عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

إجراءات أكثر تشددًا في بكين لمواجهة «المضاربات العقارية»

مخاوف من توترات وآثار على الاستقرار واستمرار القلق من «الفقاعة»

بلدية بكين تتجه إلى تشديد القيود على العقارات من أجل الحفاظ على استقرار أسعار المنازل العام المقبل (غيتي)
بلدية بكين تتجه إلى تشديد القيود على العقارات من أجل الحفاظ على استقرار أسعار المنازل العام المقبل (غيتي)
  • بكين: «الشرق الأوسط»
TT
  • بكين: «الشرق الأوسط»
TT

إجراءات أكثر تشددًا في بكين لمواجهة «المضاربات العقارية»

بلدية بكين تتجه إلى تشديد القيود على العقارات من أجل الحفاظ على استقرار أسعار المنازل العام المقبل (غيتي)
بلدية بكين تتجه إلى تشديد القيود على العقارات من أجل الحفاظ على استقرار أسعار المنازل العام المقبل (غيتي)

تتجه الصين إلى تشديد القيود على العقارات في العاصمة بكين، وهي من أكثر أسواق العقارات السكنية سخونة في الصين، وذلك من أجل الحفاظ على استقرار أسعار المنازل العام المقبل.
ونقلت وكالة أنباء الصين الجديدة (شينخوا) قبل يومين، عن لجنة بلدية بكين، أن أسعار المنازل في العاصمة «مرتفعة أكثر من اللازم نتيجة المضاربة»، مما يؤجج التوترات الاجتماعية ويمثل تحديًا كبيرًا للاستقرار في بكين.
وارتفع متوسط سعر المنازل الجديدة في بكين بنسبة 26.4 في المائة في شهر نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي، مقارنة به قبل عام.. إلا أن وتيرة الزيادة سجلت تباطؤًا للشهر الثاني على التوالي بفضل الإجراءات التي تبنتها الحكومة. وفي الثلاثين من سبتمبر (أيلول) الماضي، رفعت بكين قيمة الدفعة المقدمة لمشتريات العقارات.
وأخذت أكثر من 12 مدينة صينية من بينها تيانجين وشنغهاي وقوانغشو وشنتشن إجراءات للحد من المضاربة على العقارات، التي ترجع جزئيًا لسهولة الحصول على ائتمان. وقال مسؤولون كبار في المؤتمر الاقتصادي السنوي الذي عقد الشهر الحالي إن الصين ستفرض قيودًا أكثر صرامة على تدفق الائتمان للمضاربة في السوق العقارية في 2017. وفي شهر أكتوبر (تشرين الأول) الماضي، فرضت 3 مدن صينية قيودًا على شراء العقارات في إطار مساعي كبح الأسعار الآخذة في الارتفاع جراء المضاربة في العقارات.
وقالت الحكومة المحلية في تشنغتشو بموقعها الإلكتروني في أكتوبر إنه لن يسمح لسكان المدينة الذين يملكون عقارين، وغير السكان الذين يملكون عقارًا واحدًا، سوى بشراء المنازل التي تتجاوز مساحتها 180 مترًا مربعًا.
وفي تشنغدو، عاصمة مقاطعة سيتشوان بجنوب غربي البلاد، صار يسمح للمشترين المحتملين بشراء عقار واحد في أحياء معينة في المدينة، ويطلب ممن يشترون عقارًا ثانيًا سداد 40 في المائة من ثمن العقار على الأقل كدفعة مقدمة.
وقالت حكومة تشنغدو في أكتوبر أيضًا إنه تفترض عقوبات على المطورين العقاريين الذين يحتفظون بالأرض ويرجئون بدء البناء عن الموعد الذي يتعهدون به، وستتصدى لنشر الشائعات في السوق العقارية.
وقالت مدينة جنان في شرق الصين أيضًا إنها لن تسمح للسكان الذين يملكون 3 عقارات بالفعل بشراء المزيد. ورفعت الدفعة المقدمة التي يسددها راغبو الشراء إلى 30 في المائة، بدلاً من 20 في المائة، فضلاً عن إجراءات أخرى ذكرت تفصيلاً على موقع حكومة المدينة.
وفي سبتمبر الماضي، ذكر مسح رسمي أن أسعار العقارات واصلت نموها المتسارع في الصين خلال شهر أغسطس (آب)، حيث زاد عدد المدن التي سجلت زيادة شهرية في أسعار المساكن الجديدة.. وذلك على الرغم من التحذيرات الكثيرة التي يطلقها كثير من الاقتصاديين حول خطورة استمرار أسعار العقارات الصينية في الارتفاع غير المبرر، أو المدعوم بقيمة فعلية حقيقية للأصول العقارية، مما يشكل «فقاعة عقارية» متنامية.
وأظهر مسح شمل 70 مدينة صينية كبيرة ومتوسطة الحجم خلال أغسطس الماضي، ارتفاع أسعار المساكن الجديدة في 64 مدينة، مقابل ارتفاعها في 51 مدينة في يوليو (تموز) الماضي، و55 مدينة في يونيو (حزيران) الماضي.
وعلقت روسيلا ياو، الخبيرة الاقتصادية في «جافيكال دراغنوميكس»، على نتائج المسح آنذاك، قائلة إن «القفزات الزائدة في الأسعار تسبب فيها قليل من المدن الساخنة عالية الإقبال، على غرار المدن الأربع الكبرى عقاريًا، وهي بكين وشنغهاي وغوانزو وشينشن»، بحسب «رويترز».
وتأتي تلك المخاوف مرتبطة مع ارتفاع ديون شركات التطوير العقاري الصينية، التي سجلت مستويات قياسية خلال العام الماضي. وأشارت تقارير في منتصف العام الحالي إلى أن حجم القروض العقارية تجاوزت حد 1.9 تريليون دولار، مما ينشر مخاوف من أن يؤدي تدهور القطاع العقاري إلى أزمة كبرى عامة في الصين.
ونقلت وكالة أنباء الصين الجديدة (شينخوا) عن تقرير لاتحاد التطوير العقاري الصيني في يونيو الماضي القول إن «متوسط معدل الديون بالنسبة لـ198 شركة تطوير عقاري بلغ العام الماضي 96.09 في المائة من إجمالي رأسمالها، بزيادة نسبتها 7.23 في المائة عن العام السابق».
وبحسب التقرير، فإنه في حين ارتفع متوسط أرباح هذه الشركات بنسبة 6.41 في المائة خلال العام الماضي، فإن معدل العائد على حصص المساهمين وإجمالي قيمة أصول الشركات واصل التراجع خلال الفترة نفسها.
في الوقت نفسه، فإن مبيعات العقارات واصلت نموها مع استمرار ارتفاع أسعار المساكن في المدن الصينية. وينقسم المحللون حول ما إذا كان ارتفاع معدلات ديون الشركات يمكن أن يؤدي إلى انهيار خطير يؤثر على مجالات أخرى، مثل البنوك والتشييد أم لا، وقد يؤدي إلى أزمة اقتصادية عامة في الصين.
ويذكر أن القطاع العقاري في الصين سجل نموًا سريعًا خلال الفترة بين عامي 2000 و2008، ويعد محركًا مهمًا للنمو الاقتصادي، لكن الوحدات العقارية الخالية زادت بشدة، حيث ظلت وحدات سكنية كثيرة خالية بسبب شرائها لأغراض المضاربة.
وفي نهاية شهر مايو (أيار) الماضي، أظهر تقرير أن حجم القروض العقارية في الصين بلغ 1.9 تريليون دولار. حيث تقرض البنوك الكبرى في الصين بشكل أكبر لمشتري المنازل والمطورين، مما يجعلها عرضة لمخاطر أي هبوط في أسواق العقار في ظل الارتفاعات القوية التي شهدتها الأسعار وتزايد عبء الديون على المطورين.
وتبلغ القروض المقدمة للقطاع العقاري من قبل أكبر 5 مصارف في الصين تريليونًا وتسعمائة مليار دولار في نهاية عام 2015، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 11 في المائة عن الفترة ذاتها من عام 2014، كما تمثل هذه القروض 28 في المائة من إجمالي الديون.
وتجدر الإشارة إلى أن الديون المشكوك في تحصيلها نمت إلى أعلى مستوياتها في 11 عامًا، أو نحو 2 في المائة من إجمالي الديون. وقد شهدت بعض شركات القطاع العقاري تعثرًا في تسديد الديون منذ عام 2014.
وعلى صعيد متصل، ذكر تقرير متزامن في منتصف العام الحالي أن الديون غير المنتجة في الصين قد تجاوزت المستوى المسجل في الولايات المتحدة قبل وقوع الأزمة المالية العالمية، في إشارة إلى خطورة ارتفاع الدين في ثاني أكبر اقتصاد في العالم.
وقال تورستن سلوك، كبير الاقتصاديين الدوليين في «دويتشه بنك»، عبر مذكرة بحثية، إن الدين في الصين تم استخدامه لرفع أسعار الأصول في عام 2015. وقارنت المذكرة البحثية مستوى نمو الائتمان المطلوب في الولايات المتحدة والصين من أجل توليد معدل نمو بنسبة 1 في المائة للناتج المحلي الإجمالي.
وشهدت الصين في العام الماضي ارتفاعًا في قيمة الأسهم الصينية، كما صعدت السلع الأساسية مثل خام الحديد والصلب في الصين سلسلة من المكاسب والخسائر الحادة، بفعل الائتمان السهل في البلاد.
وحذر التقرير من أن تباطؤ النمو الاقتصادي من شأنه أن يدفع القروض المصرفية إلى الاتجاه لزيادة عائدات الأصول المالية، وليس إلى إنشاء مزيد من المصانع أو توفير فرص العمل.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات