعار في لندن يتراجع خلف أقرانه للمرة الأولى منذ 8 سنوات

يتوقع أغلب الخبراء عامًا صعبًا للسوق العقارية البريطانية في 2017 (رويترز)
يتوقع أغلب الخبراء عامًا صعبًا للسوق العقارية البريطانية في 2017 (رويترز)
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

توقعات بتباطؤ النمو العقاري البريطاني في 2017

يتوقع أغلب الخبراء عامًا صعبًا للسوق العقارية البريطانية في 2017 (رويترز)
يتوقع أغلب الخبراء عامًا صعبًا للسوق العقارية البريطانية في 2017 (رويترز)

رجحت تقارير عقارية حديثة، أن وتيرة النمو العقاري ستتجه إلى التباطؤ في بريطانيا خلال عام 2017 في ظل الضبابية التي تكتنف التطورات الاقتصادية، خصوصا مع الغموض المتزايد حول كيفية تنفيذ المملكة المتحدة تخارجها المزمع من الاتحاد الأوروبي الذي سيبدأ في شهر مارس (آذار) المقبل. وأوضحت التقارير أن أسعار المنازل في العاصمة البريطانية لندن شهدت التباطؤ الأول من نوعه منذ 8 سنوات، مقارنة بمتوسط نمو الأسعار في باقي أنحاء بريطانيا.
وقالت شركة نيشن وايد للتمويل العقاري يوم الخميس الماضي، إن أسعار المنازل في بريطانيا زادت أكثر من المتوقع في ديسمبر (كانون الأول) الماضي. وأوضحت، في تقرير لها، أن الأسعار زادت على أساس سنوي في الشهر الأخير لعام 2016 بنسبة 4.5 في المائة، مقابل زيادة بنسبة 4.4 في المائة في نوفمبر (تشرين الثاني). وكان خبراء اقتصاد استطلعت «رويترز» آراءهم في شهر ديسمبر توقعوا زيادة الأسعار بنسبة 3.8 في المائة فقط.
وتباطأت سوق العقارات البريطانية عقب التصويت لصالح الخروج من الاتحاد الأوروبي في استفتاء يونيو (حزيران) الماضي، لكن منذ ذلك الحين كان أداء الاقتصاد بشكل عام أفضل مما توقع كثير من خبراء الاقتصاد وواصلت أسعار المنازل ارتفاعها.
وأكدت نيشن وايد توقعات بارتفاع أسعار المنازل نحو اثنين في المائة في العام الجديد، وإن كان الرقم سيتوقف على أداء الاقتصاد.
وفي ديسمبر الماضي وحده، ارتفعت الأسعار بنسبة 0.8 في المائة بعد استقرارها في نوفمبر (تشرين الثاني)، بحسب شركة التمويل العقاري. ورغم أن المقياس الشهري قد يكون متقلبا فإن هذه هي أكبر زيادة من نوعها في عام.
وأشارت نيشن وايد إلى أن 2016 هو أول عام منذ 2008 تزيد فيه أسعار المنازل في العاصمة لندن بوتيرة أبطأ من متوسط نموها في بريطانيا. ويرجع ذلك بحسب المحللين إلى أن المشترين خلال العام المنصرم واجهوا كثيرا من الضغوط المتزايدة، حيث وجدوا أنفسهم غير قادرين على تحمل زيادات التكاليف بما يفوق إمكاناتهم المادة، وذلك وفقا لجمعية البناء الوطنية.
وارتفعت أسعار المنازل في العاصمة البريطانية بمعدل 3.7 في المائة فقط خلال عام 2016 عن مستواها السنوي السابق، مقارنة بارتفاع بلغت نسبته 12.2 في المائة في عام 2015.
ويرى روبرت غاردنر، كبير الاقتصاديين في «نيشن وايد»، أن «فترة الأداء المبهر للعاصمة البريطانية في القطاع العقاري ربما شارفت على الانتهاء»، مضيفا أن «عددا متزايدا من الناس في لندن وجنوب إنجلترا يجدون أنفسهم خارج أسعار السوق، أو مضطرين للاستدانة والاقتراض بنسب تفوق دخلهم السنوي من أجل دفع تكاليف مسكن، وذلك رغم أن من انخفاض أسعار الفائدة قد ساعدت في خفض تكاليف الرهن العقاري الشهرية»، بحسب ما نقلته وكالة «بلومبيرغ» الإخبارية.
ومنذ التصويت البريطاني لصالح الانفصال عن الاتحاد الأوروبي، شهدت السوق العقارية ضغوطا متزايدة، لكن رغم ذلك لم تكن التأثيرات بالحجم السيئ الذي كان متوقعا عقب التصويت. كما أن زيادة الضرائب العقارية أثرت بدورها على السوق.
وفي تقرير لمؤسسة «هاليفاكس» المالية، التي تعمل بقوة في المجال العقارية، أوضحت مع نهاية الأسبوع الماضي أن الضغوط المالية وتقلص القدرة على تحمل تكاليف السكن في بريطانيا ربما تسفر عن تباطؤ حاد في أسعار المساكن بالعاصمة البريطانية خلال العام الجديد، بأكثر من غيرها.
وأشارت «هاليفاكس» إلى أن التراجع كان السمة الغالبة على أداء لندن العقاري خلال العام الماضي، موضحة أن أسعار المنازل الفاخرة، في بعض من الضواحي الثرية في لندن، شهدت انخفاضات حادة بلغت في بعض الأحيان نحو 10 في المائة في عام 2016، كما انخفضت أسعار الأراضي.
بينما أشار موقع «رايت موف» العقاري الشهير، إلى أن «الفقاعة العقارية» اللندنية استمرت على مدار شهور العام الماضي في التناقص، متوقعا استمرار انخفاض الأسعار بما يصل إلى نحو 5 في المائة خلال العام الجديد.
وتتوقع «نيشن وايد»، أن يشهد العام الجديد نموا يقدر بنحو اثنين في المائة في جميع أرجاء بريطانيا، وذلك نظرا لمعدل الفائدة القياسي المنخفض ونقص المعروض من المساكن، ما يعزز من نمو الأسعار. لكن مع ذلك، فإن الصورة الكاملة للقطاع العقاري تعتمد بشكل أشمل على التطورات الاقتصادية الكلية لبريطانيا، التي تشهد مزيدا من الغموض بحسب غاردنر.
ويشير الخبير في تصريحه لـ«بلومبيرغ»، إلى أنه «وفقا لأغلب التوقعات، بما فيها الخاصة ببنك إنجلترا (المركزي البريطاني)، فإن الجميع يتوقع تباطؤ اقتصاد المملكة المتحدة إلى حد ما خلال العام الجاري، ما سيسفر عن تأثر سلبي مرجح على أوضاع سوق العمل، ونمو متواضع لأسعار المنازل».
وبدوره، يرى مارتين إليس، الاقتصادي في «هاليفاكس»، أن تباطؤ النمو الاقتصادي البريطاني في عام 2017، سيؤدي غالبا إلى ضغوط على سوق العمل، متوقعا زيادة نسب البطالة. وهو الأمر الذي سيسفر عن إعاقة لا محالة في الطلب على المنازل، خصوصا إذا تضافر مع ضغوط على القدرة الإنفاقية للمواطنين نتيجة تراجع النمو.
وبحسب التقارير الصادرة مع نهاية العام، يتوقع المعهد الملكي للمساحين القانونيين نسبة نمو عقاري لعام 2016 تقدر بنحو 6 في المائة، فيما يتوقع أن ينخفض هذا المعدل إلى النصف في عام 2017، ليصل إلى 3 في المائة فقط. بينما تشير توقعات أكثر تشاؤما إلى أن النمو ربما يتراجع بنسبة سلبية تصل إلى واحد في المائة خلال العام الجديد.
وتأتي توقعات التباطؤ العقاري في عام 2017 رغم أن نمو قطاع البناء في بريطانيا لامس أعلى مستوى له في 8 أشهر في نوفمبر (تشرين الثاني)، لكن التكاليف ارتفعت بأسرع وتيرة منذ عام 2011، مدفوعة بانخفاض سعر الجنيه الإسترليني أمام سلة العملات بعد استفتاء يونيو.
وصعد مؤشر «ماركت سي آي بي إس» لمديري المشتريات بقطاع البناء في المملكة المتحدة إلى مستوى 8.52 في نوفمبر الماضي، من مستوى سابق عند 6.52 في شهر أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، مدعوًما بتحسن قراءات للأنشطة التجارية والهندسة المدنية، فضلاً عن نمو قوي في بناء المنازل.
وقال تيم مور، كبير الاقتصاديين لدي مؤسسة ماركت، التي تتولي إجراء المسح، إن «شركات البناء البريطانية شهدت انتعاشا مطرًدا في أنشطة أعمالها خلال نوفمبر، وهو ما يمدد التعافي من التراجع الذي سجلته خلال الربع الثالث من عام 2016».
وأبرزت الشركات استئناف المشاريع المعطلة بعد التصويت على الخروج من الاتحاد الأوروبي، كأحد عوامل التحسن، رغم أن التفاؤل حول العام المقبل يظل قرب أدني مستوياته المسجلة منذ أوائل عام 2013.
وكانت تقارير متخصصة، أحدها أصدرته شركة «كي بي إم جي» لتدقيق الحسابات، قد توقعت أن تتعرض عقارات بريطانيا لتأثيرات سلبية بعد «البريكست»، غير أن هذه التقارير استبعدت حدوث انهيار في أسعار العقارات.
وفي سياق متصل، أشارت تقارير إعلامية مع نهاية شهر نوفمبر أيضا، إلى أن استفتاء الانفصال أثر بشكل ما على «مدينة الأعمال» في وسط لندن، ولكنه «لن يؤدي إلى انهيارها»، وفق رئيس مؤسسة مدينة لندن أندرو بارملي، المسؤول عن الوسط التاريخي والمالي للعاصمة البريطانية. ويشار إلى أنه في العام الماضي أيضا، انتزعت مدينة نيويورك الأميركية من العاصمة البريطانية لندن عرش أكبر المدن العالمية جذبا للاستثمارات الأجنبية في العقارات التجارية، بسبب المخاوف من أن يقوض خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي صورة المملكة المتحدة كمركز مالي عالمي.
وأوضحت بيانات بشأن المعاملات العقارية عبر الحدود نشرت نتائجها في شهر أغسطس (آب) الماضي، إلى تزايد قلق المستثمرين منذ مرحلة ما قبل الاستفتاء البريطاني، وهو ما أدى إلى تراجع الاستثمارات العقارية الأجنبية عالميا، لكن الأمر كان أكثر وضوحا في حالة لندن، ما تسبب في فقدانها لقب المدينة الأكثر جذبا للاستثمارات الأجنبية في مجال العقارية التجارية حول العالم، لصالح الثانية في الترتيب العالمي، نيويورك. وشهدت المدينة التي اعتادت أن تكون «الأكثر جذبا»، لندن، انخفاض التدفقات الرأسمالية الأجنبية على عقاراتها بنسبة 44 في المائة خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2016، مقارنة مع الفترة نفسها في 2015، وفقا لبيانات لشركة الوساطة «جونز لانغ لاسال».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات