عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:49 دقيقه
الاقتصاد عقارات

«سهل الخيايطة» مدينة مغربية ترى النور جنوب الدار البيضاء

مساحتها 1700 هكتار وتترقب إيواء 60 ألف أسرة

مشروع «سهل الخيايطة»
مشروع «سهل الخيايطة»
TT
TT

«سهل الخيايطة» مدينة مغربية ترى النور جنوب الدار البيضاء

مشروع «سهل الخيايطة»
مشروع «سهل الخيايطة»

بدأت معالم مدينة سهل الخيايطة الجديدة جنوب الدار البيضاء تتضح مع قرب انتهاء تهيئتها وبناء عماراتها السكنية الأولى، التي تضم 5200 شقة ومبنى المدرسة الابتدائية والمدرسة الثانوية ومجموعة من المرافق الإدارية، بالإضافة إلى المجموعة الأولى من الفيلات الاقتصادية التي أنجزتها شركة العمران الحكومية المغربية.
وانطلق مشروع مدينة سهل الخيايطة مند 2007 بهدف إنشاء مدينة جديدة على مشارف الدار البيضاء بقصد التنفيس عن العاصمة التجارية والاقتصادية للمغرب التي أصبحت تعاني الاكتظاظ وندرة العقار. غير أن الظروف الصعبة التي اجتازها القطاع العقاري في السنوات الأخيرة أثرت على وتيرة إنجاز مشروع المدينة الجديدة، الذي اجتاز مرحلة من الركود. ومع ترقب عودة الانتعاش للقطاع العقاري وضعت وزارة الإسكان مخططا جديدا لإعطاء نفس جديد للمشروع، وبمبادرة من وزير الإسكان، نبيل بنعبد الله، تشكلت لجنة تضم جميع المتدخلين، بما في ذلك ممثلي وزارة الداخلية ووزارة الصحة ووزارة التعليم ووزارة التجهيز ومجلس البلدية وشركة العمران العقارية، وذلك بهدف تسريع إنجاز المدينة الجديدة.
وقال نبيل بنعبد الله لـ«الشرق الأوسط»: «مدينة الخيايطة توجد في موقع ممتاز، على مشارف الدار البيضاء، ومقربة من مدينة الجديدة، وبمحاذات الطريق البرية، إضافة إلى قربها من منتجع سيدي رحال على الشاطئ الأطلسي، الذي يقع على بعد 10 كيلومترات فقط من المدينة الجديدة. وهذا الموقع يفتح أمام الخيايطة آفاقا واعدة، كامتداد للعاصمة الاقتصادية للبلاد». وأضاف بنعبد الله: «سنحرص على أن تسير عمليات إنجاز كل مرافق المدينة بنفس السرعة. لذلك بادرنا إلى إنشاء لجنة تضم كل المتدخلين من أجل قيادة المشروع». وقال بنعبد الله إن «هذا الأمر ليس سهلا. والإشكالية القديمة التي تواجهها كل مشاريع المدن الجديدة هي هل نعد كل شيء من أمن وصحة وتعليم ومجالات نشاط ثم ننتظر قدوم السكان، أم على العكس من ذلك نجلب السكان ثم نشرع في إنجاز المرافق. نحن اخترنا أن نمضي بالتوازي، وأن ننجز المشروع في إطار تنسيق وتعاون بين جميع المتدخلين في إطار اتفاقيات واضحة تحدد التزامات كل طرف من حيث الآجال والجودة والإنجاز».
وتتوخى مدينة سهل الخيايطة أن تكون مشروعا مندمجا، إذ يتضمن المشروع حيا صناعيا على مساحة 40 هكتارا، وحيا للتجارة والأعمال، وحيا سياحيا، وقطبا ترفيهيا في جزء من الغابة المجاورة للمشروع. ويقول بدر الكانوني، مدير عام شركة العمران الحكومية المشرفة على إنجاز المشروع: «أردناها مدينة بيئية، من خلال نسبة المساحات الخضراء، وأيضا من خلال اعتماد الطاقة الشمسية في مجال الإنارة العمومية».
وأوضح الكانوني في تصريح لـ«الشرق الأوسط» أن الحي الصناعي المحاذي للمدينة الجديدة سيخصص للصناعات غير الملوثة، خاصة الصناعات التركيبية، بالإضافة إلى الشركات التكنولوجية والخدماتية. أما الحي السياحي فيتضمن بناء فنادق وإقامات سياحية ومطاعم. وأضاف الكانوني أن المدينة الجديدة ستضم أنماطا متنوعة من السكن، تستجيب لحاجات مختلف الشرائح الاجتماعية، انطلاقا من الشقق المنخفضة التكلفة التي لا يتجاوز ثمنها 140 ألف درهم (نحو 14 ألف دولار) للشقة، مرورا بشقق السكن الاجتماعي التي لا تتجاوز كلفتها 250 ألف درهم (25 ألف دولار)، وصولا إلى الشقق المخصصة للطبقة الوسطى والفيلات الاقتصادية النصف منتهية. وأشار إلى أن هذه المنتجات السكنية تدخل في إطار البرامج الحكومية التي تستفيد من الدعم ومن الإعفاءات الضريبية. إلى جانب ذلك يوفر المشروع تجزئات وبقع أرضية للأفراد الراغبين في بناء دور تقليدية أو فيلات.
وأوضح الكانوني أن تهيئة وتجهيز المشروع أصبحت مكتملة بنسبة 85 في المائة، مشيرا إلى إنجاز طريقين مزدوجين على طول 4.5 كيلومتر لربط المدينة الجديدة بالطرق البرية في اتجاه مدن الدار البيضاء وبرشيد وسطات والجديدة. وقال لـ«الشرق الأوسط» إن المشروع مجزأ إلى قطع أرضية كبيرة ومتوسطة وصغيرة مفتوحة أمام المنعشين العقاريين الراغبين في إنجاز مشاريع سكنية عليها. وقال إن الكثير من الشركات العقارية، من بينها شركة ديار المنصور، بدأت في تطوير مشاريع عقارية وسط المدينة. مضيفا أن «شركة العمران تتولى مهمة تهيئة وتجهيز المدينة الجديدة وتفويت البقع الجاهزة للشركات العقارية وأصحاب المشاريع عن طريق إجراء منافسة. وتقوم شركة العمران أيضا بإنشاء بعض العمارات والفيلات.
وفي هذا السياق، أنشأنا أول مشروع للسكن المنخفض التكلفة في المدينة، الذي لا يتجاوز ثمن شققه 14 ألف دولار، كما أنشأنا مشروعا للفيلات الاقتصادية نصف المنتهية التي بدأنا تسويقها بأسعار منخفضة تبدأ من مائة ألف دولار للفيلا».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات