عقارات تونس تغازل المستثمرين في كندا للمرة الأولى

صالون في مونتريال يستعرض مشروعات في بنزرت وجربة

مدينة بنزرت التونسية الساحلية إحدى الوجهات العقارية المفضلة (ويكيبيديا)
مدينة بنزرت التونسية الساحلية إحدى الوجهات العقارية المفضلة (ويكيبيديا)
TT

عقارات تونس تغازل المستثمرين في كندا للمرة الأولى

مدينة بنزرت التونسية الساحلية إحدى الوجهات العقارية المفضلة (ويكيبيديا)
مدينة بنزرت التونسية الساحلية إحدى الوجهات العقارية المفضلة (ويكيبيديا)

في محاولة لتنشيط سوق العقارات في تونس، تحتضن مدينة مونتريال الكندية خلال هذه الأيام، أول صالون عقاري تونسي في شمال القارة الأميركية، وذلك في نطاق البحث عن أسواق استثمارية جديدة أمام تونس.
وانطلقت فعاليات هذا الصالون يوم 29 أبريل (نيسان) الماضي حتى الأول من مايو (أيار) الحالي، في محاولة لاستمالة نحو 50 ألف مهاجر تونسي في كندا والولايات المتحدة الأميركية لتنشيط سوق الاستثمارات العقارية في تونس.
ويوفر هذا الصالون الذي يستهدف المشاريع العقارية في تونس، فضاءات لتبادل المعلومات واللقاءات بين المقتنين المقيمين هناك والمستثمرين ومهنيي القطاع في تونس، وتقديم كل المعطيات الضرورية، والاقتناع بنصائح الباعثين العقاريين بإمكانية الحصول على قروض عقارية فورية من البنوك التونسية في وقت قياسي لا يتجاوز حدود 24 ساعة، مع احتساب نسب فائدة مخفضة ومشجعة على امتلاك عقارات في تونس.
وعبرت وزارة التجارة وبعض البنوك التونسية، ومن بينها بنك الإسكان، وهو بنك حكومي تونسي، عن دعم برنامج هذا الصالون باعتباره أول صالون تونسي للعقارات ينظم في كندا. وتوقع خبراء في المجال العقاري أن تشهد سوق العقارات التونسية بداية من العام الحالي تراجعا بنسبة لا تقل عن 15 في المائة، مع إمكانية تواصل التراجع في السنوات المقبلة، مما يؤثر على عدة قطاعات اقتصادية أخرى على علاقة مباشرة بهذه السوق.
وقبيل انطلاق الصالون العقاري التونسي بكندا، كان من المنتظر عرض عقارات تونسية موزعة على عدة مدن تونسية، من بينها بنزرت وجزيرة جربة وكلاهما على البحر. وتتراوح أسعار العقارات المعروضة وفق تصريحات منظمي هذا الصالون بين 120 ألف دينار تونسي (نحو 60 ألف دولار أميركي)، و500 ألف دينار تونسي (نحو 250 ألف دولار)، وذلك حسب مساحة العقار المعروض للبيع وموقعه الجغرافي وقربه من أهم المدن التونسية.
وأفاد التونسي لطفي بعلوش، رئيس المؤسسة المنظمة لهذا الصالون في تصريح إعلامي، بأن قيمة سوق الاستثمارات في الصالون العقاري التونسي في كندا لن تقل عن مبلغ 50 مليون دولار أميركي خلال السنوات الثلاث المقبلة.
وأشار بعلوش إلى أهمية المقدرة الشرائية للجالية التونسية المقيمة في أميركا الشمالية، إذ إن نحو 50 ألف تونسي يقيمون هناك، تتراوح معدلات دخلهم السنوي ما بين 18 إلى 32 ألف دولار، وهو ما يمكنهم بسهولة نسبية من الاستثمار في المجال العقاري في تونس.
وتأثرت سوق العقارات التونسية بعد سنة 2011، وأعلنت أكثر من 1200 مؤسسة عاملة في قطاع العقارات عن توقف أنشطتها، وذلك من ضمن قرابة 2700 مؤسسة تنشط في هذا المجال. وأكدت دارسة أنجزتها إحدى المؤسسات الناشطة في القطاع العقاري أن شقة من بين كل ثلاث شقق مبنية في تونس لا تجد مشتريا، وأن حجم ديون الشركات العقارية المدرجة بالبورصة لدى البنوك ارتفع إلى 130 في المائة، مقارنة بقيمة رأسمالها المتداول في السوق المالية.
ونفذ عدد من شركات القطاع العقاري خلال الفترة الأخيرة حملات دعائية مكثفة على شبكات التواصل الاجتماعي والمنصات الإعلامية، وقدمت تخفيضات وعروضا تجارية مغرية لتشجيع التونسيين بمختلف فئاتهم الاجتماعية على اقتناء المساكن.
وفي الشهر الماضي، توقع خبراء في مجال العقارات أن تعرف سوق العقارات في تونس انتعاشة نسبية، بعد إقرار الحكومة لمجموعة من الامتيازات تصب في مصلحة رواج السوق، وتتمثل في طرح فائض القروض السكنية من قاعدة الضريبة على الدخل، وتشجيع المطورين العقاريين بطريقة غير مباشرة على استثمار جزء من مداخيلهم في اقتناء المساكن.
وانعكس تنفيذ هذا الإجراء بداية من شهر يناير (كانون الثاني) الماضي إيجابيا على سوق العقارات، التي عرفت ارتفاعا على مستوى البيع بنحو 12 في المائة، وذلك مقارنة بالسنوات الخمس الأخيرة.
وتوقعت شركة «ألفا مينا»، المختصة في التحاليل الاقتصادية، أن تشهد أسعار العقارات في تونس بداية من العام الحالي تراجعا بنسبة لا تقل عن 15 في المائة، مع إمكانية تواصل التراجع في السنوات المقبلة، وهو ما يؤثر على سوق العقارات، ويدفع بعمليات البيع والشراء، ويحث المطورين العقاريين إلى العودة إلى مستوى الاستثمارات السابقة في هذا المجال المؤثر على عدة قطاعات اقتصادية أخرى.
وفي هذا السياق، قال سليم الشعبوني، رئيس إحدى الشركات العقارية، في تصريح إعلامي، إن الامتيازات الضريبية التي أقرتها الحكومة التونسية انعكست بشكل واضح على سوق العقارات، وأعادت جزءا من التوازن المفقود في مصاريف العائلات التي وجهت جزءا من مداخيلها إلى اقتناء المساكن. وأشار إلى اعتماد بنك الإسكان، وهو بنك عمومي وأول ممول للسوق العقارية في تونس، سياسة تمويل جديدة تتسم بالمرونة في تعامله مع المطورين العقاريين.
ويتم في تونس تشييد نحو 60 ألف مسكن، من بينها قرابة 40 ألف مسكن عن طريق التمويل الذاتي، بينما تتكفل الشركات العقارية بالبقية. ولا تتجاوز عدد المساكن من الصنف الاقتصادي حدود خمسة آلاف مسكن، وهي نسبة ضئيلة مقارنة بالطلبات الكثيرة للعائلات التونسية.
إلا أن قيس قريعة، مدير البحوث في شركة «ألفا مينا» للتحاليل الاقتصادية، يرى أن انتعاشة سوق العقارات بشكل جدي ونهائي تبقى مسألة تتطلب الكثير من الإجراءات المرافقة، من بينها حل مشكلة ارتفاع العرض مقابل تراجع الطلب على المساكن، وهو ما ولد فائضا كبيرا في المشاريع العقارية غير المستغلة على حد تعبيره.
وعلى الرغم من لهجة التفاؤل التي سادت معظم المتدخلين في القطاع العقاري، فقد شهدت أسعار العقارات في تونس خلال السنوات الخمس الأخيرة ارتفاعا غير مسبوق، وقدرت نسبة الارتفاع في سعر المتر المربع بأكثر من 100 في المائة في بعض الأحياء القريبة من العاصمة التونسية، وكبرى المدن التونسية خاصة الساحلية منها. ويتراوح سعر المتر المربع الواحد في الأحياء الراقية بين ألف وثلاثة آلاف دينار تونسي (ما يعادل ما بين 500 و1500 دولار).
ووفق دراسات ميدانية، فقد قدر الارتفاع السنوي لأسعار العقارات بأكثر من 20 في المائة، وهو ما أدى إلى دخول القطاع في دوامة التضخم، خصوصا في ظل ارتفاع المواد الأولية المستوردة من الأسواق الدولية، وضعف المخزون من الأراضي الصالحة للاستغلال.
ولتجاوز هذه العوائق، دعا مراد الحطاب، الخبير الاقتصادي التونسي، إلى إعادة هيكلة دور المتدخلين العموميين (الحكوميين) في مجال الإسكان، على غرار الشركة العقارية للبلاد التونسية «سنيت»، وشركة تنمية المساكن الاجتماعية «سبرولس»، والوكالة العقارية للسكنى، وتمكين هذه المؤسسات من هامش تحرك أوسع لتعديل السوق، وضخ دماء جديدة إلى الرصيد العقاري اللازم لمجابهة الطلب، وضمان التوازنات اللازمة التي تفرضها سوق العقارات.



جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»