عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:51 دقيقه
الاقتصاد عقارات

نقص الخبرة في قطاع الإنشاءات يزيد تضخم أسعار العقار بالسعودية

خبراء دعوا إلى تأسيس جهة رقابية تقيس احتياج البناء وتقدر التكلفة

عدد كبير من الراغبين في البناء يتم التلاعب بهم وتحميلهم تكاليف إضافية يمكن تجنبها
عدد كبير من الراغبين في البناء يتم التلاعب بهم وتحميلهم تكاليف إضافية يمكن تجنبها
TT
TT

نقص الخبرة في قطاع الإنشاءات يزيد تضخم أسعار العقار بالسعودية

عدد كبير من الراغبين في البناء يتم التلاعب بهم وتحميلهم تكاليف إضافية يمكن تجنبها
عدد كبير من الراغبين في البناء يتم التلاعب بهم وتحميلهم تكاليف إضافية يمكن تجنبها

عزا مختصون في قطاع الإنشاءات زيادة تضخم أسعار العقارات بالسعودية أحيانا إلى نقص الخبرة في تقدير تكاليف البناء، ما يجعلهم عرضة لتحايل شركات مقاولات غير محترفة تفتقر إلى التنظيم، في ظل غياب مكاتب الاستشارات الفعّالة، أو عدم لعبها دورًا كبيرًا في تحديد تكلفة البناء، داعين إلى إنشاء جهة رقابية حكومية تقيس كمية المواد التي يحتاجها البناء، وتقدر التكلفة.
وأشار المختصون إلى أن الحكومة تعمل للسيطرة على الأسعار عبر فرض قرارات في هذا الخصوص، إلا أنها لم تتخذ بعد إجراءات لتنظيم عملية البناء، وإلزام جميع الأطراف بوجود إشراف حكومي عليها، موضحين أن عمليات نصب واستغلال كثيرة يقع فيها كثير من الراغبين في البناء، تصب في نهاية المطاف في خانة رفع أسعار العقار.
وأكد إبراهيم المسعود، الذي يمتلك شركة للإنشاءات العقارية، أن معظم المواطنين يقعون ضحية لعمالة تلعب على وتر جهل الراغبين في إنشاء المنازل بالتكلفة الحقيقية أو طلب مواد البناء بكميات كافية لا زيادة فيها، لافتًا إلى أن عددًا كبيرًا من الراغبين في البناء يتم التلاعب بهم وتحميلهم تكاليف إضافية يمكن تجنبها.
ودعا إلى فرض جهة رقابية حكومية، لتكون فيصلاً بين المقاول والمستهلك، يتلخص عملها في تحديد التكلفة، وقياس حجم المواد التي يحتاجها البناء، معتبرًا أن الإسراف في توفير مواد البناء له انعكاسات أكثر خطورة من مجرد تحميل قيمتها للمستهلك، إذ تلقي بظلالها سلبًا على حجم استيراد السعودية من مواد البناء التي تشهد ارتفاعات سنوية، مؤكدا وجود فائض كبير يتم التلاعب به أو إعادة تدويره، وهو ما يخلق سوقا سوداء لبيع مواد البناء، رغم انخفاض الطلب على العقارات، ويؤثر على حجم الإنشاءات.
إلى ذلك، أشار المستثمر العقاري عبد اللطيف العبد اللطيف، إلى أن غياب الرقابة على شركات المقاولات، خصوصًا الصغرى والمتوسطة، وهي التي يعتمد عليها أكثر من 80 في المائة من الراغبين في البناء، هي وجه آخر لفساد يشهده قطاع محلات البناء التي يرتبط بعضها بعلاقات وثيقة مع هذه الشركات التي تتلاعب بحجم الكميات، نتيجة عدم وجود جهة استشارية محايدة تحدد الكمية المطلوبة لكل عملية إنشاء.
وحول ما يتعلق بتصنيف المقاولين، قال العبد اللطيف إن «تصنيف المقاولين غير معترف به إلا بالورق، والواقع يحكي عن عدم اعتراف الراغبين في البناء بها، بدليل ازدياد الشركات المخالفة في السوق».
وأضاف أن المشكلة تكمن في أن بعض المشترين يعاب عليهم ضعف الخبرة وعدم معرفتهم بما يحتاجون إليه بالضبط من مواد البناء، فيشترون مواد البناء التي قد لا تفيدهم أحيانا، وتزيد من أعبائهم عند إنشاء البنايات، لافتًا إلى أن ضعاف النفوس يستغلون هذه النقطة، ويحملون المستهلك أموالاً إضافية، غير ملزم بدفعها.
ويأتي ذلك في ظل تفاقم حالة الركود العقاري التي تسيطر على السوق العقارية المحلية منذ نحو عامين، خصوصًا خلال الأسبوع الماضي، الذي سجلت السوق فيه انخفاضا بإجمالي الصفقات للأسبوع الخامس على التوالي بلغت نسبته 12.4 في المائة، مقارنة بانخفاضه الأسبق بنسبة 2.9 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة الصفقات عند مستوى 3.99 مليار ريال فقط (1.06 مليار دولار)، ويعد أدنى مستوى أسبوعي جديد لإجمالي صفقات السوق العقارية تسجله منذ عام 2011، بعد المستوى الأدنى السابق المسجل خلال الأسبوع الأسبق عند أدنى من 4.6 مليار ريال (1.23 مليار دولار).
إلى ذلك، أكد إيهاب طبارة، المدير العام لشركة مخزن الخليج لبيع مواد البناء، أن حجم سوق مواد البناء يصل إلى ملياري دولار، مع أنه لا يزال يستوعب كثيرا بسبب التوجه الحكومي والشخصي للمشاريع والبنى التحتية والاستثمارات وغيرها كذلك، لافتًا إلى أن أسعار مواد البناء تشهد ارتفاعا مستمرًا، وإن كان بشكل مقيد على غالبية المواد، إلا أن بعضها بقي سعره مستقرا على ما هو عليه لفترة طويلة.
وقدّر نمو السوق بـ15 في المائة سنويا منذ عام 2007، وذلك رغم تفاوت أداء السوق.
وعن حالات الغش وضعف جودة مواد البناء التي بدأت تطغى على القطاع، اعتبر طبارة أن حالات الغش في قطاع تجارة مواد البناء المستوردة لا يكاد يذكر، وذلك بسبب الحملات المستمرة والتفتيش الدائم التي تقوم بها الجمارك على الحدود، وتشديد الرقابة على كل ما يدخل للسعودية، إلا أن هذا الأمر على ما فيه من حسنات أسهم في تأخر تسليم البضائع، وهذا الأمر يضر بالمستهلك والمستورد، لافتًا إلى أن هناك منافسة من الصناعات المحلية التي بدأت تدخل السوق بقوة، لكن الأجنبي وبالتحديد الصيني هو المسيطر، يليه الألماني والأميركي، مع تسجيل حضور للمنتج الإماراتي مؤخرًا.
وكان مؤشر أسعار الأراضي السكنية سجل خلال الأسبوع الماضي ارتفاعا بلغت نسبته 1.8 في المائة، مقارنة بارتفاعه الأسبق بنسبة 0.3 في المائة، ليستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند 832.0 نقطة، بينما سجل متوسط المؤشر ذاته خلال الفترة الماضية منذ مطلع 2016 حتى تاريخه، انخفاضا بلغت نسبته 5.3 في المائة مقارنة بمتوسط المؤشر للعام الماضي، مستقرا عند 660.7 نقطة.
وبلغت نسبة انخفاض متوسط أسعار الأراضي السكنية مقارنة بقيمته المسجلة خلال عام 2014، وعام 2013 نحو 17.8 في المائة، ونحو 29.1 في المائة على التوالي.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات