عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
15:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

«الإسكان السعودية» تبحث حلولاً غير تقليدية لأزمة المساكن

منها دراسة للانتفاع بوحدات الملكية المشتركة وتفعيل مجالس الملاك

جانب من العاصمة السعودية الرياض (واس)
جانب من العاصمة السعودية الرياض (واس)
TT
TT

«الإسكان السعودية» تبحث حلولاً غير تقليدية لأزمة المساكن

جانب من العاصمة السعودية الرياض (واس)
جانب من العاصمة السعودية الرياض (واس)

تبحث وزارة الإسكان السعودية، تطوير القطاع من خلال تفعيل إدارة المرافق وإشراك القطاع الخاص، بهدف زيادة الاستفادة من الوحدات السكنية التي تتطلب تفعيل مجالس الملاك عقب الموافقة على نقلها إلى الوزارة، وأكد محمد بن معمر مستشار وزير الإسكان، أن الوزارة تعكف حاليًا على إعداد دراسة شاملة ومفصلة لبحث أنسب الطرق والأساليب في مجال إدارة المرافق لضمان حسن الانتفاع بالوحدات السكنية ذات الملكية المشتركة.
وأوضح بن معمر أن اللجنة ستعقد ورش عمل تعريفية بنظام مجالس الملاك، بعد صدور موافقة مجلس الوزراء على ضمه للوزارة، وذلك بإشراك المختصين والمطورين العقاريين ورؤساء اللجان ذات العلاقة، بهدف الوصول إلى عمل مشترك لتطوير الأنظمة واللوائح والقوانين المتعلقة بمجالس الملاك والبدء في تفعيلها.
وقال خلال لقاء عقد في غرفة جدة (غرب السعودية) مطلع الأسبوع، إن الوزارة تعمل على إشراك رجال الأعمال والخبراء والمستثمرين في نظام مجالس الملاك، في ظل دعم وزارة الإسكان لهذا القطاع الحيوي المهم، ورسم الخطوات الحثيثة لإخراج النظام إلى حيز التطبيق كي يؤدي الدور المطلوب منه، في ظل ازدياد أعداد مباني الإسكان ذات الملكية المشتركة.
من جانبه، قال زياد البسام، نائب رئيس غرفة جدة إن نقل مجالس الملاك إلى وزارة الإسكان وما سيصاحبه من خطط للوزارة، تصب في الاستثمار في رأس المال البشري السعودي، سيسهم في توفير الكثير من الوظائف للشباب السعودي، خاصة بعد تأمين الدورات المهنية في هذه السوق، لا سيما في مجال الصيانة وإدارة المنشآت والمرافق، مما يعد واجبًا وطنيًا لرفع نسب السعودة، خاصة في قطاع يفتقر إلى وجود الكوادر البشرية السعودية المؤهلة.
وتمنى البسام أن يجسد ذلك تعاون اللجنة وشركات ومؤسسات القطاع الخاص وضخ خبراتها في إقامة ورش عمل توعوية لترجمة آلية النظام وتنظيم العلاقة بين السكان سواء في العمائر أو المجمعات السكنية، منوها بأن غرفة جدة ممثلة في لجنة الإسكان وأعضائها الذين كرّسوا جهودهم للتعاون مع وزارة الإسكان والجهات الحكومية ذات العلاقة لتمكين هذا النظام من رسم الصورة المشرفة وتحقيق النقلة النوعية في تنمية الاستثمارات العقارية بشكل عام.
من جهته، أوضح المهندس خالد باشويعر، رئيس لجنة الإسكان بغرفة جدة، قناعة المجتمع العقاري بشرائحه كافة برسالة وأهداف هذا النظام الذي يتواكب مع ما تشهده السعودية من طفرة في القطاع الإسكاني والعقاري، إضافة إلى الكثافة السكانية في مختلف مدن ومحافظات السعودية، مما يتطلب التآلف والتكافل بين مختلف الجهات ذات العلاقة بالإسكان لتأمين الوحدات الإسكانية الملائمة وكيفية إدارتها.
وأشار إلى أن نقل نظام مجالس الملاك من وزارة الشؤون الاجتماعية إلى وزارة الإسكان، يمثل رؤية ثاقبة وتوجها سليما لوقوع النظام ضمن مهام «الثانية»، وهو أمر ضروري وملح، خصوصًا أن المجمعات السكنية الحكومية في الماضي لم تشهد إقبالاً كبيرًا من المواطنين لعدم وضوح الرؤية فيما يخص عملية الصيانة والخدمات من إنارة ونظافة للمبنى.
وعبّر عن أمله في أن يتمخض عن هذا النظام توصيات حيال تبني المشروعات الكبيرة والتوسع في التعاون مع القطاع الخاص لصيانة المرافق المشتركة برسوم معلومة ومحددة للساكن، قبل أن يُقدم على شراء المنتجات السكنية، وتحت إشراف وزارة الإسكان التي ستشرف وفق النظام ولوائحه التنفيذية على متابعته وتطبيقه وسير عمله على أكمل وجه.
وكانت الحكومة السعودية قد اعتمدت عددا من مخططات تقسيمات الأراضي السكنية الحكومية والخاصة في المدن والقرى، تلبية للطلب المتزايد على الأراضي السكنية، حيث قدر احتياج الدولة لبناء 1.65 مليون مسكن جديد بحلول العام المقبل، لتلبية الطلب المتزايد على المساكن.
وقدرت وزارة الإسكان الاحتياج الفعلي من الأراضي المطلوبة لسد الفجوة الإسكانية في السعودية بنحو 500 مليون متر مربع، وفرت منها وزارة الشؤون البلدية نحو 169 مليون متر مربع عبر 238 موقعًا في مختلف المناطق.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات