عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

السعودية: اختلاف حول جدوى إيجاد محاكم عقارية متخصصة

متحدث مجلس القضاء الأعلى لـ «الشرق الأوسط»: لا يوجد قرار رسمي حولها حتى الآن

تباين في الرؤى بين العقاريين السعوديين حول مقترح إنشاء المحاكم العقارية المتخصصة («الشرق الأوسط»)
تباين في الرؤى بين العقاريين السعوديين حول مقترح إنشاء المحاكم العقارية المتخصصة («الشرق الأوسط»)
TT
TT

السعودية: اختلاف حول جدوى إيجاد محاكم عقارية متخصصة

تباين في الرؤى بين العقاريين السعوديين حول مقترح إنشاء المحاكم العقارية المتخصصة («الشرق الأوسط»)
تباين في الرؤى بين العقاريين السعوديين حول مقترح إنشاء المحاكم العقارية المتخصصة («الشرق الأوسط»)

تتباين آراء عقاريين سعوديين حول مقترح إنشاء المحاكم العقارية المتخصصة في البلاد، ما بين مؤيد ومتفائل بقرب إيجاد هذه المحاكم المختصة ومؤمن بالحاجة الماسة لها، وفريق آخر يرى أن الزمن تجاوز هذه الفكرة التي طرحتها الأوساط العدلية قبل نحو عامين، ولم يجر العمل عليها حتى الآن.
ويراهن عقاريون تحدثوا لـ«الشرق الأوسط» على جدوى المحاكم العقارية المتخصصة في الفصل في المنازعات العقارية وشطب الصكوك المزورة وإثبات التملك واستخراج صكوك الأرضي، والنظر في شكاوى المستأجرين، وهي قضايا معقدة ظلت تلاحق السوق العقارية لسنوات طويلة، ما يجعل المحاكم العقارية تمثل طوق نجاة لحلها، وتعزيز سوق العقار الذي تشير التقديرات إلى أن حجمه يتجاوز نصف تريليون دولار، في حين اعتبر البعض الآخر أن المطالبة بالمحاكم المتخصصة هي تعبير عن حالة إحباط من إيجاد حلول جذرية لمشاكل القطاع.
ويرى المهندس خالد الصالح نائب رئيس غرفة الأحساء رئيس اللجنة العقارية، أن «رؤية المملكة 2030» تضاعف الحاجة إلى إيجاد محاكم عقارية مختصة، عازيًا ذلك إلى أن صناعة العقار في السعودية هي إحدى الصناعات الكبرى والقائمة بذاتها. وتابع: «سمعنا سابقًا عن قرب إيجاد محاكم عقارية متخصصة أو دوائر عقارية في المحاكم العامة، ونلمس الحاجة الكبرى لذلك».
وشدد الصالح خلال حديثه لـ«الشرق الأوسط» على أهمية مشاركة ذوي الاختصاص في حل النزاعات العقارية، وأن تتوفر فيهم المعرفة المالية والمحاسبية، والقدرة على التقييم العقاري، والخبرة، والمعرفة بالشؤون الهندسية والمساحية، أي التوفيق بين التشريع والاختصاص العقاري، ما يسهل إنهاء القضايا العقارية.
في حين اعتبر خالد بارشيد رئيس اللجنة العقارية في غرفة تجارة وصناعة الشرقية، أن الأنظمة إذا وضعت فلا داعي للمحاكم العقارية. وقال لـ«الشرق الأوسط»: «الآن أصبح لدينا أنظمة في السوق العقارية، لكن مع الأسف ليست مفعلة وليست لنا مظلة نتجه إليها كعقاريين، لذا وضعت وزارة الإسكان على عاتقها إيجاد الهيئة الوطنية للعقار، التي صدر قرار مجلس الوزراء بإنشائها».
وأضاف أن وجود هذه الهيئة سيحمي السوق العقاري من المشاكل الواقعة الآن، وتأسيس الهيئة أكثر أهمية من إيجاد المحاكم العقارية، لافتًا إلى أن معظم النزاعات العقارية تعامل وفق العقاري، وترفع إلى اللجنة العقارية بغرفة التجارية لحلها، ولو وجدت الهيئة الوطنية للعقار ستكون معنية بذلك، على غرار هيئة السوق المالية التي تتابع مخالفات سوق المال وتطبق عليها الغرامات ونحو ذلك.
وتطرق بارشيد إلى أن معظم الأنظمة العقارية كانت موزعة بين نحو 15 وزارة وهيئة، لكن الآن، انتقلت هذه الصلاحيات تقريبًا إلى وزارة الإسكان، وعندما تكون وزارة واحدة هي المنوطة بتنشيط السوق العقاري، والمراقبة والمتابعة والتغريم والترخيص تتولاها هيئة واحدة ممثلة بالهيئة الوطنية للعقار، فلن توجد حاجة لمحاكم عقارية متخصصة.
أما المهندس خالد العثمان رئيس لجنة المكاتب الاستشارية بغرفة الرياض، فأكد أن توفير البيئة القضائية الآمنة للمستثمرين أمر في غاية الأهمية. وتابع: «أخشى ما أخشاه كأي مستثمر من عدم وجود بيئة قضائية تحمي الحقوق العقارية في حال النزاع والخلاف، والمشكلة تكمن في أن قطاع العقارات يحتاج إلى تنظيمات وتشريعات قبل إيجاد محاكم عقارية متخصصة».
وأضاف العثمان أن ما يحكم قطاع العقار يغلب عليه الأعراف وليس التنظيم. وقال: «لدينا حاجة ماسة لتنظيم السوق العقاري، وهو ما ننادي به منذ عدة سنوات، فوجود المحاكم العقارية أمر جيد، لكن الأولى هو سن التشريعات والأنظمة». وعن أبرز الخلافات العقارية، أوضح العثمان أنها تتضمن إشكالات الصكوك، وتأخير تطبيق السجل العيني للعقار، وحقوق البائع والمشتري، وحقوق المالك والمستأجر.
إلى ذلك، أوضح سلمان النشوان المتحدث الرسمي للمجلس الأعلى للقضاء لـ«الشرق الأوسط» أنه لا وجود لقرار رسمي يتعلق بإنشاء محاكم عقارية متخصصة حتى الآن. وقال: «لا يوجد لدينا محاكم بهذا الاسم، وليس هناك أي قرار حول ذلك». ويأتي حديث النشوان ليقطع الشك باليقين حول الشائعات التي سبق أن تناولت عزم مجلس القضاء الأعلى إيجاد محاكم متخصصة بالشأن العقاري.
وكانت اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالمنطقة الشرقية، أكدت أهمية الإسراع في موضوع إقرار المحاكم العقارية، في اجتماع عقدته في وقت سابق، وذلك على اعتبار أن إقرار المحاكم العقارية من شأنه الإسهام في تقوية مسيرة القطاع وتعزيز جذب الاستثمارات العقارية للمنطقة. وأشار أعضاء اللجنة في حينها إلى أهمية الدور الذي تلعبه هذه المحاكم في ضمان حقوق المستثمرين في هذا القطاع الحيوي.
يأتي ذلك في ظل ما تظهره أرقام حديثة من نمو مطرد للسوق العقارية السعودية في مختلف مجالاتها، إذ بلغ حجم التمويل العقاري 187 مليار ريال (49.8 مليار دولار) وذلك حتى نهاية عام 2015، جاء 55 في المائة منها في التمويل العقاري للأفراد، بينما 45 في المائة منها عبارة عن تمويل عقاري للشركات، وذلك بحسب بحث أعده المهندس محمد النهدي العضو المنتدب لشركة مفاز العربية، ونشره موقع الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين قبل أيام، مع وجود 12 بنكا تجاريا و6 شركات للتمويل العقاري في البلاد.
ويوضح النهدي أن من المستهدف أن تصل نسبة مساهمة القطاع العقاري إلى 10 في المائة من إجمالي الناتج المحلي بحلول عام 2020، بنسبة نمو سنوية تقدر بحدود 7 في المائة. مع الإشارة إلى أن رؤية المملكة 2030 تتضمن رفع مساهمة المنشآت الصغيرة والمتوسطة في إجمالي الناتج المحلي إلى 35 في المائة، وفي القطاع الخاص إلى 65 في المائة.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات