عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

السعودية: مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية تكسر جمود العقارات

سجلت ارتفاعًا بنسبة 35 % في المناطق الحيوية

مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية سجلت حركة نشطة في السعودية («الشرق الأوسط»)
مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية سجلت حركة نشطة في السعودية («الشرق الأوسط»)
TT
TT

السعودية: مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية تكسر جمود العقارات

مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية سجلت حركة نشطة في السعودية («الشرق الأوسط»)
مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية سجلت حركة نشطة في السعودية («الشرق الأوسط»)

في الوقت الذي تشهد فيه سوق العقار في السعودية ركودًا في العرض والطلب، سجلت مبيعات الأبراج والمباني الاستثمارية حركة نشطة، مما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات في تلك المواقع.
وبحسب مختصين في سوق العقار فإن الإجراءات التي اتخذتها وزارة الإسكان في فرض رسوم على الأراضي البيضاء، وكذلك التنظيمات المتعلقة بتوزيع الإسكان وبرامج التمويل أدت إلى هدوء نسبي وترقب في السوق، إلى جانب تأثر العقارات التي تقع على حدود المدن الرئيسة بالانخفاض، في حين واصلت المباني والأراضي في المناطق الحيوية ارتفاعها ونشاط تداولها.
وقال المستثمر العقاري عبد الله البلوي إن عقارات المدن الرئيسة تشهد تصاعدا في الأسعار بعكس بعض المناطق البعيدة التي تعاني من ركود في الحركة، مشيرًا إلى أن التوسع العمراني في المدن أسهم في نشاط الحركة العقارية.
وأضاف أن هناك ارتفاعًا في الطلب على المباني التجارية والأبراج بنسبة 35 في المائة وإقبالاً على المباني الجديدة التي تحقق عائدًا استثماريًا مجزيًا.
إلى ذلك، أكد الخبير العقاري طارق بافيل، أن الحكومة السعودية تدرك أهمية الوحدات السكنية منخفضة التكلفة، ولكن استمرار انخفاض أسعار النفط أدى إلى تخفيض الإنفاق العام، الأمر الذي أدى إلى انخفاض المشاريع التنموية، ورغم أن معدلات الإيجارات لم تتأثر كثيرًا إلا أن هناك كثيرا من المناطق الحيوية سجلت زيادة أسعار بسبب توفر خيارات للمستفيدين.
وذكر أن قطاع المشاريع التجارية والمكاتب أسهم في زيادة مساحة المكاتب المعروضة للتأجير، وحافظت معدلات الإشغال بشكل عام على استقرارها، فيما سجلت أسعار الإيجارات ارتفاعًا ملحوظًا.
ويتوقع مختصون عقاريون أن ترتفع حصة المطورين العقاريين خلال الفترة المقبلة، حيث يمكنهم الاستفادة من برامج الشراكة مع وزارة الإسكان التي بدأت فتح المجال أمامهم لتطوير مشاريع الإسكان بتقديم برامج التمويل المرتبطة بمشاريع المطورين، إذ من المتوقع أن يسهم ذلك في عودة الزخم إلى السوق خلال الأيام المقبلة بنسبة تصل إلى 15 في المائة.
وأشاروا إلى أن القطاع العقاري في السعودية يظل جاذبًا للاستثمارات باعتباره الأفضل من ناحية العوائد السنوية التي يقدمها وتتراوح بين 8 إلى 10 في المائة، وهناك كثير من الشركات العقارية التي أعلنت إقامة مشروعات جديدة.
وكانت وزارة الإسكان أشارت إلى أن جميع مشاريع الإسكان خلال الفترة الحالية تم تحويلها للمطورين العقاريين في القطاع الخاص، وذلك بهدف دعم التوجه الجديد لعدم البحث عن أرض بل التنسيق مع المطور العقاري وبالتالي تكون هناك وفرة في الأراضي.
وتعمل وزارة الإسكان السعودية على تأهيل عدد من المطورين وفقا لمعايير محددة من خلال منافسة عامة لتصميم وتسويق وبناء وتشغيل وصيانة عمائر سكنية على أرض الوزارة، وعمل المطورون على عرض عشرات النماذج والمجسمات لعمائر وشقق سكنية ذات أشكال وأحجام مختلفة.
وكانت الوزارة دعت المطورين العقاريين ممن لديهم مشروعات سكنية مكتملة البناء، أو تحت التنفيذ، إلى التقدم لوزارة الإسكان لتسويقها على المواطنين المستحقين للدعم السكني، بعد أن يتم تقييمها، وذلك تجسيدًا لأهمية الشراكة مع القطاع الخاص من المطورين العقاريين المتخصصين في تشييد المساكن.
ويعتمد النموذج الجديد من الشراكة مع المطورين العقاريين على تسويق المنتجات مباشرة إلى المستحق الثاني بعد أن طرحت النموذج الأول للشراكة الذي يعتمد على تسويق الشقق السكنية من قبل شركات التطوير العقاري التي تم اختيارها وتقوم هي بتشييدها.
وفرضت الوزارة شروطا على المطورين العقاريين، منها أن تكون الأرض المنفذ عليها المشروع السكني مملوكة لجهة التطوير، وأن تتولى الوزارة بنفسها تقييم هذه المشروعات التي يتقدم أصحابها بعد إرفاق تعريف عن المطور العقاري «مالك المشروع»، والمستندات المؤيدة للملكية (الصك)، ووصف تفصيلي للمشروع الذي تم التقدم به إلى الوزارة.
وتواجه سوق العقار في السعودية كثيرا من التحديات من أبزرها شح العروض العقارية، والزيادة المستمرة في أسعار الإيجارات، والمضاربة على الأراضي غير المطورة، وطول فترة الحصول على التراخيص، إلى جانب عدم توافر القدرة المادية بين معظم المواطنين خصوصًا من أصحاب الدخل المحدود الذين يشكلون النسبة الأكبر في احتياج السكن.
وكانت الحكومة السعودية قدمت حزمة من الإجراءات لمواجهة أزمة الإسكان، حيث تم تقديم مبلغ 66.6 مليار دولار لتطوير مشاريع الإسكان وتمكين المواطنين من الحصول على السكن المناسب إلى جانب تصحيح وضع السوق وخفض تضخم أسعار الأراضي.
وقال المهندس جمال برهان مستشار تطوير قطاع الإسكان إن أهم الملفات التي تواجه وزارة الإسكان هو إيجاد آلية لتوفير وحدات سكنية تسهم في خفض الإيجارات كمرحلة أولى؛ إذ أصبح كثير من الشباب عاجزين عن دفع قيمة الإيجارات المتضخمة خصوصًا في المدن الرئيسية مثل جدة والرياض والدمام التي يصل فيها سعر الشقة إلى 50 ألف ريال (نحو 13.3 ألف دولار) مقابل انخفاض رواتب الشريحة الأكبر من الموظفين، ما يعتبر عبئًا عليهم في حياتهم، مشيرًا إلى ضرورة إيجاد حلول مع المطورين العقاريين الذين يملكون الخبرات المتراكمة في السوق والوصول إلى اتفاقية بين الوزارة والمطور وجهة التمويل، ويتم بناء على ذلك توزيع وحدات سكنية بأقساط مسيرة من قبل الوزارة، إلى جانب تفعيل قرار الأرض والقرض بشكل عاجل ليتزامن مع توفير الأرض التي تتوفر بها الخدمات الأساسية، ثم العمل على تطوير تلك المواقع وجعلها مناسبة للسكن.
وطالب برهان بالتحرك لخفض الدفعة الأولى عند شراء العقار وهي التي تشكل تحديًا كبيرًا في السوق، وأدت إلى شبه توقف في عمليات البيع للوحدات السكنية الجاهزة مقابل عدم قدرة الوزارة على توفير الحلول العاجلة لتوفير السكن للمواطنين. داعيًا في الوقت ذاته الوزارة إلى المساهمة في بناء وحدات سكنية للإيجار بحيث تكسر حدة ارتفاع قيمة الإيجارات.
من جهته، دعا المهندس محمد الخليل نائب رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرفة السعودية وزارة الإسكان إلى ضرورة التوسع في تفعيل الشراكة مع القطاع الخاص بما لها من إيجابيات، وفوائد حقيقة ستنعكس على سوق الإسكان بشكل عام.
وأكد الخليل ضرورة إيجاد مظلة واحدة يتم من خلالها إدارة التنسيق بين الوزارة والجهات الأخرى مثل وزارة التجارة المسؤولة عن ملف البيع على الخريطة وشركة الكهرباء والبلديات ما يسهم في اختصار الإجراءات وتنظيمها، إضافة إلى العمل على رفع نسبة البناء المسموح فيها للمشاريع السكنية المتميزة، الأمر الذي يسهم في توفير مزيد من الوحدات السكنية، ويؤدي إلى زيادة المعروض لإعادة التوازن إلى الأسعار.
وتشير الإحصاءات الأخيرة إلى أن 60 في المائة من المواطنين السعوديين يعيشون في وحدات سكينة مستأجرة في ظل ارتفاع قيم الإيجارات في السنوات الأخيرة.
وكانت مؤسسة النقد العربي السعودي (ساما) منحت أخيرًا ثمانية تراخيص لشركات وبنوك محلية لممارسة نشاط أو أكثر من أنشطة التمويل في البلاد، منها تراخيص تختص بالتمويل العقاري لخمسة من البنوك، في خطوة ستحدث نشاطًا ملحوظًا في القطاع العقاري.
وأوضحت «ساما» أن عدد البنوك والشركات التي تم الترخيص لها بممارسة أنشطة التمويل وفقًا لأنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية بلغ 8 بنوك و6 شركات، مشيرة إلى أنها تستكمل حاليًا دراسة بقية الطلبات.
وأكدت ضرورة تقديم البنوك وشركات التمويل المرخصة طلباتها للمؤسسة للموافقة على منتجاتها التمويلية المختلفة، بما يتوافق مع أنظمة التمويل ولوائحها التنفيذية.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات