عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

العقارات الأميركية تشهد نموًا ثابتًا رغم التذبذبات الشهرية

توقعات بارتفاعات في الربع الثالث بعد أداء إيجابي في النصف الأول

حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)
حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

العقارات الأميركية تشهد نموًا ثابتًا رغم التذبذبات الشهرية

حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)
حي مانهاتن في مدينة نيويورك أحد أعلى الأماكن إقبالاً وسعرًا في السوق الأميركية (رويترز)

سجلت مبيعات المساكن القائمة في الولايات المتحدة هبوطا أكبر من المتوقع في يوليو (تموز)، وذلك بعد أربعة أشهر متتالية من مكاسب قوية وسط نقص في المخزونات قلص الخيارات للمشترين؛ لكن الأسعار واصلت الارتفاع مما يشير إلى أن سوق الإسكان ما زالت تستند إلى أسس راسخة.
وقالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين نهاية الأسبوع الماضي إن مبيعات المساكن القائمة هبطت 3.2 في المائة، إلى معدل سنوي بلغ 5.39 مليون وحدة الشهر الماضي، مقارنة مع 5.51 مليون وحدة في يونيو (حزيران). بينما قالت الحكومة الأميركية الثلاثاء الماضي إن مبيعات المساكن الجديدة قفزت إلى أعلى مستوى في تسع سنوات في يوليو. ومن المتوقع أن تدعم قوة في سوق المساكن وفي أنفاق المستهلكين النمو الاقتصادي في الربع الثالث من العام.
وأظهر تقرير منفصل من الوكالة الاتحادية لتمويل المساكن أن أسعار المساكن ارتفعت 1.2 في المائة في الربع الثاني من العام. وصعدت الأسعار 5.6 في المائة، مقارنة مع الربع الثاني من عام 2015.
ورغم تذبذبات المبيعات، فإن تماسك القطاع العقاري في الولايات المتحدة يبدو شديد الرسوخ. وبحسب تقرير تفصيلي صدر نهاية الأسبوع الماضي أيضا لمجموعة «جي إف إتش» المالية، يمضي القطاع العقاري بالولايات المتحدة قدمًا على مسار النمو، وذلك على خلفية الانتعاش في مقومات الأنظمة الاقتصادية الواسعة النطاق، ولو بوتيرة بطيئة. ومع توفر رؤوس الأموال ومصادر التمويل، تشهد الاستثمارات في سوق العقارات التجارية بالولايات المتحدة نموا سريعًا، حيث شهد عام 2015 استثمارات تقدر قيمتها بنحو 533 مليار دولار، ويعد هذا المعدل الأعلى على الإطلاق منذ أن بلغ ذروته في عام 2007.
وأشار التقرير إلى استحواذ قطاع العقارات المكتبية على أكبر حصة من الاستثمارات، يليه مباشرة قطاع الاستثمار في العقارات المتعددة العائلات. لكنه أوضح مع ذلك أن قطاع العقارات الصناعية يعد الأسرع نموا من حيث اجتذاب الاستثمارات، مدفوعا بالمستثمرين الأجانب الذين لم يكن لهم في المعتاد وزن ملموس في هذه الفئة من الأصول.
كما ارتفعت الاستثمارات الأجنبية في سوق العقارات التجارية بالولايات المتحدة عبر أنواع العقارات كافة في عام 2015، حيث نمت بمعدل نمو سنوي مركب بنسبة تفوق 49 في المائة على مدى السنوات الخمس الماضية.
وتشهد جميع المقومات التي تقوم عليها أنواع العقارات كافة تحسنًا، فيما تواصل السوق استيعاب معدلات الطلب وتوجهها الإيجابي، مع تراجع معدلات العقارات الشاغرة وزيادة معدلات العقارات المستأجرة. بالإضافة إلى ذلك، فهناك انتعاش في قطاع الإنشاء عبر مختلف القطاعات بما يدفع قطاعات العقارات الصناعية والمتعددة العائلات للأمام، حيث يتوقع استكمال إنشاء نسبة عالية منها خلال عام 2016، كما تشهد معدلات الرسملة انخفاضا عبر جميع أنواع العقارات التجارية، مع ارتفاع أسعار العقارات. تتراوح المعدلات ما بين 5.6 في المائة إلى 6.9 في المائة، فيما بلغ أعلى معدل لمباني المكاتب الطبية 6.9 في المائة، وأدنى معدل للعقارات المتعددة العائلات بنسبة 5.8 في المائة، بحسب التقرير.
وأسهمت توجهات التوظيف الجيدة بمجال الخدمات المهنية والتجارية، في زيادة الطلب على المساحات المكتبية، مع نشاط قوي للإيجار المسبق للمساحات المكتبية، لا سيما من قبل الشركات التقنية. ويتوقع التقرير لإيجارات المساحات المكتبية -في ظل نمو إيجارات مناطق الأعمال الرئيسية بوتيرة أسرع من إيجارات الضواحي- أن تواصل ارتفاعها، مع استمرار تخطي معدلات الطلب لمعدلات العرض ومع انخفاض معدل العقارات الشاغرة، مشيرا إلى أن مانهاتن وسان فرنسيسكو ولوس أنجليس ما تزال في مقدمة أسواق المساحات المكتبية، بينما تعتبر ناشفيل سوقا ثانوية واعدة جدا للمساحات المكتبية من خلال ارتفاع الأسعار في ظل الانتعاش الكبير في حركة الإنشاء.
بالإضافة لذلك، يشهد القطاع الصناعي توجهات مماثلة مع ارتفاع معدلات الطلب على المساحات الواسعة من قبل شركات التجارة الإلكترونية، بينما من المتوقع أيضا أن يساهم تطوير البنية التحتية للموانئ والمطارات في إعطاء دفعة قوية لمعدل الطلب على مساحات التخزين القريبة. وهناك مناطق مثل دالاس – فورتورث، إنلاند إمباير، شيكاغو وأتلانتا تعتبر جميعا من أهم الأسواق الصناعية التي يزدهر فيها نشاط الإنشاء من خلال أكثر من 27 مليون قدم مربعة من المساحات قيد التطوير في مختلف أنحاء هذه الأسواق.
من ناحية أخرى، فإن هناك ارتفاعا في معدلات الإنفاق على الرعاية الصحية على خلفية الأنظمة التي صدرت في هذا الصدد، مثل قانون الرعاية الميسر، بالإضافة إلى السكان من كبار السن الذين هم بحاجة إلى خدمات صحية؛ ومن ثم مباني المكاتب الطبية. ومن المتوقع أن يتضاعف استكمال مباني المكاتب الطبية خلال عام 2016. وتعتبر أسواق بوسطن ورالي - ديرهام وإس إف باي إريا، من أكبر الأسواق لعقارات العلوم الحياتية في ظل توفر الكفاءات المتخصصة والبنية التحتية للأبحاث والتطوير.
كما تشهد معدلات الطلب على المساحات التجارية ارتفاعا من قبل تجار التجزئة ممن يسعون إلى الاستفادة من التوجهات الاقتصادية، مثل ارتفاع معدلات التوظيف وارتفاع الأجور وتغير توجهات المستهلكين؛ والتي تساهم جميعا في إنعاش مبيعات التجزئة. وما زالت مدينتا نيويورك سيتي وسان فرنسيسكو في مقدمة أسواق عقارات التجزئة رغم معدلات الإيجار العالية على خلفية المداخيل المرتفعة في المناطق المجاورة وأيضا النمو السكاني.
وما يزال الانتعاش في سوق الإسكان متواصلا مع بدء تحسن مبيعات المشاريع السكنية الجديدة والبيوت، كما ارتفع معدل الطلب على إيجار البيوت المتعددة العائلات خلال السنوات الست الماضية في ظل انخفاض ملكية البيوت بأكثر من 500 نقطة أساس بعد انفجار فقاعة الإسكان. ويبدو أن ملكية البيوت قد أخذت في التراجع، ورغم توقع حدوث بعض التحسن في ملكية البيوت في الفترة القادمة، من المتوقع أن يظل الطلب على الإيجار قويا في المستقبل القريب. كما أنه من المتوقع أن يشهد الإسكان الخاص بكبار السن طلبا قويا، مع توقع حدوث نمو كبير في أعداد الأشخاص ممن تتجاوز أعمارهم 65 عاما نتيجة لارتفاع معدلات الأعمار. بالإضافة إلى ذلك، تشهد قطاعات الأشخاص ممن يعيشون حياة مستقلة أو بوسائل مساعدة صعودًا قويًا، كما وتوفر سوق العقارات ذات العائلات المتعددة في أتلانتا توقعات استثمارية جاذبة.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات