بلجيكا.. جنة عقارية في قلب أوروبا

خبراء لـ {الشرق الأوسط} : السوق لم تتأثر بالعمليات الإرهابية

العاصمة البلجيكية بروكسل تستعد لاستقبال بداية العام مع تشديدات أمنية (رويترز)

شهدت بلجيكا تحولا اقتصاديا عميقا في القطاع العقاري على مدى السنوات الماضية منذ الأزمة المالية العالمية، وتضمن ذلك التحول ارتفاعا كبيرا في الطلب على العقارات السكنية والتجارية والإدارية.
وعلى الرغم من هيمنة القطاع العام في العاصمة بروكسل على القطاع العقاري، وإضفاء صورة إدارية للعاصمة، فإن هناك طلبا قويا على العقارات السكنية، فمقارنة بأسعار المنازل في الدول المجاورة، تعد بلجيكا الأفضل بكل المقاييس، حيث تتميز بمستوى المعيشة المرتفع وأسعار العقارات المنخفضة مما يجعلها خيارا مناسبا للإقامة الدائمة للمواطنين أو الأجانب على حد سواء.. وما من شأنه أن أسفر عن تملك 72 في المائة من السكان لمنازلهم الخاصة، وهي نسبة مرتفعة أوروبيا.
وللمستأجر في بلجيكا حقوق واسعة، كالعقود الطويلة وتزيين وتحسين المنزل، ويرى محللون أن الاستثمار الطويل الأجل في منزل بإحدى المدن البلجيكية يستحق العناء، حيث تقدر ضريبة الأرباح الرأسمالية بنحو 16.5 في المائة على العقارات المباعة في غضون 5 سنوات من تاريخ الشراء، مما يجعل الاستثمارات قصيرة الأجل قليلة الربحية.
ووفقا لتقرير مؤشر العقارات «ديلويت»، فقد ارتفعت أسعار العقارات السكنية في بلجيكا بنحو 0.5 في المائة في عام 2014 مقارنة مع عام 2013. وعلى صعيد الأسعار داخل المدن، انخفضت الأسعار في العاصمة بروكسل بما يقارب 0.4 في المائة، وفي مدينة غنت الساحلية بنسبة 1.5 في المائة، بينما ارتفعت الأسعار في مدينة أنتويرب بنسبة 2.9 في المائة.
وعادة ما يتم اقتسام تكلفة الرسوم والمصاريف لشراء عقار بين البائع والمشتري، ويدفع الأخير معظمها بما يقرب من 11 إلى 15 في المائة، والبائع من 3 إلى 5 في المائة وفقا لحالة العقار والنسبة المقررة طبقا للمناطق.
وبحسب الخبير العقاري فريديرك شوت، في تصريح صحافي له، فإن «بلجيكا رائدة في صناعة العقارات والمقاولات، ونتوقع زيادة معتدلة في أسعار العقارات السكنية تمشيًا مع التضخم. وكان أداء سوق العقارات السكنية البلجيكي تقليديا ومستقرا جدا، وكان له أداء جيد خلال السنتين الماضيتين وأيضا خلال الأزمات».
وبلغ متوسط سعر المتر في أنحاء بلجيكا نحو 2100 يورو في الربع الثاني من عام 2015، وقد ارتفعت أسعار المساكن الجديدة في 12 منطقة في عام 2014، مقارنة بخمس مناطق فقط في عام 2013.
وبحسب معدل القدرة على تحمل تكاليف السكن في بلجيكا، فإن متوسطي الدخل يحتاجون إلى نحو 3.2 سنة لسداد قيمة مسكن بمساحة 70 مترا مربعا بكامل الراتب السنوي، وهو مقياس تخيلي بالطبع، لكنه يعطي رقما يمكن من خلاله الحكم على القدرة الشرائية، ويمكن البنوك والجهات المانحة للقروض من تحديد نسب الفوائد والمستحقين.
وعلى الرغم من ارتفاع معدلات الضريبة في بلجيكا، فإنها تبقى في المراتب العليا على ذلك المؤشر، ويكفي أن نعرف أنها تتقدم دولا مثل ألمانيا التي يحتاج فيها الفرد إلى 3.3 عام لسداد ذات القيمة، وهولندا 4.2، وإسبانيا 4.4، وآيرلندا 5.2، والسويد 5.3، والنمسا 5.8، وفرنسا 8، وروسيا 8.8، والمملكة المتحدة 10 سنوات.
وتقع مديونية الأسر في بلجيكا ضمن المعدل الأوروبي، فلا يوجد تراكم ديون عقارية مفرط في بلجيكا. ويبلغ متوسط الدين السكني كنسبة للدخل المتاح للأسر 82 في المائة، وهو أعلى قليلا من فرنسا التي يبلغ فيها 65 في المائة، وألمانيا 66 في المائة، ولكن أقل بكثير من المملكة المتحدة حيث يبلغ 119 في المائة، وهولندا 218 في المائة.
وتعد البنوك البلجيكية هي الأقل تطلبا بين بنوك أوروبا لتمويل المشروعات العقارية بهامش فائدة يبلغ 1.25، 1.75 في المائة وهو ما يؤكده محللون على استقرار وصحة سوق العقارات السكنية في بلجيكا.
ويعد سوق الإسكان البلجيكية سوقا قادرا على تحمل الأزمات، فرغم الأزمة المالية العالمية ومخاطر التصحيح السعري الكبيرة في أسعار المنازل، فإنها كانت محدودة في السوق البلجيكية.. فارتفعت أسعار المنازل بنحو 15 في المائة بين عامي 2008 و2014.
ويشير تقرير «يوروستات» الصادر في أكتوبر (تشرين الأول) الماضي إلى زيادة مؤشر الإسكان في بلجيكا إلى 107.06 نقطة في الربع الثاني من 2015، ارتفاعا من 105.22 نقطة في الربع الأول، ليصل إلى أعلى مستوى له منذ الربع الأول من العام الماضي حين بلغ 108.74 نقطة. بينما يذكر أن المؤشر بلغ أقل مستوى قياسي له في الربع الأول من عام 2005 بنحو 75.81 نقطة فقط.
كما أشار التقرير لارتفاع أسعار المنازل في أنحاء دول الاتحاد الأوروبي 2.5 في المائة خلال الربع الأول من 2015، وارتفعت أسعار العقارات التجارية بنسبة 2.1 في المائة، وارتفعت أسعار العقارات الإدارية بنسبة اثنين في المائة في نفس الفترة.
وبحسب حديث الخبير العقاري ديدير فليجر لـ«الشرق الأوسط»، فإن السوق البلجيكية واحدة من أفضل أسواق العقارات في أوروبا وأكثرها استقرارا، خاصة في فترات الركود والانخفاض الحاد في الأسعار كما سجلته بعض البلدان في أوروبا. مضيفا أن «الأحداث الإرهابية الأخيرة لم تؤثر على السوق العقارية حتى مع الشلل الذي أصاب حركة المعيشة لأيام، فما زال الطلب مستمرا وكبيرا على القطاعات السكنية والتجارية في السوق البلجيكية».
وظلت العائدات على العقارات السكنية ثابتة خلال العام الماضي، فيتراوح العائد على تأجير الشقق في العاصمة البلجيكية بروكسل ما بين 4.56 و5.53 في المائة، والعائدات على المنازل تتراوح بين 4.46 و5.01 في المائة.
ووفقا لتقرير مجموعة باركليز الصادر في نوفمبر (تشرين الثاني)، فقد تم استثمار ما يقرب من 244.6 متر مربع في الربع الثالث في 2015 بزيادة قدرها 19 في المائة مقارنة بالربع الثالث العام الماضي. إضافة إلى ما يقرب من ألفي يورو مقابل المتر المربع خلال نفس الفترة في الشوارع الرئيسية بالعاصمة بروكسل والمدينة الساحلية أنتويرب، و1550 يورو للمتر مربع في غنت، 1200 في كل من بروج ولييج، و1100 للمتر مربع في هاسيلت. كما تم الانتهاء من 160 ألف متر خلال 2015 وسيتم الانتهاء من 300.9 ألف متر مربع في 2016. وتم استثمار ما يقرب من 1.67 مليار يورو حتى الآن، وتم استثمار 1.2 مليار يورو في الربع الثالث من 2015 وحده.
وبحسب المحلل العقاري جيف دوستر لـ«الشرق الأوسط»، فإن الطلب انخفض على العقارات التجارية نسيبا خلال الربع الرابع (حتى الآن) من 2015، على الرغم من قوته أثناء الأزمات، فقد ضعفت الإيجارات في الشوارع الرئيسية داخل المدينة، وضعف الطلب على مراكز التسوق الكبرى، كنتيجة للركود التجاري العالمي، «ولا أعتقد أن الأحداث الإرهابية كان لها الأثر على ذلك».