عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

العقارات الأميركية تشهد نموًا ثابتًا رغم التذبذبات الشهرية

توقعات بارتفاعات في الربع الثالث بعد أداء إيجابي في النصف الأول

حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)
حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

العقارات الأميركية تشهد نموًا ثابتًا رغم التذبذبات الشهرية

حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)
حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)

سجلت مبيعات المساكن القائمة في الولايات المتحدة هبوطا أكبر من المتوقع في يوليو (تموز)، وذلك بعد أربعة أشهر متتالية من مكاسب قوية وسط نقص في المخزونات قلص الخيارات للمشترين؛ لكن الأسعار واصلت الارتفاع مما يشير إلى أن سوق الإسكان ما زالت تستند إلى أسس راسخة.
وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين نهاية الأسبوع الماضي إن مبيعات المساكن القائمة هبطت 3.2 في المائة، إلى معدل سنوي بلغ 5.39 مليون وحدة الشهر الماضي، مقارنة مع 5.51 مليون وحدة في يونيو (حزيران). بينما قالت الحكومة الأميركية الثلاثاء الماضي إن مبيعات المساكن الجديدة قفزت إلى أعلى مستوى في تسع سنوات في يوليو. ومن المتوقع أن تدعم قوة في سوق المساكن وفي أنفاق المستهلكين النمو الاقتصادي في الربع الثالث من العام.
وأظهر تقرير منفصل من الوكالة الاتحادية لتمويل المساكن أن أسعار المساكن ارتفعت 1.2 في المائة في الربع الثاني من العام. وصعدت الأسعار 5.6 في المائة، مقارنة مع الربع الثاني من عام 2015.
ورغم تذبذبات المبيعات، فإن تماسك القطاع العقاري في الولايات المتحدة يبدو شديد الرسوخ. وبحسب تقرير تفصيلي صدر نهاية الأسبوع الماضي أيضا لمجموعة «جي إف إتش» المالية، يمضي القطاع العقاري بالولايات المتحدة قدمًا على مسار النمو، وذلك على خلفية الانتعاش في مقومات الأنظمة الاقتصادية الواسعة النطاق، ولو بوتيرة بطيئة. ومع توفر رؤوس الأموال ومصادر التمويل، تشهد الاستثمارات في سوق العقارات التجارية بالولايات المتحدة نموا سريعًا، حيث شهد عام 2015 استثمارات تقدر قيمتها بنحو 533 مليار دولار، ويعد هذا المعدل الأعلى على الإطلاق منذ أن بلغ ذروته في عام 2007.
وأشار التقرير إلى استحواذ قطاع العقارات المكتبية على أكبر حصة من الاستثمارات، يليه مباشرة قطاع الاستثمار في العقارات المتعددة العائلات. لكنه أوضح مع ذلك أن قطاع العقارات الصناعية يعد الأسرع نموا من حيث اجتذاب الاستثمارات، مدفوعا بالمستثمرين الأجانب الذين لم يكن لهم في المعتاد وزن ملموس في هذه الفئة من الأصول.
كما ارتفعت الاستثمارات الأجنبية في سوق العقارات التجارية بالولايات المتحدة عبر أنواع العقارات كافة في عام 2015، حيث نمت بمعدل نمو سنوي مركب بنسبة تفوق 49 في المائة على مدى السنوات الخمس الماضية.
وتشهد جميع المقومات التي تقوم عليها أنواع العقارات كافة تحسنًا، فيما تواصل السوق استيعاب معدلات الطلب وتوجهها الإيجابي، مع تراجع معدلات العقارات الشاغرة وزيادة معدلات العقارات المستأجرة. بالإضافة إلى ذلك، فهناك انتعاش في قطاع الإنشاء عبر مختلف القطاعات بما يدفع قطاعات العقارات الصناعية والمتعددة العائلات للأمام، حيث يتوقع استكمال إنشاء نسبة عالية منها خلال عام 2016، كما تشهد معدلات الرسملة انخفاضا عبر جميع أنواع العقارات التجارية، مع ارتفاع أسعار العقارات. تتراوح المعدلات ما بين 5.6 في المائة إلى 6.9 في المائة، فيما بلغ أعلى معدل لمباني المكاتب الطبية 6.9 في المائة، وأدنى معدل للعقارات المتعددة العائلات بنسبة 5.8 في المائة، بحسب التقرير.
وأسهمت توجهات التوظيف الجيدة بمجال الخدمات المهنية والتجارية، في زيادة الطلب على المساحات المكتبية، مع نشاط قوي للإيجار المسبق للمساحات المكتبية، لا سيما من قبل الشركات التقنية. ويتوقع التقرير لإيجارات المساحات المكتبية -في ظل نمو إيجارات مناطق الأعمال الرئيسية بوتيرة أسرع من إيجارات الضواحي- أن تواصل ارتفاعها، مع استمرار تخطي معدلات الطلب لمعدلات العرض ومع انخفاض معدل العقارات الشاغرة، مشيرا إلى أن مانهاتن وسان فرنسيسكو ولوس أنجليس ما تزال في مقدمة أسواق المساحات المكتبية، بينما تعتبر ناشفيل سوقا ثانوية واعدة جدا للمساحات المكتبية من خلال ارتفاع الأسعار في ظل الانتعاش الكبير في حركة الإنشاء.
بالإضافة لذلك، يشهد القطاع الصناعي توجهات مماثلة مع ارتفاع معدلات الطلب على المساحات الواسعة من قبل شركات التجارة الإلكترونية، بينما من المتوقع أيضا أن يساهم تطوير البنية التحتية للموانئ والمطارات في إعطاء دفعة قوية لمعدل الطلب على مساحات التخزين القريبة. وهناك مناطق مثل دالاس – فورتورث، إنلاند إمباير، شيكاغو وأتلانتا تعتبر جميعا من أهم الأسواق الصناعية التي يزدهر فيها نشاط الإنشاء من خلال أكثر من 27 مليون قدم مربعة من المساحات قيد التطوير في مختلف أنحاء هذه الأسواق.
من ناحية أخرى، فإن هناك ارتفاعا في معدلات الإنفاق على الرعاية الصحية على خلفية الأنظمة التي صدرت في هذا الصدد، مثل قانون الرعاية الميسر، بالإضافة إلى السكان من كبار السن الذين هم بحاجة إلى خدمات صحية؛ ومن ثم مباني المكاتب الطبية. ومن المتوقع أن يتضاعف استكمال مباني المكاتب الطبية خلال عام 2016. وتعتبر أسواق بوسطن ورالي - ديرهام وإس إف باي إريا، من أكبر الأسواق لعقارات العلوم الحياتية في ظل توفر الكفاءات المتخصصة والبنية التحتية للأبحاث والتطوير.
كما تشهد معدلات الطلب على المساحات التجارية ارتفاعا من قبل تجار التجزئة ممن يسعون إلى الاستفادة من التوجهات الاقتصادية، مثل ارتفاع معدلات التوظيف وارتفاع الأجور وتغير توجهات المستهلكين؛ والتي تساهم جميعا في إنعاش مبيعات التجزئة. وما زالت مدينتا نيويورك سيتي وسان فرنسيسكو في مقدمة أسواق عقارات التجزئة رغم معدلات الإيجار العالية على خلفية المداخيل المرتفعة في المناطق المجاورة وأيضا النمو السكاني.
وما يزال الانتعاش في سوق الإسكان متواصلا مع بدء تحسن مبيعات المشاريع السكنية الجديدة والبيوت، كما ارتفع معدل الطلب على إيجار البيوت المتعددة العائلات خلال السنوات الست الماضية في ظل انخفاض ملكية البيوت بأكثر من 500 نقطة أساس بعد انفجار فقاعة الإسكان. ويبدو أن ملكية البيوت قد أخذت في التراجع، ورغم توقع حدوث بعض التحسن في ملكية البيوت في الفترة القادمة، من المتوقع أن يظل الطلب على الإيجار قويا في المستقبل القريب. كما أنه من المتوقع أن يشهد الإسكان الخاص بكبار السن طلبا قويا، مع توقع حدوث نمو كبير في أعداد الأشخاص ممن تتجاوز أعمارهم 65 عاما نتيجة لارتفاع معدلات الأعمار. بالإضافة إلى ذلك، تشهد قطاعات الأشخاص ممن يعيشون حياة مستقلة أو بوسائل مساعدة صعودًا قويًا، كما وتوفر سوق العقارات ذات العائلات المتعددة في أتلانتا توقعات استثمارية جاذبة.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات