المطورون العقاريون يلبون 15 في المائة فقط من الطلب الحقيقي بالسعودية

800 مليون دولار حجم استثمارات «رافال العقارية» للعام الحالي

رئيس «رافال العقارية» يقول إن السوق السعودية يشهد فيها العرض والطلب فروقا واضحة («الشرق الأوسط»)

كشف ماجد الحقيل، المدير التنفيذي لـ«رافال العقارية»، أن حجم استثمارات الشركة في المشروعات العقارية للعام الحالي، يبلغ ثلاثة مليارات ريال (800 مليون دولار)، مضيفا أن العمل جار على إنشاء ضاحيتين في الرياض منذ فترة، وأخرى سيبدأ العمل بها خلال الربع الثاني من 2014.
وأوضح أن السوق السعودية تعد سوقا اقتصادية يعاني فيها العرض والطلب من فروقات واضحة، فـ«للأسف العرض لا يزال قليلا مقابل الطلب»، لكن المشكلة بالنسبة لهم تكمن في القدرة الشرائية للمواطن، وأنهم يدورون بين هذه الزوايا الثلاث، وتبقى كيفية إيجاد وحدات متكاملة لشريحة كبيرة هي المحك، في الوقت الذي يعمل فيه المطورون العقاريون على تغطية 15 في المائة تقريبا من الطلب الحقيقي للسوق.
وحول جاهزية مشروعات الشركة لطرحها في السوق، أكد أن ذلك سيكون قريبا، حيث ستكتمل منتصف العام الحالي، وقتها سيكونون قد أنهوا البيع، لافتا إلى أن هناك مشروعا الآن اكتمل، وبدأ الانتقال إليه مع بداية هذا الشهر.
وأضاف: «لدينا تجربة، فدائما ما نركز على إنجاز خطوة أولى، يليها بعد ذلك الكلام عنها»، لكن الآن لديهم ضاحيتان بدأ العمل فيهما منذ فترة، وهناك ضاحية جديدة سيبدأ العمل بها خلال الربع الثاني، ومن ثم ستكون ثلاث ضواحي في الرياض على وشك التنفيذ؛ في الضاحية الأولى مشروع مشابه لـ«برج رافان»، وهو عبارة عن فندق، ويشتمل على 200 شقة فندقية، ووقعوا اتفاقية شراكة مع شركة «آسكوت». والمشروع الثاني يقع على طريق الملك عبد الله، وهو عبارة عن 600 شقة في حي مغلق على ارتفاعات من أربعة إلى خمسة أدوار مخصصة لنوعية من الشباب تبحث عن مسكن بخدمات متميزة، أما المشروع الثالث فهو عبارة عن شقق سكنية تحت علامة تجارية في شكل برج جديد على طريق الملك فهد، بحجم استثمارات تتراوح بين 2.8 إلى ثلاثة مليارات ريال.
وعن التحفظ بالنسبة للاستثمار في العقار بعد الإجراءات التي أعلنتها وزارة الإسكان، أشار إلى أنهم متواصلون مع وزارة الإسكان ويعملون معا لضخ وحدات سكنية في السوق، حيث «إن القطاع الخاص أكثر مرونة في الحركة لإيجاد منتجات في السوق وتنوع أكثر من الوزارة في مخرجاتنا، إذ إن الوزارة لا تزال في أنظمتها الجديدة تبحث كيفية المشاركة مع المطورين العقاريين، لكن لم تعمل بشكل رسمي حاليا لاعتمادها».
وقال الحقيل إن مشروعاتهم الجديدة لا تستهدف شريحة معينة، بل إنهم حاولوا التنوع بشكل مركز على متوسطي الدخل و«الذين يحبون تجربة حياة مختلفة، في ضاحية مختلفة بأسلوب حياة آخر بغض النظر عن سعر الوحدة»، كما أن لديهم منتجات بأسعار مرتفعة قليلا لمستويات أعلى من متوسطي الدخل، لكن الشريحة الأكبر التي يستهدفونها كما في الرابية وبلنسيا ومارديللا، هي شريحة متوسطي الدخل.
وبالعودة للحديث عن الفترة الزمنية لتنفيذ الضاحيتين التي سبق أن أعلنوا عنها، وهي «مارديللا&رفاريديزنز)، أوضح أن العمل فيهما قد بدأ منذ شهرين، أما الثالثة فهي في مرحلة التصميم.
وأما بصدد تركيز «رافال العقارية» على صب مشروعاتها حصرا في مدينة الرياض، فكشف الحقيل أن السبب يعود إلى استحواذ العاصمة على الطلبات العقارية أكثر من سائر المدن، حيث تمثل 38 في المائة تقريبا من حجم السوق العقارية، مبينا بأن جدة هي هدفهم في عامي 2014 و2015، وأن سبب تركيزهم على هاتين المدينتين هو أن وجودهم في الرياض وجدة معا يمثل تقريبا 60 في المائة من حجم السوق العقارية، أما المنطقة الشرقية، فهي هدف ثالث لهم يطمحون إلى الوجود فيه، وبالتالي فإن وجودهم في هذه المناطق الثلاث، يعني أنهم قد تحركوا في حدود 68 في المائة من السوق بالسعودية، متوقعا أنه خلال سنتين سيكونون في مدينة جديدة، موضحا أن كل مدينة ينشطون فيها لها أسلوبها في العمل من حيث المقاولين والأسعار، إذ إن هناك خصوصية لكل منطقة، وأنهم يدرسون ذلك جيدا من جوانب أخرى؛ من حيث العميل، والموردين، والمقاولين، وبعدها الدخول في السوق من أجل المنافسة في توفير مساكن عصرية للمواطنين، خصوصا أن العرض لا يزال قليلا مقابل الطلب عليه، لكن المشكلة بالنسبة لهم تكمن في القدرة الشرائية للمواطن، وتبقى كيفية إيجاد وحدات متكاملة لشريحة كبيرة هي المحك، بسبب عدم قدرة المطور على بناء منتجات تتوافق مع الشريحة الكبرى في الطلب، «لذا نتوقع أن تقدم وزارة الإسكان دعما حتى على أراضي المطورين العقاريين، بحيث توجد توازنا في الطلب، وتستمر في تلبية الحاجة».
موضحا أن هناك العديد من محددات الاستثمار، منها: العائد، وتنوع الأصول، والعمق، والمخاطرة، والدخول والخروج من السوق، لذلك لا يعتقدون أن هناك استثمارا أفضل من غيره، لأن معايير الشخص تختلف في تقييمه لنوعية الاستثمار، وأنهم عادة ما يشددون على المستثمرين، سواء في القطاع المالي أو حتى في العقار، بأن يتعرفوا على الاستثمار المستهدف من قبلهم، مع توضيحات بالتوقعات عن العائد، وفي النهاية الأمر برمته قناعة استنادا إلى نمو واستقرار الاقتصاد واستمراريته وقراءة ماضيه وحاضره ومستقبله لاتخاذ القرار المناسب.
وأضاف الحقيل: «دائما مجالات الاستثمار الموجودة على مستوى الاقتصاد السعودي والمواطن محصورة، بمعنى أن من يمتلك محفظة جيدة، يستطيع أن يستثمر في مجال العقار، في حين أن الاستثمار في سوق المال يعد أقل قيمة مالية، لكن عموما هناك تدوير بين القطاعين حسب العمق الاقتصادي والرؤية المستقبلية، بجانب التوسع فيها، حيث قد يخرج البعض من العقار ويتجه نحو الأسهم، والعكس، فتحدث دورة مستمرة».
واستدل الحقيل بمشروعاتهم الأولى التي ساهمت في تغيير بعض المفاهيم بالنسبة للمشروعات الإسكانية واستغلال المساحات، حيث أشار إلى أنهم اتبعوا طرقا يرونها مواكبة ومتماشية مع حاجة العصر، وأن ذلك انعكس إيجابا على نمو مبيعاتهم وحصولهم على الرضا والاستحسان من قطاع كبير من السكان، مما يدفعهم إلى ابتكار مزيد من الأساليب الجديدة للتطوير، حيث لا يزال المجال أمامهم واسعا لمزيد من التطوير في ظل الحراك الجديد في مفهوم المجتمع للبيئة، وقد بدأت فكرة البيت الكبير لعدد من الأسر من جد واحد تتلاشى نحو الاستقلالية رويدا رويدا، خصوصا أنهم حريصون على أن يكون المنزل جامعا بين القدرة الشرائية الممكنة وطبيعة السكن لدى الشريحة المستهدفة، لأن المسكن الكبير يعني مساحة كبيرة، وبالتالي تكاليف كبيرة.
وزاد: «لدينا ضواحٍ تتراوح بين 100 و150 ألف متر، وهناك ضواح أخرى بدأنا التخطيط فيها ستكون في حدود المليون متر، ونعمل على تصميمها، وهذا توجه أيضا، ذلك ليقيننا أنه كلما كبرت الضاحية، كانت القيمة المضافة من خدماتها أكثر فاعلية، كأن تكون هناك مساحات كبيرة على شكل أندية وحدائق متنوعة ومراكز صحية، وهذا بالضرورة سيكون العائد منها أكبر؛ لأن تكاليفها ستكون أقل مقارنة بمثيلاتها من الضواحي الصغيرة، لكن من المعروف أيضا أن الجانب الإيجابي للضاحية الصغيرة هو خلق تجانس أكبر بين أبناء الحي، وبالتالي لكلٍ مزايا إلى جانب نقاط الضعف، ولذلك نعمل على كلتا الوجهتين».
وحول إعلان الوزارة قبل فترة تغيير استراتيجيتها تجاه أحد المشروعات بسبب التطوير، أكد الحقيل أنهم ينتظرون خروج النظام بوضوح في هذا الإطار «لكي ندقق في كيفية الدخول في مثل هذه الاستثمارات من حيث آلية التعامل والمشاركة والمحفزات، علما بأن الوزارة عقدت ورشات عمل جيدة مع المطورين والمختصين والاستشاريين بغية الخروج بنظام يتوافق مع أنظمة الدولة في الطرح، ويكون في الوقت نفسه محفزا للمطور العقاري، خصوصا أنها وضعت خطة بأنها لن تقوم ببناء المساكن، لكنها تكتفي ببناء البنية الأساسية، ولذلك هناك دورة لتأهيل الأراضي والبنية الأساسية، وبعد ذلك سيكون هناك تعاون بين المطورين والمواطنين بشكل أو بآخر لرفع كفاءة المسكن».