10 في المائة متوسط نمو مبيعات التجزئة في الشرق الأوسط.. توقع قفزة مماثلة في 2014

في تقرير صادر عن مؤسسة «كوليرز» العالمية تنشره {الشرق الأوسط} حصريا

تعد سوق دبي واحدة من أكثر الأسواق ابتكارا في مجال تنشيط مبيعات التجزئة العقارية («الشرق الأوسط»)
تعد سوق دبي واحدة من أكثر الأسواق ابتكارا في مجال تنشيط مبيعات التجزئة العقارية («الشرق الأوسط»)
TT

10 في المائة متوسط نمو مبيعات التجزئة في الشرق الأوسط.. توقع قفزة مماثلة في 2014

تعد سوق دبي واحدة من أكثر الأسواق ابتكارا في مجال تنشيط مبيعات التجزئة العقارية («الشرق الأوسط»)
تعد سوق دبي واحدة من أكثر الأسواق ابتكارا في مجال تنشيط مبيعات التجزئة العقارية («الشرق الأوسط»)

رجح تقرير عقاري متخصص ارتفاع مبيعات التجزئة في منطقة الشرق الأوسط خلال عام 2014، بعد أن حققت قفزة نمو جيدة خلال العام الماضي بمتوسط عشرة في المائة، وذلك بفعل تنامي الطلب على المتاجر وأسواق التجزئة في المنطقة، إلى جانب ابتكار المطورين كثيرا من الحلول التسويقية التي ساهمت في تنشيط أداء السوق.
ووفق التقرير الذي تنشره «الشرق الأوسط» بالاتفاق مع وكالة «كوليرز» العالمية، المتخصصة في العقارات، والذي فحص الأسواق في دبي وأبو ظبي والقاهرة ومسقط والدوحة والرياض وجدة، حيث تعد الأسواق الأكثر فاعلية والواعدة في المنطقة، فإن زيادة مبيعات التجزئة في مدينة الرياض سجلت نموا تاريخيا في 2013، متوقعا أن يستمر في الارتفاع.
ورجح التقرير استمرار التوجه الحالي في سوق دبي، متوقعا أن تواصل شركات البناء البحث عن مزيد من صيغ التجزئة الجديدة، وهو ما سيؤدي إلى استمرار تطور مشهد سوق التجزئة في دبي، بينما ستواصل المراكز التجارية الرئيسة في القاهرة تحقيق فجوة أكثر ارتفاعا في معدلات الإيجار ومستويات الإشغال مقارنة بالمراكز الثانوية.. التقرير تطرق لشكل نشاط مبيعات التجزئة العقارية في أسواق المنطقة بالتفصيل مع توقعاتها لأدائها في العام الحالي.. وهنا التفاصيل:

* دبي: الطلب على العقارات

* بلغت حصيلة مبيعات التجزئة في الإمارات عام 2013 نحو 33.59 مليار دولار، بزيادة تقدر بنحو 8.3 في المائة عن عام 2012. وعلى الرغم من عدم توافر المعلومات بشأن دبي، فإن «كوليرز» تتوقع أن تفوق نسبة النمو في دبي النسبة في الإمارات.
ويظهر مؤشر ثقة المستهلك العالمي لـ«ماستر كارد» أن ثقة المستهلك في الإمارات تقف حاليا عند 94.7 نقطة، وهو ما يعتبر متفائلا للغاية.
ويعتمد الطلب على مساحات الأسواق التجارية في دبي على عدد السكان والسياحة.
وبعيدا عن هذين العاملين تأثر الطلب على مساحات التجزئة بمستوى الدخل وثقة المستهلك وأنماط الإنفاق ومناخ الاستثمار الكلي القائم في السوق.
تستطيع السوق المعتمدة على سكان المدينة الحاليين دعم ما يقرب من مليوني متر مربع، بزيادة تقدر بنحو خمسة في المائة عن عام 2012.

* الأسعار

انعكس النجاح الذي شهدته أسواق التجزئة التجارية في دبي في المستويات الإيجارية المرتفعة التي تتحكم فيها المراكز التجارية الشهيرة مقارنة بالمراكز التجارية الثانوية.
ويتراوح متوسط سعر الإيجار السنوي للمتر المربع في المتاجر الكبرى بين 150 إلى 250 دولارا. بينما يتراوح سعر إيجار المتر المربع في المتاجر الشهيرة بين 490 و700 دولار أميركي سنويا.

* التوقعات:

* رغم النشاط الذي تشهده سوق التجزئة، فإن المعايير العالمية تشير إلى زيادة في العرض. لكن هذا لا يأخذ في اعتباره الإسهامات الواضحة للتدفقات السياحية.
وبالتالي يرى محللو «كوليرز» أن المراكز التجارية وعددا من المراكز الجديدة ستعود إلى سابق عهدها لتقدم مستويات مختلفة من الحوافز للمستأجرين والإيجارات.
وتتوقع «كوليرز» على المدى القصير والمتوسط تراجع أسعار الفائدة الأساسية في وجهات التجزئة غير الأولية، بسبب الفجوة بين العرض والطلب بسبب العروض الإضافية المقبلة عبر الإنترنت في عام 2014.
كما أنه، ومع استمرار التوجه الحالي في السوق، يتوقع أن تواصل شركات البناء البحث عن مزيد من صيغ التجزئة الجديدة، وهو ما سيؤدي إلى استمرار تطور مشهد سوق التجزئة في دبي.

* القاهرة
* أشارت أحدث تقديرات مؤسسة «بيزنس مونيتور إنترناشيونال» إلى أن إجمالي مبيعات المتاجر داخل في مصر بلغ 41.22 مليار دولار في عام 2013، بزيادة قدرها 14.3 في المائة مقارنة بعام 2012.
وتقدر وكالة «كوليرز» الطلب على مراكز التسوق في القاهرة، بنهاية عام 2013، بأكثر من 2.9 مليون متر مربع. وجرى تقييم الطلب بناء على ارتفاع مؤشر دخل السكان.
وحققت القاهرة معدلات إشغال عالية في المراكز التجارية الرئيسة، إلى جانب أنماط الإنفاق القائمة التي تشير إلى زيادة الطلب في مساحات التجزئة الرسمية في المدينة، ويتمثل عامل الطلب الرئيس لزيادة التجزئة في القاهرة في العامل الديموغرافي، حيث يعيش أكثر من 63 في المائة من سكان القاهرة دون سن الثلاثين.

* الأسعار

* يتراوح سعر الإيجارات السنوية في المراكز التجارية الرئيسة نحو 250 دولار للمتر المربع، في الوقت الذي يصل فيه المعدل في متاجر الخطوط تتراوح ما بين 730 إلى 950 دولارا للمتر المربع سنويا، وهو أعلى معدل تمكنت هذه النوعية من المتاجر من تحقيقه.
وتتراوح الإيجارات السنوية بالنسبة للمستأجرين الكبار في المراكز التجارية السنوية بين 200 و250 دولارا للمتر المربع سنويا. وفي الوقت الذي تتراوح فيه الأسعار بالنسبة لمتاجر الخطوط بين 485 و590 دولارا للمتر المربع سنويا، وهو أعلى معدل تتمكن هذه المتاجر الرئيسة من تحقيقه.

* التوقعات

شهد قطاع التجزئة استقرار على نحو يثير الدهشة في ظل حالة الاضطراب السياسي الذي تشهده مصر. ولا تزال شركات البناء والمستأجرين ينتابهم التفاؤل بشأن الفرص التي يمكن للسوق المحلية تقديمها.
تميل الفجوة في القاهرة لصالح الطلب، وكل المعروض المخطط له، الذي جرى تأكيده لن يتمكن من تلبية الطلب المتزايد، بيد أنه من الجدير بالذكر أن غالبية الطلب على مساحات التجزئة تميل نحو عرض القيمة التي تتوافق ودخل غالبية السكان في القاهرة.
وتتوقع مؤسسة «كوليرز» أن تواصل المراكز التجارية الرئيسة تحقيق فجوة أكثر ارتفاعا في معدلات الإيجار ومستويات الإشغال مقارنة بالمراكز الثانوية والمستقبلية، على اعتبار جودة عرض التجزئة ومكانة المستأجر والإدارة المهنية للمراكز التجارية، كما تتوقع «كوليرز» ارتفاعا في الطلب بالنسبة لأشكال التجزئة المرنة الجديدة، مثل مراكز «لايف ستايل»، وأشكال «أوف برايس»، و«هايبرد ديفلوبمنتس» و«أوتلت مولز»، التي يدعمها جميعا المناخ المناسب وارتفاع مستوى الإنفاق وارتفاع الطلب الذي ينتظر تحسن الوضع السياسي في مصر.

* الرياض

* أكدت «كوليرز إنترناشيونال» أن هناك نموا متواصلا في الطلب على التجزئة في الرياض، حيث كان هناك زيادة في مبيعات التجزئة بشكل تاريخي، يتوقع أن تستمر في الارتفاع.
ويعود السبب في ذلك جزئيا إلى أهمية المدينة كمحور تجاري في المملكة والسكان الذين تجتذبهم، فهي أضخم مدن المملكة، نظرا لأنها أكثر مدن المملكة من حيث عدد السكان، الافتقار إلى الأنشطة الترفيهية خارج المراكز التجارية، وهو ما يضع مزيدا من الضغوط على المراكز التجارية لجذب متطلبات الترفيه للسكان.
وتوقعت «كوليرز» أن يرتفع الطلب على المساحات في المراكز التجارية إلى نحو 1.8 مليون متر مربع.

* الأسعار

* يصل متوسط الأسعار في متاجر الخطوط داخل مراكز التسوق الرئيسة في الرياض 879 دولارا للمتر المربع، بمعدل يتراوح بين 627 و933 دولارا، بينما يتراوح متوسط الإيجار الذي يدفعه المستأجرون الدائمون في المراكز التجارية الرئيسة نحو 453 دولارا للمتر المربع، في الوقت الذي ينخفض فيه هذا المعدل في المراكز التجارية الرئيسة إلى 277 دولارا للمتر المربع.
وتبقى الأسواق الرئيسة مؤثرة، على الأغلب، حيث تشهد الأسعار ارتفاعا بلغ 46 في المائة من المراكز التجارية الثانوية، وهي تحقق معدلات إشغال عالية نتيجة لغياب المنافسة في السوق الفرعية للمراكز التجارية.

* التوقعات

* توجد مراكز التسوق الرئيسة في المناطق الأحدث في شمال وغرب وشرق الرياض، وهو ما سيؤدي إلى كسر التركز الحالي لهذه المراكز التجارية في وسط الرياض، كما أن حجم مساحات المتاجر داخل المراكز التجارية قيد الإنشاء أو التي يجري التخطيط لها أقل بكثير من المراكز التي جرى الانتهاء منها واستوعبتها السوق خلال السنوات الثلاث الماضية.
ووفق «كوليرز»، لا تزال التجزئة أحد أدنى الأنشطة الترفيهية المتاحة، وهو ما يشير إلى أن السوق قد تدعم حصة أكثر ارتفاعا من مساحات الإيجار المتوافرة، ومتوسطا أعلى في متطلبات الإنفاق من المتوافر. كما توقع التقرير أن توفر المراكز التجارية عالية الجودة المقبلة ستوفر منافسة لمراكز التسوق العادية النمطية في السابق، التي يتوقع أن تجعلها متوافقة مع المعايير العالمية، كما توفر السوق في الرياض فرصة لأنماط متنوعة من مقاصد التجزئة داخل المساحات المتوقعة في المدينة.
وتعتقد «كوليرز» أن هناك فرصا غير محدودة ستوفر مراكز تجارية فائقة إقليميا ستشكل مقاصد ترفيهية وخيارات للأسرة لقضاء أوقات الفراغ.

* الدوحة الطلب:

* تشير إحصاءات المركز الوطني للإحصاء والمعلومات إلى وصول مبيعات التجزئة في قطر إلى نحو 12.8 مليار دولار في عام 2013، بزيادة تقدر بنحو 14.8 في المائة مقارنة بعام 2012، وذلك بدعم من نمو عدد سكان الدوحة في معدل النمو السنوي المركب بنحو 12 في المائة بين عامي 2004 و2010، وهو ما شكل عاملا رئيسا في الطلب على المساحات المعروضة.
ووفق التقرير لا تزال قطر تحتل مرتبة عالية في مؤشر «ماستر كارد» لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا بنسبة تصل إلى 96.4 في المائة، وهو ما يشير إلى استمرار المستوى المرتفع لثقة المستهلك في السوق، كما تشكل استضافة قطر لكأس العالم عام 2022 عاملا أساسيا في الطلب على الوحدات داخل المراكز التجارية المستقبلية في الدوحة.
وتقدر «كوليرز» الطلب على المراكز التجارية في الدوحة، بنهاية عام 2013 ما يقرب من 707 آلاف متر مربع من المساحات المتوافرة للإيجار.

* الأسعار:

يتراوح متوسط أسعار الإيجار في المتاجر الكبيرة بنحو 150 إلى 330 دولارا للمتر المربع، في الوقت الذي يصل فيه متوسط الإيجار بالنسبة لمتاجر الخطوط ما بين 346 إلى 1154 دولارا للمتر المربع سنويا، وهو أعلى معدل تحققه المراكز التجارية الرئيسة مقارنة بالمتاجر الثانوية.

* التوقعات:

* تتوقع «كوليرز إنترناشيونال» زيادة في المعروض بنهاية عام 2016.
* لا يزال هناك طلب من متاجر التجزئة على المساحات التي تتميز بالموقع المتميز والجودة العالية، لدعم الضعف في وجود العلامات التجارية العالمية في قطر. بيد أنه نتيجة لحجم السوق، هناك مخاطرة ويمكن أن تواجه السوق تحديات زيادة العرض.



الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».