عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:44 دقيقه
الاقتصاد عقارات

أسعار العقارات المرتفعة في باريس تدفع المستثمرين إلى الأطراف

قلة المعروض والمنافسة الشرسة أسهمتا في استمرار تراجع السوق

منظر عام من مدينة باريس الفرنسية (غيتي)
منظر عام من مدينة باريس الفرنسية (غيتي)
TT
TT

أسعار العقارات المرتفعة في باريس تدفع المستثمرين إلى الأطراف

منظر عام من مدينة باريس الفرنسية (غيتي)
منظر عام من مدينة باريس الفرنسية (غيتي)

مع الارتفاع المطرد في أسعار العقارات الباريسية، يتجه أغلب الفرنسيين وحتى المستثمرين الأجانب إلى الاستثمار العقاري في مدن أخرى، بينما يشير خبراء إلى أن النقص الحاد في الكم المعروض من العقارات الجديدة هو السبب الرئيسي الذي جعل فرنسا ربما الدولة الأوروبية الوحيدة التي تشهد تراجعا في الموسم العقاري خلال العام الحالي مقارنة بالعام السابق.
وتظهر بيانات عقارية اطلعت عليها «الشرق الأوسط» انخفاضا ملحوظا في الحركة العقارية في فرنسا، لكن النشاط النسبي للحركة كان أكبر في مدن على غرار ليون ومارسيليا وتولوز وبوردو ونانت؛ مقارنة بالعاصمة باريس التي تشهد تراجعا مطردا.
وأكد خبراء عقاريون على هامش معرض إكسبو ريال العقاري، الذي أقيم مطلع الشهر الحالي في مدينة ميونيخ الألمانية، أن السبب الأكبر لارتفاع الأسعار العقارية الذي لم يتوقف خلال العامين الماضيين، خاصة في العاصمة باريس، هو قلة المعروض من العقارات الجديدة، مما أدى إلى رفع الأسعار بشكل مبالغ فيه، خاصة مع دخول المزايدات والمنافسات على العقارات الموجودة إلى آفاق سعرية غير مسبوقة نتيجة تسابق عدد كبير من أغنياء العالم للحصول على سكن في باريس، مع جعلها خارج القدرة الشرائية للمواطنين المحليين أو المستثمرين الأجانب من الشرائح الأخرى، ودفعهم إلى السكن في الضواحي أو البحث عن مدن أخرى، حيث يمكنهم الحصول على عقار أقل سعرا وأكثر مناسبة لهم.
ويوضح جون منير، وهو فرنسي من أصل مصري يعمل خبيرا في إحدى شركات مجال الاستشارات العقارية، أن «الأسعار المرتفعة سواء للتملك أو الإيجار جعلت فرنسا مثل آلة الطرد المركزي، ودفعت الكثير من الفرنسيين إلى ترك العاصمة باريس ومنطقة الوسط إلى المدن الحدودية والساحلية بحثا عن مساكن أقل سعرا، وفي نفس الوقت قد يجدون أسلوب حياة أهدأ وأكثر مناسبة، رغم أن الفرنسيين والوافدين يحبون بطبيعتهم ذلك الصخب الذي يميز باريس عن عواصم أوروبية أخرى».
وخلال أعمال معرض إكسبو، قال ديفيد غرين مورغان، مدير غلوبال كابيتال ماركتس ريسيرش، في لقاء حول العقارات في فرنسا، إن «إقبال المستثمرين الأجانب خاصة من آسيا على فرنسا، مع نقص المعروض الجديد من العقارات في العاصمة، دفعهم إلى التوجه بشكل كبير إلى مدن فرنسية أخرى».
لكن منير أشار إلى الأمر قائلا: «هذا صحيح بالفعل، لكن يبقى وضع السوق العام في تراجع نتيجة ارتفاع الأسعار بشكل كبير.. يظل هناك إقبال فعلا من الأجانب على الشراء، لكن ذلك محصور في الشرائح القادرة ماديا بشكل كبير، والمحصلة النهائية أن ارتفاع الأسعار أدى إلى تراجع كبير في نسب المبيعات في فرنسا ككل».
ويشير عدد من الخبراء، وبينهم منير، إلى أن فرص العمل والدراسة وغيرها قد تظل العنصر الأهم الذي يدفع عددًا كبيرًا من السكان في باريس للحفاظ على مقرات سكنهم، وربما لو وجدوا فرصا مماثلة في مدن أخرى لشجعهم ذلك على هجرة العاصمة والانتقال إلى تلك المدن، خاصة مع إغراء البيع بسعر مرتفع.. «لكن ذلك لا يمنع الكثيرين من أن يعيدوا تقييم مواقفهم بالفعل الآن، حيث إن بعض العائلات والشباب قد يقبلون بمعادلة: فرصة عمل أقل دخلا مقابل حياة أفضل في مدينة أقل غلاء»، بحسب الأخير.
ورغم أن الخبراء يوضحون أن أغلب الاستثمارات العقارية الأجنبية في فرنسا تصب في باريس، خصوصًا أن جانبًا كبيرًا منها يتعلق بمستثمرين يسعون للحصول على فرص تجارية في عدة مجالات ما يجعلهم يفضلون البقاء في قلب العاصمة قريبًا من مركز حركة السوق، إلا أنه من الملاحظ أن المستثمرين من جنوب شرق آسيا، خاصة من الصين، منفتحون الآن بشكل كبير على التوجه خارج العاصمة إلى مدن على غرار مارسيليا وتولوز وغيرها.. ويقول منير إن «الصينيين بشكل خاص لديهم عيون تلتقط فرص الاستثمار خارج الصندوق، ولديهم جرأة الدخول إلى مناطق لم يسبقهم إليها الكثيرون».
ويأتي ذلك في وقت شهدت فيه أسعار المنازل الأوروبية ارتفاعا عاما في نسبها في الربع الثاني من العام الحالي 2015، مقارنة بالفترة ذاتها من العام، إذ ارتفعت في منطقة اليورو بنسبة 1.1 في المائة، بينما زادت بما يوازي 2.3 في منطقة الاتحاد الأوروبي، وذلك بحسب مؤشر أسعار المنازل.
وقال مكتب الإحصاءات الأوروبي «يوروستات»، في بيان له الأسبوع الماضي، إنه مقارنة بالربع الأول من 2015، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 1.2 في المائة في منطقة اليورو، و1.3 في المائة في منطقة الاتحاد الأوروبي، في الربع الثاني من العام الحالي.
وأضاف يوروستات أن أعلى زيادة سنوية في أسعار المنازل خلال الربع الثاني من 2015، حدثت في السويد بنسبة 11.9 في المائة، وآيرلندا بنسبة 10.7 في المائة، وإستونيا بنسبة 10.5 في المائة، بينما كان أكبر تراجع في أسعار المنازل في لاتفيا بنسبة 4.4 في المائة، وإيطاليا بنسبة 3 في المائة، وفرنسا بنسبة 2.2 في المائة.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات