عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:49 دقيقه
الاقتصاد عقارات

آسيا تقود موجة ارتفاع أسعار العقار حول العالم

وسط تدفق قوي للاستثمار الدولي على «الملاجئ الآمنة»

استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)
استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

آسيا تقود موجة ارتفاع أسعار العقار حول العالم

استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)
استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)

أشار أحدث تقرير من شركة «نايت فرانك» العقارية الدولية، حول إنجاز أسواق العقار الفاخر في العالم، إلى أن الدول الآسيوية، وبوجه خاص إندونيسيا، تقود الموجة الجديدة لارتفاع أسعار العقار حول العالم.
وعلى الصعيد العربي بدأت دبي تتعافى من آثار أخطر موجة كساد شهدتها قبل خمس سنوات وخفضت قيمة عقاراتها بنسب كبيرة وصلت إلى 60 في المائة في بعض الحالات.
وظهرت العديد من المؤشرات في التقرير السنوي الذي يركز على ما يمكن تسميته «الملاجئ الآمنة» للاستثمار العقاري حول العالم.
وشهد هذا التقرير بوادر انحسار موجة تراجع أسعار العقار عالميا، بينما أخذت الحكومات تضع تدابيرها لمنع وقوع فقاعات عقارية أخرى.
ومن نحو 80 موقعا حول العالم شملها البحث السنوي، سجل الثلث منها نتائج إيجابية خلال عام 2012، ولكن نصفها ما زال يعاني من العوائد السلبية وتراجع الأسعار. وما زالت بعض الأسواق تواجه مشاكل جمة، خصوصا في أسواق العقارات السياحية في أوروبا، وإن كانت الأسعار المنخفضة في أوروبا بدأت تجذب موجة استثمار جديدة.
وكانت المنطقة الآسيوية هي مصدر أفضل النتائج الإيجابية خلال العام الأخير وفقا للتقرير، بخمس أسواق ضمن أفضل عشر في النمو على المستوى العالمي. وتحققت أفضل النتائج على الإطلاق في إندونيسيا حيث سجلت جاكرتا نسبة نمو قدرها 38 في المائة يليها منتجع بالي بنسبة 20 في المائة.
واستفادت إندونيسيا من نمو الدخل القومي الإجمالي بنسبة 6 في المائة سنويا خلال خمس سنوات من آخر ست سنوات. كما نمت فيها ثروات الطبقة المتوسطة. ومن المتوقع أن يستمر نمو الأسعار خلال عام 2013 الجاري في إندونيسيا.
وحققت تايلاند نموا بلغ 9.4 في المائة في بانكوك و4.7 في المائة في فوكيت، نظرا لانخفاض إمدادات العقار وزيادة الطلب الاستثماري. أما في الصين، فقد شهد القطاع العقاري نتائج مختلطة بارتفاعات تخطت 10 في المائة في شنغهاي وغوانزو، ولكنها أدنى من ذلك بكثير في العاصمة بكين.
وتعود أسباب التراجع في بكين إلى إجراءات صارمة اتخذتها الحكومة الصينية للحد من ارتفاع أسعار العقار في العاصمة منها قيود على شراء أكثر من عقار وإخضاع عمليات الإقراض العقاري لشروط مشددة وأحيانا بمنع الأجانب من الشراء. ومع ذلك استمر النمو الإيجابي في بكين وإن كان بدرجات أدنى من المدن الصينية الأخرى.
ويشبه الوضع في هونغ كونغ ما يطبق في بكين من حيث تعقيدات ملكية العقار، وإضافة ضرائب قدرها 15 في المائة على مشتريات الأجانب من العقار في المدينة، وهو قرار يطبق على المشترين من الصين في هونغ كونغ. ومع ذلك تضاعفت نسبة زيادة الأسعار من 4.6 في المائة في عام 2011 إلى 8.7 في المائة في عام 2012.
الشرق الأوسط
وفي منطقة الشرق الأوسط، سجلت دبي ارتفاعا في أسعار الفيللات الفاخرة بلغت نسبته 20 في المائة خلال عام 2012. وكانت دبي هي أوضح نموذج لانهيار الأسعار، وفقا لما ذكره التقرير، بين عامي 2008 و2011. ولكن تحسن عام 2012 كان بفضل عودة ارتفاع الطلب وانخفاض الأسعار وموقع دبي كمركز سياحة وتجارة استراتيجي وجذبها للاستثمار من منطقة الخليج وشمال أفريقيا وشبه القارة الهندية.
وكان ارتفاع الأسعار في عام 2012 كافيا لكي يفرض البنك المركزي في الإمارات قيودا جديدة على قروض التمويل العقاري في بدايات العام الجاري. ويعتقد التقرير أن إجراءات بنك الإمارات المركزي لن تؤثر كثيرا في العديد من الصفقات في القطاع الفاخر التي تجرى نقدا، ولكنها قد تزيد من صعوبات القطاع المتوسط الذي بدأ لتوه في التعافي.
من المواقع الأخرى التي ذكرها التقرير مدينة دبلن العاصمة الآيرلندية التي شهدت انهيارا في القيم العقارية بنسبة 60 في المائة بين عامي 2007 و2011، ارتفعت الأسعار فيها في عام 2012 بنسبة 2.5 في المائة. وأثناء الأزمة الاقتصادية ظهرت لندن ونيويورك وميامي كملاجئ آمنة للمستثمرين الهاربين من تراجع البورصات وانخفاض أسعار الفائدة وتزايد الأخطار السياسية. ويبحث المستثمرون الدوليون عن القيمة العقارية بين قارات العالم.
واستمرت أسواق لندن في النمو بفضل استثمارات أوروبية هاربة من مخاطر اليورو من ناحية، ومن مستثمرين عالميين من الشرق الأوسط والصين وروسيا وأفريقيا، من ناحية أخرى. كما أصبح الروس عاملا مؤثرا في صفقات العقار في نيويورك وميامي، مع تصاعد الطلب اللاتيني من أميركا الجنوبية.
وفي نيويورك، واجه الروس منافسة متزايدة من المستثمرين الصينيين. وتسبب تراجع أسعار العقار الأميركي بسبب الأزمة الائتمانية في زيادة جاذبية هذا العقار للمستثمرين من جميع أنحاء العالم.
وفي الربع الثالث من عام 2012 فاق حجم الصفقات العقارية في نيويورك ما تحقق فيها منذ 25 عاما. وساهم في هذا الارتفاع وجود العديد من مشروعات العقار الجديدة ذات النوعية الجيدة التي تروق لكبار المستثمرين الأجانب.
منطقة اليورو
وأشار التقرير إلى متاعب منطقة اليورو، التي شهدت في عام 2012 سادس عام على التوالي من التراجع في القيم العقارية. وكانت أزمة اليورو مصاحبة لأسواق العقار في كل من فرنسا وإسبانيا والبرتغال وإيطاليا. وكان العامل السائد هو القلق وعدم الثقة التي لم تساعد المستثمرين على اتخاذ القرار وأبقت على جمود الأسواق.
وظهرت هذه المخاوف بوضوح في السوق الفرنسية عندما انسحب العديد من المستثمرين الأجانب بعدما اتخذت الحكومة قرارها برفع الضرائب على الأثرياء. وكان رد الفعل الأكبر لهذه الضرائب على حجم الصفقات بينما كان التراجع في القيمة طفيفا بالمقارنة مع أسواق أوروبية أخرى مثل إسبانيا. وكان إنجاز قطاع العقار فيما تحت حد الخمسة ملايين يورو جيدا بينما توجه المستثمرون في القطاع الفاخر إلى موناكو وسويسرا بدلا من فرنسا. وتوجه آخرون إلى مدن مثل برشلونة الإسبانية.
وتبدو أسواق العقار الفاخر في أميركا الشمالية مستمرة في الانتعاش مدفوعة في ذلك بتحويل الثروات من الأسواق الناشئة. وبينما الأسواق الأوروبية ما زالت في طور النقاهة بعد أزمة اليورو، ظلت لندن هي الاستثناء في أوروبا.
من نتائج التقرير الأخرى أن توجهات رأس المال الدولي كانت من القوة بحيث إنها أخذت تؤثر في توجهات الأسواق المحلية وإلى درجة أن الحكومات تحاول الآن بقدر استطاعتها خفض تأثير هذه التوجهات على الأسعار. ويمثل نجاح الاستثمار الدولي في العقار الفاخر أحد المخاطر الكامنة بتركيز هذه الاستثمارات في مناطق محدودة.
وجاء في تحليل الشركة أن كبار الأثرياء في العالم، الذين تفوق ثرواتهم السائلة حجم 30 مليون دولار، سوف يزيد عددهم بنحو 95 ألف شخص خلال السنوات العشر المقبلة. ومن مقارنات التقرير أن نسبة نمو اقتصادات البرازيل وروسيا والهند والصين (مجموعة بريك) تماثل في نموها السنوي حجم الاقتصاد الإيطالي. وبإضافة 15 سوقا ناشئة في العالم، فإن نسب النمو فيها تماثل نموا بحجم اقتصاد اليونان يضاف كل شهر إلى حجم الاقتصاد العالمي.
ونتيجة لهذا النمو يزداد عدد الأفراد الذين لديهم الرغبة والقدرة على شراء عقارات فاخرة حول العالم سواء في لندن أو هونغ كونغ أو نيويورك أو جنوب فرنسا.
وبينما يزداد هذا الطلب فإن إمدادات العقار الفاخر ومواقعه تظل شبه ثابتة، ولذلك ترتفع الأسعار.
وأخيرا تحولت مسألة شراء الأجانب للعقارات إلى قضية سياسية مع ارتفاع الأسعار فوق طاقة المشترين المحليين. وهناك العديد من الأسواق حاليا، من بينها دبي وأستراليا والصين وسنغافورة، تضع فيها الحكومات قيودا على شراء الأجانب للعقارات بالجملة وتحدد نسبا للقروض بالمقارنة مع قيمة العقار. وحتى في أوروبا تفرض بعض القيود، منها قيود على العقارات الثانية في سويسرا وعلى القطاع فوق المليوني إسترليني في بريطانيا بزيادة رسوم التمغة عليه. ولكن الحكومات تسير بحذر في هذا الاتجاه حتى لا تقتل الدجاجة التي تبيض ذهبا لاقتصادها المحلي.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات