برلين وهامبورغ ودبلن ومدريد وكوبنهاغن.. الأفضل أوروبيًا للاستثمار العقاري في 2016

مؤشر الشرق الأوسط العقاري يحدد توجهات الأسواق في الربع الأول

مدينة هامبورغ الألمانية إحدى أفضل المدن الأوروبية للاستثمار العقاري في الربع الأول من 2016

ما زال القطاع العقاري في أوروبا محلا لجاذبية رؤوس الأموال من مختلف أرجاء العالم، حيث إن هناك تغييرات جوهرية في صناعة العقارات، خاصة مع التحديات التي تمر بها منطقة اليورو، وتغير التركيبة السكانية، إضافة إلى التغير الاجتماعي والتوسع الحضري السريع.
ويرتكز الاستثمار في أوروبا على المدن، وقيم الأصول والعائد عليها، بأكثر من اعتماده على أسماء البلدان ذاتها، إضافة إلى تفضيل الأصول التشغيلية، وهي تلك الأصول التي يتم الحصول عليها لتوليد مزيد من الإيرادات والأرباح. وينظر إلى التحديات في أوروبا على أنها سبب للاستفادة القصوى للاستثمار العقاري على المدى البعيد لتحقيق الأداء القوي للقطاع في عام 2016.
ومع ذلك تبقى المشكلات الجيوسياسية في المنطقة، كأعداد المهاجرين والإرهاب والخروج المحتمل لبريطانيا من الاتحاد الأوروبي، وانخفاض معدلات النمو الاقتصادي في الصين، إضافة إلى عدم اليقين بشأن الانتعاش الاقتصادي في أوروبا، وتراجع معدلات الاستثمار المباشر؛ تلقي كلها بظلالها على معدلات ثقة المستثمرين في مستقبل القطاع العقاري خلال العام الحالي.
ووفقا لمؤشر «الشرق الأوسط» للاستثمار العقاري، بعد تحليل أداء السوق العقارية خلال السنوات الخمس الماضية ومراعاة معدلات النمو الاقتصادي ومعدلات التضخم وأسعار صرف اليورو والإسترليني، فإن المدن الخمس الأولى في أوروبا التي تبرز للاستثمار خلال العام الحالي هي برلين (ألمانيا)، وهامبورغ (ألمانيا)، ودبلن (آيرلندا)، ومدريد (إسبانيا)، وكوبنهاغن (الدنمارك).
وتظهر العاصمة الألمانية برلين جاذبية خاصة من حيث القلة النسبية للتعداد السكاني، فضلا عن الأراضي المتاحة للتطوير، ومعدلات النمو الاقتصادي خلال الربعين الأخيرين من 2015، على الرغم من التحديات الاقتصادية التي تواجه أكبر اقتصاد في منطقة اليورو.
وتدعم البيانات الاقتصادية الصادرة حديثا من تحسن فرص القطاع خلال العام الحالي، كتحسن مؤشرات الاقتصاد الكلي، ومعدلات البطالة، والبقاء على معدلات الفائدة السلبية، فما زال الفرق بين عوائد السندات والاستثمار العقاري يجذب الكثير من المستثمرين.
* الاتحاد الأوروبي
على صعيد الاتحاد الأوروبي، تعد إسبانيا من أكثر المناطق تفاؤلا نظرا للتعافي الاقتصادي التي تشهده على مدار العامين الماضيين، مقارنة بآيرلندا التي كانت الأكثر ثقة في الاتحاد العام الماضي نظرا لارتفاع الأرباح من القطاع العقاري وما زالت تكتسب ثقة المستثمرين خلال العام الحالي.
أما الأكثر حذرا داخل الاتحاد فهي بريطانيا، نظرا لترقب استفتاء الخروج من الاتحاد وما ستؤول إليه المملكة المتحدة وشكل القطاع العقاري، غير أن بريطانيا استفادت من كونها أكبر سوق استثمار عقاري في أوروبا وأكثرها نموا.
أما في منطقة اليورو فخلص المؤشر إلى توازن التصاعد بين ألمانيا وفرنسا خلال الربع الأول من 2016، ولا يتوقع من أداء السوق العقارية في كلتا البلدين النمو الجامح، إلا أن السوقين ستشهدان ارتفاعات طفيفة على غرار الأرباع الأخيرة من 2015.
وما زالت اليونان تلعب دور الأسد في موجة التشاؤم التي تقود منطقة اليورو، وحالة عدم اليقين من التدهور الاقتصادي، إضافة إلى تصاعد المخاوف الجيوسياسية في المنطقة.
من جانب آخر، عملت وفرة المعروض من النفط وتدهور الأسعار على خفض محتمل خلال الربع الحالي للدول المنتجة كروسيا وأوكرانيا.
وعلى الرغم من انخفاض معدلات تدفقات رأس المال إلى أوروبا في 2015، وانخفاض معدلات الطلب، فإن القطاع العقاري اكتسب جاذبيته من انخفاض أسعار الفائدة وارتفاع أسعار العقارات خلال الربيعين الماضيين من 2015، وارتفاع معدلات النمو في معظم أنحاء أوروبا.
وخلص المؤشر إلى أن أداء العقارات التجارية في أنحاء أوروبا تفوق على العديد من الأصول الأخرى في 2015، ليستكمل حتى الربع الأول من 2016.
أما عن المساحات الإدارية فقد زاد تأجيرها بنحو 15 في المائة في أنحاء أوروبا، لتحقق أفضل أداء منذ 2010، وبتقييم المدن الكبرى في أوروبا فقد أخذت المساحات الإدارية في الانخفاض من عام 2007، لتستمر في الانخفاض حتى الربع الأول من 2016، نتيجة لتزايد الطلب المحتمل ومحدودية العرض الأمر الذي أنتج تزايد إيجارات المساحات الإدارية في المدن الكبرى.
* العقارات التجارية
أما قطاع العقارات التجارية فشهد في 2015 ارتفاع نسبيا في الإيجارات في المدن الكبرى خاصة بوحدات المراكز التجارية الكبرى، أما المراكز التجارية في المدن الثانوية فاستقرت نسبيا خلال العام، ومع توقعات ارتفاع الإنفاق الاستهلاكي خلال العام الحالي، فمن المتوقع أن ينشط القطاع وأن يبقى ذلك الانقسام في الربع الأول من 2016.
* العقارات الصناعية
أدى النمو السريع للتجارة الإلكترونية لرفع معدلات الإيجارات في العقارات الصناعية، ذات الطباع اللوجسيتي ومع ذلك كان النمو غير متكافئ نسبيا، فاقتصر على المناطق ذات الندرة في تطوير الأراضي، على سبيل المثال المملكة المتحدة وآيرلندا، وحول المدن الألمانية الكبرى، أما في معظم مدن أوروبا، فخضعت تلك العقارات إلى سوق العرض والطلب.
وعلى الرغم من النشاط المتزايد في الاستثمار في الأصول العقارية الصناعية في أنحاء أوروبا، يرجح المؤشر زيادة التطور خلال الربع الأول، إلا أن المستويات ستظل أقل مما كانت عليه في ذروتها الأخيرة عام 2007.
* العقارات الفندقية
كان عام 2015 واحدا من أفضل الأعوام لقطاع العقارات الفندقية، ويرجح المؤشر أن يستمر هذا النمو مع تزايد إيرادات الفنادق والأرباح خلال 2016، وذلك مدعوما بارتفاع في ثقة المستهلكين في أوروبا، خاصة مع زيادة القيمة التنافسية الجارية لليورو مقابل العملات العالمية الأخرى.
إلا أن المؤشر يحدد أن الربعين الأخيرين أفضل نسبيا من الربعين الأوائل، فما زالت التخوفات من الحوادث الإرهابية تسيطر جزئيا على الزائرين لأوروبا بوجود تهديدات.
* العقارات المتخصصة
أما في العقارات المتخصصة، كمنشآت الترفيه أو الرعاية الصحية أو الإسكان متعدد الأغراض للطلاب وما إلى ذلك، فارتفع في أنحاء أوروبا بشكل مطرد على مدار السنوات الخمس الماضية، وهي زيادة تصب في صالح المستثمرين؛ خاصة بين شريحة الباحثين عن دخل طويل المدى. وينصح المؤشر المستثمرين الراغبين في الاستثمار في الأصول التشغيلية بأن ذلك القطاع سيكون الأكثر ربحية خلال الربعين القادمين.
* مشروعات وتدفقات
في عام 2014، جذبت أوروبا 4341 مشروعا عقاريا جديدا من تدفقات الاستثمار الأجنبي، بزيادة 10 في المائة عن عام 2013. وتم توظيف ما يقرب من 185.6 ألف موظف بزيادة قدرها 12 في المائة عن العام الأسبق، في حين تراجعت تدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر عالميا بنسبة 8 في المائة في ذلك العام، لتبلغ 1.26 تريليون دولار فقط.
وفي عام 2015، ارتفعت التدفقات النقدية للاتحاد الأوروبي بنحو 30 في المائة لتبلغ 177 مليار دولار، مقارنة بالعام الأسبق الذي بلغ 136 مليار دولار فقط.
ويرجح المؤشر أن تستمر التدفقات النقدية بشكل أكبر على أوروبا الغربية في عام 2016، والتي ربما تصل إلى نحو 42 في المائة، وهو أعلى من معدلات العام الماضي بنحو 12 في المائة. أما في أوروبا الوسطى والشرقية، فيرجح المؤشر زيادة بنحو 9 في المائة عن معدلات العام الماضي.
أما عن الربع الأول من العام الحالي، فقد أظهر التحليل أن الربعين الأوائل من العامين السابقين انخفضت خلالهما معدلات التدفق النقدي على أساس سنوي، ليستمر هذا الانخفاض للربع الحالي.
ولا تزال هذه المستويات أقل من المستويات التي بلغتها أوروبا قبل الأزمة المالية العالمية في 2008.
ومثلت التدفقات النقدية الخليجية لأوروبا للاستثمار في القطاع العقاري ما يقرب من 25 في المائة.
* معامل معدل الربح
يجري احتساب معدلات الأرباح وفقا لعدة عوامل، من بينها على سبيل المثال القيمة الشرائية، ومكان العقار، وأسعار صرف العملة، ونسب التضخم الحالية، وطبيعة المشتري من حيث كان من داخل الاتحاد الأوروبي أو خارجه، إضافة إلى فترة اقتناء العقار قبل إعادة بيعه، وبطبيعة الحال حالة السوق العامة في تلك الفترة كانت راكدة.
ووفقا لتلك العوامل المتغيرة، وضعت «الشرق الأوسط» معادلة افتراضية في محاولة لتوحيد المتغيرات من أجل احتساب دقيق للنتائج، وذلك بافتراض أنه تم شراء منزل أوروبي بمتوسط قيمة تبلغ 250 ألف دولار من قبل مستثمر خليجي غير مقيم في أوروبا، وقد تم دفع قيمة المنزل نقدا، ثم كانت الرغبة في احتساب معدل الربح على الاستثمار في حالة بيع العقار خلال الربع الأول من عام 2016 بما في ذلك جميع التكاليف وكنسبة مئوية من قيمة العقار.
لذا فإن العوائد في بعض بلدان أوروبا ستكون كالآتي: إيطاليا 23.8 في المائة، روسيا 23.1 في المائة، كرواتيا 22.5 في المائة، بلجيكا 22.1 في المائة، فرنسا 18.4 في المائة، قبرص في المائة 15.7، البرتغال 14.4 في المائة، لوكسمبورغ 14.3 في المائة، ألمانيا 12.7 في المائة، إسبانيا 12.2 في المائة، ايرالندا 9 في المائة، اليونان 8.9 في المائة، السويد 8.2 في المائة، المملكة المتحدة 8 في المائة، سويسرا 6.2 في المائة، أوكرانيا 6 في المائة، النرويج 4.7 في المائة، آيسلندا 2.9 في المائة، الدنمارك 2.2 في المائة.
* معدلات التغير في النمو
ووفقا لإحصائيات «الشرق الأوسط»، المبنية على تقارير متخصصة، تصدرت آيسلندا قائمة النمو في معدلات التغير خلال 5 سنوات بنحو 40.4 في المائة، تلتها النرويج 31.3 في المائة، ثم لوكسمبورغ بنحو 25.08 في المائة، ثم السويد بنحو 23.5 في المائة، ثم المملكة المتحدة بنحو 17.3 في المائة، ثم ألمانيا بنحو 16.9 في المائة، ثم بلجيكا بنحو 15.4 في المائة، ثم سويسرا بنحو 14.4، ثم الدنمارك بنحو 1.35 في المائة، ثم آيرالندا 0.59 في المائة، واستقرت فرنسا دون تغير خلال السنوات الخمس الماضية.
في حين تصدر قائمة التراجع في معدلات التغير خلال السموات الخمس الماضية اليونان بنحو 37.4 في المائة، تلتها أوكرانيا بنحو 33.2 في المائة، ثم إسبانيا بنحو 29.19 في المائة، ثم قبرص بنحو 26.8 في المائة، ثم كرواتيا بنحو 20.08 في المائة، وإيطاليا بنحو 14 في المائة، وأخيرا روسيا بنحو 0.08 في المائة.
* آليات المؤشر
ويقيس مؤشر «الشرق الأوسط» أداء السوق العقارية خلال العام الماضي، مرجحا توقعات الربع الأول في 2016، معتمدا على تحليل أداء السوق العقاري خلال السنوات الخمس الماضية، من خلال الاهتمام بالدول محل البحث وتقسيم القطاع العقاري، وتحليل أداء كل قطاع على حدة، مع مراعاة معدلات النمو ومعدلات التضخم لكل دولة، وأسعار صرف اليورو والإسترليني مقابل سلة العملات الأساسية.
واعتمد المؤشر على تحليلات معمقة قائمة على مصادر البيانات من تقارير كل من البنك الدولي، منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية، الاتحاد الأوروبي، الوحدة الاقتصادية لـ«الإيكونمست»، تقارير محلية للبنوك المركزية للدول محل الدراسة، مؤسسة «إيرنست أند يونغ»، مؤسسة «برايس وتر هاوس»، مؤسسة «كورال إنترناشيونال» للأبحاث، مؤسسة «جيه إل إل» للأبحاث.