عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:18 دقيقه
الاقتصاد عقارات

الصينيون معجبون بتورنتو.. وأسعار العقار تتخطى 10 ملايين دولار كندي

رواج عقاري لضعف «الفائدة داخليًا» و«العملة خارجيًا»

فيلا على الطراز الفيكتوري بضواحي تورنتو في كندا
فيلا على الطراز الفيكتوري بضواحي تورنتو في كندا
TT
TT

الصينيون معجبون بتورنتو.. وأسعار العقار تتخطى 10 ملايين دولار كندي

فيلا على الطراز الفيكتوري بضواحي تورنتو في كندا
فيلا على الطراز الفيكتوري بضواحي تورنتو في كندا

بني هذا العقار فيكتوري الطراز بغرف نومه الأربع نحو عام 1876 في قرية يونيو (حزيران) نفيل بضواحي تورنتو، واستخدم في الكثير من الأغراض، فقد كان الطابق الأرضي مقرًا لبنك في إحدى المرات، كما استخدم المبنى لاحقًا كفندق ومعمل للألبان.
ويحتوي العقار، المعروض للبيع مقابل 1.17 مليون دولار أميركي، على شرفة واسعة تمتد عبر واجهة المنزل، وهي عبارة عن مساحة 300 قدم مربع، مطلية باللون الأصفر الشاحب. ويؤدي الباب الأمامي إلى بهو مفتوح وغرفة جلوس واسعة بها مدفأة، وعلى يسار المدفأة مدخل يفضي إلى غرفة الطعام الرئيسية التي تشتمل على جدران من السيراميك الأزرق.
ومن غرفة الطعام، يمكن الدخول عبر أبواب زجاجية مزدوجة إلى المطبخ بأرضيته ومنضدته السيراميك. وبجوار المطبخ، غرفة تحميض بأرضية من الحجارة المحماة، تستخدمها مالكة العقار ليندا فيرنلي كاستوديو للرسم. وفي عام 1960، أُضيفت غرفة عائلية للعقار تشتمل على موقد من الحديد الزهر وأبواب تُفتح على الفناء الخلفي. والفناء الخلفي عبارة عن حديقة كبيرة بها أشجار الكستناء والقيقب والمناظر الطبيعية من النباتات المحلية المعمرة دائمة الخضرة.
ويفضي الدرج المجاور للباب الأمامي إلى غرف النوم. ويوجد حمام صغير تحت الدرج، أما في الطابق الثاني مرفق مع غرفة النوم الرئيسية حمام خاص بحوض على شكل مخلب القدم ودش منفصل. وقالت ألانا إنغلش، سمسارة العقارات لدى شركة ريماكس أولستارز ريالتي في يونيونفيل، إن الأثاث الموجود بالعقار جاء من كنيسة. وثمة حمام آخر لباقي غرف النوم الموجودة بالطابق الثاني.
ويقع العقار على مساحة ربع فدان، وقد جُدد منذ 12 عامًا مع تجديدات في المطبخ والحمامات والسقف. أما بالنسبة للأرضيات المصنوعة من خشب الصنوبر وكذلك بعض النوافذ والمصابيح فهي أصلية.
مع العلم أن العقار يقع في قرية يونيونفيل بضواحي تورنتو داخل مدينة ماركهام، التي يبلغ عدد سكانها 350,000 نسمة. وعلى مقربة من العقار توجد بركة وتُستخدم أحيانًا في التزلج خلال فصل الشتاء، بالإضافة إلى مسارات للمشي، على حد قول إنغلش.
وأضافت أن محطة القطار على بعد نحو خمس دقائق بالسيارة، وتستغرق الرحلة إلى محطة يونيون في تورنتو بالقطار خلال ساعات الذروة أو بالحافلات في الأوقات الأخرى نحو 45 دقيقة. وقالت السيدة فيرنلي إن المطاعم والمحلات التجارية تقع على بعد مسافة قصيرة من العقار سيرًا على الأقدام. كما يوجد مركز تجاري كبير على بعد 10 دقائق بالسيارة. وتُقام بالقرية مهرجانات سنوية وأحيانًا ما تُستخدم شوارعها في التصوير. والمسافة بين العقار ووسط مدينة تورنتو نحو 20 ميلاً، ونحو 25 ميلاً إلى المطار الدولي.
* عرض لسوق العقارات في تورنتو
قال مارك ماكلين، رئيس هيئة تورنتو للعقارات، وهي جماعة غير هادفة للربح، إن سوق العقارات في تورنتو «تبلي بلاء حسنًا بشكل استثنائي».
وأضاف أنه في الربع الأول من عام 2016، بيع 475 عقارًا بأسعار تبدأ من 2 مليون دولار كندي أو ما يقارب 1.56 مليون دولار أميركي، مقارنة بـ259 عقارا في نفس الفترة من العام الماضي.
ووفقًا لتقرير صادر عن المنظمة، فإن عدد المبيعات الإجمالي قد ارتفع 16 في المائة خلال الفترة نفسها، وكذلك ارتفعت أسعار جميع العقارات 12.1 في المائة على مدار العام في شهر مارس (آذار).
وبالنسبة لماكلين، وكما يرى الكثير من وكلاء العقارات الآخرين، فثمة عدة عوامل تساهم في ذلك الرواج الملحوظ بسوق العقارات. فمن ناحية، قد أدى الازدحام المروري وزيادة الرغبة في العيش بوسط المدينة وضواحيها القريبة، ومن ناحية أخرى أدت معدلات الفائدة المنخفضة إلى زيادة الطلب على الاقتراض، وكذلك فإن المشترين الأجانب ساهموا على زيادة الطلب على العقارات، وذلك جزئيًا بسبب ضعف قيمة الدولار الكندي.
ووفقًا لأندي تايلور، النائبة الأولى لمدير المبيعات لدى شركة سوثبي إنترناشونال ريالتي كندا ومقرها تورنتو، فإن أسعار العمارات السكنية تبدأ من 750 دولارا كنديا، أو نحو 585 دولارا أميركيا، وحتى 2000 دولار كندي، أو ما يعادل 1560 دولارا أميركيا، للمباني الفاخرة لكل قدم مربع.
وقال تايلور إن سقف أسعار المنازل الفاخرة في تورنتو ازداد في السنوات الأخيرة، فالأسعار التي تزيد عن 10 ملايين دولار كندي «لم تكن تكاد موجودة منذ خمس أو عشر سنوات». وأضاف: «سوق العقارات هنا ليست بالضخمة، إلا أننا بدأنا نرى الكثير من عمليات بيع لعقارات تزيد قيمتها عن 10 ملايين دولار كندي»، لافتًا إلى أن معظم المشترين أجانب.
ومن جانبها قالت إنجلش إن مشتري العقارات المحتملين ينجذبون إلى بلدة ماركهام لتوافر سوق العمل والمدارس الجيدة بها، إضافة إلى توافر القطارات بها المؤدية إلى وسط مدينة تورنتو، وانخفاض معدلات الضرائب على الشركات والأعمال التجارية بها مقارنة بتورنتو. وبلغ متوسط سعر المنزل للأسرة الواحدة في شهر مارس ببلدة مالكوم أقل بقليل من 1.3 مليون دولار كندي، أي نحو 1.01 مليون دولار أميركي، وهو أعلى قليلاً من تورنتو، وفقًا لتقرير صادر عن مجلس عقارات تورنتو.
* من يبتاع المنازل في تورنتو
قال تايلور إن المشترين الصينيين ركزوا انتباههم على مدينة فانكوفر ذات مرة، ثم شرعوا في الانتشار إلى تورنتو منذ نحو ست أو سبع سنوات في ظل بحثهم عن قيم أفضل، وأضاف أن هذا الاهتمام استمر في النمو في الآونة الأخيرة.
واستطرد قائلاً إن العقارات الكبيرة في منطقة بريدل باث بوسط المدينة وكذلك قرية بايفيو الأبعد عن وسط البلد من أكثر المناطق التي «يسعى الصينيون للتملك بها» على حد سواء. وقد تشكل جودة المدارس «العامل الأول الذي يبحثون عنه».
ويقول تايلور إن الأجانب قاموا بشراء نسبة تتراوح ما بين 20 في المائة إلى 30 في المائة من المنازل الفخمة للأسرة الواحدة في أحياء رودسيل وفورست هيل ولورانس بارك التي تقدر قيمتها من 3 ملايين إلى 5 ملايين دولار كندي (2.34 إلى 3.9 دولار أميركي).
* مبادئ الشراء
قال جيري بي أودل، خبير العقارات والشريك المالك في شركة ماكتاج القانونية في وندسور بأونتاريو، إن قوانين العقارات في أونتاريو تتشابه مع قوانين العقارات في الولايات المتحدة. موضحًا أن كلاً من البائعين والمشترين يستأجرون المحامين الخاصين بهم، الذين بدورهم يقومون بدور الموثقين في كندا، ومن ثم ما من حاجة إلى كتاب عدل آخرين.
وتتراوح الرسوم القانونية من عدة مئات إلى عدة آلاف من الدولارات، وفقًا لمدى تعقيد التحويلات ونطاق العمل المطلوب.
ومن جهتها، قالت دنيس لاش، مؤسسة شركة لاش كوندو للمحاماة، وهي شركة قانونية تعمل في مجال عقارات تورنتو، إن التكاليف التي تقع على عاتق المشترين متضمنة ضريبة تحويل الأرض في مقاطعة أونتاريو ومدينة تورنتو تُحسب على أساس سعر الشراء. أما بالنسبة للمنازل والعمارات السكنية التي شيدت حديثًا، فيدفع المشتري ضريبة مبيعات منسقة تبلغ 13 في المائة ما لم يتم تضمينها في سعر الشراء.
وأوصى كلا المحامين بالحصول على تأمين سند ملكية، وإن كان ذلك غير إلزامي.
كما قال أوديل إنه يسهل نسبيًا للمشترين الأجانب ممن لديهم رصيد جيد أن يحصلوا على تمويل في كندا. بينما قالت لاش إن الرسوم القانونية ترتفع في حال تطلب المشتري رهن عقاري.
* المواقع الإلكترونية
مدينة ماركام: markham.ca
منطقة يونيونفيل للتطور التجاري: unionvilleinfo.com
موقع سياحة أونتاريو: ontariotravel.net
مهرجان يونيونفيل: unionvillefestival.com
مهرجان ماركام للجاز: markhamjazzfestival.com
* اللغة والعملة
الإنجليزية، الفرنسية، الكندية. العملة دولار (1 دولار كندي = 0.78 دولار أميركي)
* الضرائب العقارية:
تقدر ضريبة العقارات على المنازل عام 2015 بنحو 5.300 دولار كندي، أو نحو 4135 دولارًا أميركيًا.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات