عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:49 دقيقه
الاقتصاد عقارات

آسيا تقود موجة ارتفاع أسعار العقار حول العالم

وسط تدفق قوي للاستثمار الدولي على «الملاجئ الآمنة»

استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)
استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

آسيا تقود موجة ارتفاع أسعار العقار حول العالم

استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)
استعاد القطاع العقاري في دبي نسبة كبيرة من قيمته التي وصلت إلى أكثر من 60% («الشرق الأوسط»)

أشار أحدث تقرير من شركة «نايت فرانك» العقارية الدولية، حول إنجاز أسواق العقار الفاخر في العالم، إلى أن الدول الآسيوية، وبوجه خاص إندونيسيا، تقود الموجة الجديدة لارتفاع أسعار العقار حول العالم.
وعلى الصعيد العربي بدأت دبي تتعافى من آثار أخطر موجة كساد شهدتها قبل خمس سنوات وخفضت قيمة عقاراتها بنسب كبيرة وصلت إلى 60 في المائة في بعض الحالات.
وظهرت العديد من المؤشرات في التقرير السنوي الذي يركز على ما يمكن تسميته «الملاجئ الآمنة» للاستثمار العقاري حول العالم.
وشهد هذا التقرير بوادر انحسار موجة تراجع أسعار العقار عالميا، بينما أخذت الحكومات تضع تدابيرها لمنع وقوع فقاعات عقارية أخرى.
ومن نحو 80 موقعا حول العالم شملها البحث السنوي، سجل الثلث منها نتائج إيجابية خلال عام 2012، ولكن نصفها ما زال يعاني من العوائد السلبية وتراجع الأسعار. وما زالت بعض الأسواق تواجه مشاكل جمة، خصوصا في أسواق العقارات السياحية في أوروبا، وإن كانت الأسعار المنخفضة في أوروبا بدأت تجذب موجة استثمار جديدة.
وكانت المنطقة الآسيوية هي مصدر أفضل النتائج الإيجابية خلال العام الأخير وفقا للتقرير، بخمس أسواق ضمن أفضل عشر في النمو على المستوى العالمي. وتحققت أفضل النتائج على الإطلاق في إندونيسيا حيث سجلت جاكرتا نسبة نمو قدرها 38 في المائة يليها منتجع بالي بنسبة 20 في المائة.
واستفادت إندونيسيا من نمو الدخل القومي الإجمالي بنسبة 6 في المائة سنويا خلال خمس سنوات من آخر ست سنوات. كما نمت فيها ثروات الطبقة المتوسطة. ومن المتوقع أن يستمر نمو الأسعار خلال عام 2013 الجاري في إندونيسيا.
وحققت تايلاند نموا بلغ 9.4 في المائة في بانكوك و4.7 في المائة في فوكيت، نظرا لانخفاض إمدادات العقار وزيادة الطلب الاستثماري. أما في الصين، فقد شهد القطاع العقاري نتائج مختلطة بارتفاعات تخطت 10 في المائة في شنغهاي وغوانزو، ولكنها أدنى من ذلك بكثير في العاصمة بكين.
وتعود أسباب التراجع في بكين إلى إجراءات صارمة اتخذتها الحكومة الصينية للحد من ارتفاع أسعار العقار في العاصمة منها قيود على شراء أكثر من عقار وإخضاع عمليات الإقراض العقاري لشروط مشددة وأحيانا بمنع الأجانب من الشراء. ومع ذلك استمر النمو الإيجابي في بكين وإن كان بدرجات أدنى من المدن الصينية الأخرى.
ويشبه الوضع في هونغ كونغ ما يطبق في بكين من حيث تعقيدات ملكية العقار، وإضافة ضرائب قدرها 15 في المائة على مشتريات الأجانب من العقار في المدينة، وهو قرار يطبق على المشترين من الصين في هونغ كونغ. ومع ذلك تضاعفت نسبة زيادة الأسعار من 4.6 في المائة في عام 2011 إلى 8.7 في المائة في عام 2012.
الشرق الأوسط
وفي منطقة الشرق الأوسط، سجلت دبي ارتفاعا في أسعار الفيللات الفاخرة بلغت نسبته 20 في المائة خلال عام 2012. وكانت دبي هي أوضح نموذج لانهيار الأسعار، وفقا لما ذكره التقرير، بين عامي 2008 و2011. ولكن تحسن عام 2012 كان بفضل عودة ارتفاع الطلب وانخفاض الأسعار وموقع دبي كمركز سياحة وتجارة استراتيجي وجذبها للاستثمار من منطقة الخليج وشمال أفريقيا وشبه القارة الهندية.
وكان ارتفاع الأسعار في عام 2012 كافيا لكي يفرض البنك المركزي في الإمارات قيودا جديدة على قروض التمويل العقاري في بدايات العام الجاري. ويعتقد التقرير أن إجراءات بنك الإمارات المركزي لن تؤثر كثيرا في العديد من الصفقات في القطاع الفاخر التي تجرى نقدا، ولكنها قد تزيد من صعوبات القطاع المتوسط الذي بدأ لتوه في التعافي.
من المواقع الأخرى التي ذكرها التقرير مدينة دبلن العاصمة الآيرلندية التي شهدت انهيارا في القيم العقارية بنسبة 60 في المائة بين عامي 2007 و2011، ارتفعت الأسعار فيها في عام 2012 بنسبة 2.5 في المائة. وأثناء الأزمة الاقتصادية ظهرت لندن ونيويورك وميامي كملاجئ آمنة للمستثمرين الهاربين من تراجع البورصات وانخفاض أسعار الفائدة وتزايد الأخطار السياسية. ويبحث المستثمرون الدوليون عن القيمة العقارية بين قارات العالم.
واستمرت أسواق لندن في النمو بفضل استثمارات أوروبية هاربة من مخاطر اليورو من ناحية، ومن مستثمرين عالميين من الشرق الأوسط والصين وروسيا وأفريقيا، من ناحية أخرى. كما أصبح الروس عاملا مؤثرا في صفقات العقار في نيويورك وميامي، مع تصاعد الطلب اللاتيني من أميركا الجنوبية.
وفي نيويورك، واجه الروس منافسة متزايدة من المستثمرين الصينيين. وتسبب تراجع أسعار العقار الأميركي بسبب الأزمة الائتمانية في زيادة جاذبية هذا العقار للمستثمرين من جميع أنحاء العالم.
وفي الربع الثالث من عام 2012 فاق حجم الصفقات العقارية في نيويورك ما تحقق فيها منذ 25 عاما. وساهم في هذا الارتفاع وجود العديد من مشروعات العقار الجديدة ذات النوعية الجيدة التي تروق لكبار المستثمرين الأجانب.
منطقة اليورو
وأشار التقرير إلى متاعب منطقة اليورو، التي شهدت في عام 2012 سادس عام على التوالي من التراجع في القيم العقارية. وكانت أزمة اليورو مصاحبة لأسواق العقار في كل من فرنسا وإسبانيا والبرتغال وإيطاليا. وكان العامل السائد هو القلق وعدم الثقة التي لم تساعد المستثمرين على اتخاذ القرار وأبقت على جمود الأسواق.
وظهرت هذه المخاوف بوضوح في السوق الفرنسية عندما انسحب العديد من المستثمرين الأجانب بعدما اتخذت الحكومة قرارها برفع الضرائب على الأثرياء. وكان رد الفعل الأكبر لهذه الضرائب على حجم الصفقات بينما كان التراجع في القيمة طفيفا بالمقارنة مع أسواق أوروبية أخرى مثل إسبانيا. وكان إنجاز قطاع العقار فيما تحت حد الخمسة ملايين يورو جيدا بينما توجه المستثمرون في القطاع الفاخر إلى موناكو وسويسرا بدلا من فرنسا. وتوجه آخرون إلى مدن مثل برشلونة الإسبانية.
وتبدو أسواق العقار الفاخر في أميركا الشمالية مستمرة في الانتعاش مدفوعة في ذلك بتحويل الثروات من الأسواق الناشئة. وبينما الأسواق الأوروبية ما زالت في طور النقاهة بعد أزمة اليورو، ظلت لندن هي الاستثناء في أوروبا.
من نتائج التقرير الأخرى أن توجهات رأس المال الدولي كانت من القوة بحيث إنها أخذت تؤثر في توجهات الأسواق المحلية وإلى درجة أن الحكومات تحاول الآن بقدر استطاعتها خفض تأثير هذه التوجهات على الأسعار. ويمثل نجاح الاستثمار الدولي في العقار الفاخر أحد المخاطر الكامنة بتركيز هذه الاستثمارات في مناطق محدودة.
وجاء في تحليل الشركة أن كبار الأثرياء في العالم، الذين تفوق ثرواتهم السائلة حجم 30 مليون دولار، سوف يزيد عددهم بنحو 95 ألف شخص خلال السنوات العشر المقبلة. ومن مقارنات التقرير أن نسبة نمو اقتصادات البرازيل وروسيا والهند والصين (مجموعة بريك) تماثل في نموها السنوي حجم الاقتصاد الإيطالي. وبإضافة 15 سوقا ناشئة في العالم، فإن نسب النمو فيها تماثل نموا بحجم اقتصاد اليونان يضاف كل شهر إلى حجم الاقتصاد العالمي.
ونتيجة لهذا النمو يزداد عدد الأفراد الذين لديهم الرغبة والقدرة على شراء عقارات فاخرة حول العالم سواء في لندن أو هونغ كونغ أو نيويورك أو جنوب فرنسا.
وبينما يزداد هذا الطلب فإن إمدادات العقار الفاخر ومواقعه تظل شبه ثابتة، ولذلك ترتفع الأسعار.
وأخيرا تحولت مسألة شراء الأجانب للعقارات إلى قضية سياسية مع ارتفاع الأسعار فوق طاقة المشترين المحليين. وهناك العديد من الأسواق حاليا، من بينها دبي وأستراليا والصين وسنغافورة، تضع فيها الحكومات قيودا على شراء الأجانب للعقارات بالجملة وتحدد نسبا للقروض بالمقارنة مع قيمة العقار. وحتى في أوروبا تفرض بعض القيود، منها قيود على العقارات الثانية في سويسرا وعلى القطاع فوق المليوني إسترليني في بريطانيا بزيادة رسوم التمغة عليه. ولكن الحكومات تسير بحذر في هذا الاتجاه حتى لا تقتل الدجاجة التي تبيض ذهبا لاقتصادها المحلي.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات