طفرة في سوق العقارات بألمانيا

طفرة في سوق العقارات بألمانيا

إقبال على الشراء نتيجة انخفاض أسعار الفائدة على القروض
الأربعاء - 24 شهر رمضان 1437 هـ - 29 يونيو 2016 مـ
منزل في حي منغرستورف السكني غربي مدينة كولونيا الألمانية

هذا المنزل من تصميم المهندس المعماري الألماني هاينز بينفيلد، ويتألف من أربع غرف وثلاثة حمامات كبيرة وآخر صغير، ويقع في حي «منغرستورف» السكني، غرب مدينة كولونيا. وقد بُني عام 1981 من ثلاثة طوابق من القرميد وأرضية رملية من القرميد الأحمر وشرفات يصل امتدادها ما بين الأرض والسقف، ويتميز بتصميمه الهندسي البسيط الذي تتفرد به أعمال بينفيلد، وهو معروض للبيع مقابل 1.85 مليون دولار.
ويفتح الباب الرئيسي للمنزل، الذي يقع على مساحة 3.337 قدم مربع، على مدخل قاعة مستطيلة طويلة، ويمتد الممر إلى درجات من القرميد تؤدي إلى غرفة المعيشة الرئيسية المحاطة بنوافذ زجاجية يبلغ ارتفاعها 13 قدما بامتداد يصل ما بين الأرض إلى السقف، وتطل على الحديقة. أما بالنسبة للقسم المركزي من المنزل، فقد صُمم حول دهليز.
ويقع المطبخ خارج الردهة في الطابق الأرضي، ويشتمل على عارضة حجرية يوضع عليها الطعام والأجهزة الحديثة، وله أيضًا مدخل منفصل خاص به. وتفتح غرفة الطعام على غرفة المعيشة عبر المدخل الرئيسي. وخارج غرفة الطعام، غرفة مستديرة اصطفت عليها مقاعد مزودة بوسائد مع موقد وثريا زجاجية.
يؤدي الدرج المصنوع من القرميد إلى غرفة النوم الرئيسية التي تحتوي على حمام خاص وغرفة للملابس. وثمة أبواب زجاجية في غرفة النوم تؤدي إلى شرفة دائرية تطل على الحديقة. كما توجد غرفة أخرى بالطابق العلوي تستخدم مكتبا أو مكتبة.
وبالإضافة إلى غرفة نوم الضيوف في الطابق الأرضي، توجد غرفتا نوم في الطابق السفلي الذي يستقبل ضوء النهار من خلال الجدران الزجاجية المحاطة بالردهة. كما يوجد أيضًا قبو في الطابق السفلي، إضافة إلى ورشة عمل وغرفة تخزين.
وتقع مساحة العقار الإجمالية على ما يقرب من خُمس فدان، بما في ذلك الأعشاب والحدائق في الفناء الخلفي المحاطة بجدران من القرميد. كما يوجد مرأب يتسع لثلاث سيارات. وقد ركب المالك الحالي، وهو المالك الأصلي للعقار، نظام تدفئة جديد منذ نحو سبع سنوات، كما يقول توبياس سكولز المدير العام لشركة سوثبي إنترناشونال ريالتي بكولونيا التي تمثل السمسار العقاري المسؤول عن المنزل. مع العلم أن السعر لا يشمل الأثاث، وإن أُتيحت بعض قطع الأثاث للبيع، على حد قوله.
واللافت أن حي منغرستورف هو أحد أرقى أحياء مدينة كولونيا، على حد قول سكولز الذي أوضح أن «الجانب الغربي من كولونيا وافر الخضرة، تنتشر فيه المنازل المنفصلة الكبيرة، على مقربة من غابة المدينة». وتقع مراكز التسوق والمطاعم والمدارس ومحطة مترو الأنفاق على بعد قرابة ميل من المنزل. ويمكن الوصول إلى وسط المدينة خلال نحو 10 دقائق عن طريق المترو، ويقع مطار كولونيا على بعد نحو 30 دقيقة بالسيارة، ولا يبعد مطار دوسيه دورف الدولي سوى 45 دقيقة بالسيارة.


نظرة عامة على سوق العقارات
عادة ما تقل نسبة امتلاك المنازل في ألمانيا عن باقي البلدان الأوروبية، التي حافظت على حجم المبيعات والأسعار منخفضة. ووفقًا لبيانات الاتحاد الأوروبي، لا يملك سوى 53 في المائة من الألمان فقط منازل خاصة بهم، مقارنة بمتوسط 70 في المائة في بقية دول أوروبا.
ومع ذلك، تشهد ألمانيا طفرة في شراء العقارات خلال السنوات الأخيرة، بسبب انخفاض أسعار الفائدة على القروض العقارية، لا سيما أنها مقرونة بعدم وجود عائد على الادخارات.
وجدير بالذكر أن عدد القروض العقارية الجديدة التي صدرت عام 2015، قد ارتفعت بنسبة 22 في المائة عن العام السابق، وفقًا لـ«دويتشه بوندسبانك».
وأكدت بريجيت كنكل - غريفن صاحبة شركة «جيرمان بروبرتي سيرفس» للخدمات العقارية بمقرها في منطقة الراين أن «الجميع يفضلون شراء العقارات على وضع الأموال في البنوك».
ووفقًا لشركة Bulwiengesa الاستشارية، فإن المعروض من العقارات المتاحة حاليًا قليل، مما زاد من الأسعار إلى حد كبير خصوصا في المدن الكبرى، مع انتقال كثيرين من المناطق الريفية للعيش في المناطق الحضرية. إذ شهدت الأسعار زيادة بنسبة 30 في المائة في المدن الكبرى بألمانيا، مثل برلين وهامبورغ وميونيخ، خلال السنوات الخمس الماضية.
وبدوره، قال ألكسندر ريختر مدير جمعية شركات الإسكان في راينلاند وويستفاليا، إنه: «لم يجر بناء ما يكفي من العقارات خلال العقد الماضي. ناهيك عن رغبة الألمانيين المتزايدة في العيش في المدن، مما ساهم في خلق سوق عقارية في غاية الديناميكية وأسعار مطردة الارتفاع بشكل سريع».
وفي كولونيا، التي تُعد رابع أكبر مدينة في ألمانيا، ارتفعت الأسعار في الأحياء الأكثر رواجًا بنسبة تتراوح ما بين 30 في المائة إلى 35 في المائة خلال الأربع سنوات الأخيرة، لتتراوح الآن ما بين 650 يورو أو ما يعادل 521 دولارا إلى 729 دولارا لكل قدم مربع، حسبما يرى شولز.
وجدير بالذكر أن كولونيا هي موطن لكثير من الشركات الألمانية الكبرى، بما في ذلك شركة طيران لوفتهانزا وشبكة التلفزيون الألمانية «RTL».


فئات المشترين في كولونيا
لا تجتذب كولونيا كثيرا من المشترين الأجانب، حسبما أوضح شولز، إذ إن نحو 85 في المائة من عملائه يقطنون بالفعل في كولونيا أو على بعد 60 ميلاً.
إلا أن الأمر يختلف في جنوب كولونيا بمنطقة الراين، حسبما ترى «كونكيل - غريفين»، إذ تُعد مقصدًا محببا لقضاء العطلات، ومكانا مفضلا لاقتناء منزل ثان، مما يجعلها قبلة للمشترين الأجانب. وأضافت أن أكثر من 50 في المائة من عملائها من البلدان الناطقة باللغة الإنجليزية، خصوصا من بريطانيا والولايات المتحدة وأستراليا. وأشارت إلى أنها قد لاحظت مؤخرًا ارتفاعًا في نسبة المشترين من الشرق الأوسط الراغبين في اقتناء منازل ثانية والدخول في استثمارات مستقرة. فكثير من المشترين الأجانب يجدون في العقارات الألمانية استثمارا آمنا نسبيًا مقارنة بسوق البورصة والعقارات في الدول الأخرى، حسبما ترى كنكل - غريفن.


معلومات أساسية عن الشراء
لا توجد قيود على المشترين الأجانب في ألمانيا. وتتبع العملية معايير الاتحاد الأوروبي، كما ستكون هنالك بعض المفاجآت القليلة، حسبما يقول شولز.
ويتولى كاتب عدل محايد القيام بالجزء الأكبر من الإجراءات الورقية. وليس من الضروري استئجار محام، وإن كان يُنصح بذلك. وكذلك فالرهون العقارية متاحة ولكن يتطلب من الأجانب دفع من 20 في المائة إلى 40 في المائة من سعر العقار مقدمًا، على حد قول كنكل - غريفن.
كما يسهل القيام بالسجلات العقارية، لييسر من تتبع الملكية العقارية وتأكيد العنوان، كما يقول وكلاء العقارات.
وأوضح ريختر أن «إجراءات امتلاك العقار تتم بسهولة بمجرد التوقيع على تغيير الملكية في السجل العقاري». وأضاف: «عملية السجلات تتميز بالشفافية ودقة التنظيم حتى تكون الملكية محددة وواضحة في جميع الأوقات».
وهناك كثير من المواقع الإلكترونية المفيدة للمستثمرين العقاريين، على غرار الموقع الإلكتروني للسياحة في كولونيا: cologne.de، والموقع الإلكتروني للسياحة في ألمانيا: germany.travel.
وتعد الألمانية اللغة الرسمية في البلاد، وعملتها الرسمية هي اليورو، ويوازي 1.12 دولار أميركي.


الضرائب والرسوم
تبلغ الضريبة العقارية في ولاية ويستفاليا - راين، التي تضم مدينة كولونيا، 6.5 في المائة من قيمة سعر الشراء. ويتسلم وكيل البائع ووكيل المشتري نسبة عمولة لكل منهما تبلغ 3 في المائة من قيمة سعر الشراء، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة. وقد تضاف نسبة 1.5 في المائة إلى 2 في المائة إلى تكاليف الشراء قيمة الرسوم القانونية ورسوم التسجيل.
وتبلغ قيمة الضريبة العقارية على المنزل نحو 5.000 يورو، أو ما يعادل 5.600 دولار أميركي سنويًا، حسبما ذكر شولز.


* خدمة «نيويورك تايمز»


أخبار ذات صلة



اختيارات المحرر

فيديو