عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
5:33 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مختصون: تجميد الأراضي غير مجد اقتصاديًا والسوق السعودية تترقب بحذر لائحة الرسوم

في حين أكدت «كي بي إم جي» عبر دراسة جديدة أهمية تحديد الأسعار العادلة

جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
TT
TT

مختصون: تجميد الأراضي غير مجد اقتصاديًا والسوق السعودية تترقب بحذر لائحة الرسوم

جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})

في وقت تترقب فيه السوق العقارية السعودية بحذر الإعلان عن لائحة رسوم الأراضي البيضاء في البلاد، أكد مختصون لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن عدم تطوير الأراضي، وتجميدها، بات أمرًا غير مجدٍ اقتصاديًا، مؤكدين في الوقت ذاته، على ضرورة معرفة مستثمري القطاع لحجم الأسعار العادلة للأراضي قبل الدخول في المشاريع العقارية.
وأكد هؤلاء خلال حديثهم، أمس، أن القطاع العقاري في العالم أجمع، يعد وعاءً استثماريًا جيدًا، يضمن للمستثمرين الأرباح المستقرة، إلا أنه يتطلب في السوق السعودية الدراية الكاملة بأسعار السوق، ومدى جدوى الاستثمار فيها، خصوصًا أن السوق المحلية تترقب صدور لائحة رسوم الأراضي البيضاء وآلية تطبيقها.
وتأتي هذه التأكيدات في وقت أكدت فيه دراسة اقتصادية حديثة صادرة عن شركة «كي بي إم جي السعودية»، أنَّه في ظل هذه التغيرات والمؤثرات التي تشهدها السوق العقارية السعودية خلال المرحلة الحالية، تظهر الحاجة الملحّة لدى الكثير من المستثمرين إلى البحث عن بدائل استثمارية أقل خطورة.
وبحسب بيانات حديثة صادرة عن وزارة العدل السعودية، فإن إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية في البلاد، خلال الأشهر الماضية من العام الهجري الحالي بلغت 346.3 مليار ريال (92.3 مليار دولار)، بانخفاض تبلغ نسبته نحو 17 في المائة عن الفترة ذاتها من العام الماضي.
وتعتبر أرقام وزارة العدل في السعودية هي المرجع الرسمي، للسوق العقارية المحلية، حيث تعتمد كبرى شركات الاستثمار، والبنوك المحلية، على هذه الأرقام، في وقت تصدر فيه بيوت الخبرة المالية من حين لآخر تقارير دورية حول جدوى الاستثمار في السوق العقارية السعودية.
وفي الشأن ذاته، أوضحت دراسة حديثة أعدتها شركة «كي بي إم جي السعودية»، وحصلت «الشرق الأوسط» على نسخة منها، أن توجّه المستثمرين في السعودية خلال السنوات القليلة الماضية كان ينصب بشكل كبير على التوجه للاستثمار في المشاريع العقارية، وقالت: «لكن المستثمرين يواجهون مشكلة تضخم الأسعار الحالية للأراضي، التي قد تشكل قناعات لدى المستثمرين بعدم جدوى الاستثمار في المشاريع العقارية، مع العلم بوجود فرص استثمارية سانحة مشروطة النجاح بدراسة جدوى المشروع بالطرق المناسبة، التي تأتي في مقدمتها تحديد قيمة الأرض العادلة». وقالت الدراسة ذاتها: «يحتاج المستثمر العقاري في البداية إلى تحديد أفضل استخدام للمشروع المراد تطويره، يتبع ذلك دراسة فنية لحساب التكاليف، ومن ثم دراسة جدوى لتقدير العوائد المتوقعة وغالبًا ما تشكل تكلفة الأرض النسبة الكبرى من الاستثمار، التي تؤثر بشكل مباشر على نجاح المشروع من عدمه».
وأضافت الدراسة التي أعدتها شركة «كي بي إم جي السعودية»: «من غير المقنع أن تكون الطريقة الحالية المتبعة في السوق السعودية لتقييم العقار مبنية على طريقة المقارنات حيث تقَّيم الأرض على أساس مقارنة أسعار البيع في المنطقة والأراضي المجاورة، بينما قد لا تعكس هذه الأسعار القيم الحقيقية والعادلة للأرض، وذلك على عدة أسباب، أهمها المضاربات في بيع الأراضي وتدويرها رغبة في ارتفاع أسعارها فقط، وبيع الأراضي المجاورة بسعر أعلى من السعر الحقيقي وذلك لرغبة المستثمرين الجدد بالربح السريع من خلال إعادة البيع، وبيع الأراضي المجاورة بسعر أعلى من المتوقع في حال وجود مستثمر يتملك مشروعًا، ويحتاج إلى ضم مجموعة من الأراضي إليه طريقة القيمة المتبقية لاحتساب قيمة الأرض، واستمرار صعود أسعار الأراضي المجاورة من دون حساب جدوى المشاريع المراد إقامتها».
وأكدت الدراسة في الشأن ذاته، أن معرفة السعر الحقيقي والعادل للأرض يشترط استخدام طريقة القيمة المتبقية حيث تعتبر الطريقة الأمثل لتحديد ما إذا كانت قيمة الأرض الحالية مناسبة وعادلة لإقامة المشروع من عدمه.
وتعتمد هذه الطريقة على تحديد فكرة المشروع وحساب العوائد المتوقعة من بيع المشروع بخصم تكاليف التطوير من دون سعر الأرض، بالإضافة إلى أرباح المطور المستثمر، والناتج لما سبق يمثل السعر حقيقي والعادل للأرض المراد شراؤها، وعلى أثره يظهر للمستثمر ما إذا كان سعر الأرض الحالي مناسبًا لإقامة المشروع أم يتوجب عليه البحث عن موقع آخر.
وتعليقًا على هذه الدراسة، أكد المهندس راني مجذوب رئيس قطاع العقار في «كي بي إم جي السعودية» لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن عدم تطوير الأراضي، وتجميدها، بات أمرًا غير مجدٍ اقتصاديًا، خصوصًا أن السعودية تقترب تطبيق قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء.
وأكد مجذوب خلال حديثه على ضرورة معرفة مستثمري القطاع لحجم الأسعار العادلة للأراضي قبل الدخول في المشاريع العقارية، وقال في سياق ذي صلة: «قيمة الأرض الحقيقية ناتجة عن العوائد المتوقعة التي تعكس واقع السوق بالإضافة إلى تكاليف التطوير الحالية وأرباح المطور المستثمر المنطقية، بحيث تكمن القدرة بمراقبة عوائد المشروع المتوقعة، بدلاً من البدء بالتفكير بتكلفة الأرض وأسعار البيع التي قد تكون غير مناسبة مما قد يحمّل المطور والمستثمر خسائر كبيرة».
إلى ذلك، أكد فهد الناصر وهو مستثمر في القطاع العقاري لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن انخفاض قيمة الصفقات العقارية، أصبح مؤشرًا مهمًا على ترقب المستثمرين للائحة رسوم الأراضي البيضاء، وقال: «هنالك ترقب وحذر، فاللائحة من المتوقع أن تكون دقيقة جدًا، وتأثيرها على الأسعار قد يكون أكثر قوة».
يشار إلى أنه لدى شركة «كي بي إم جي الفوزان والسدحان» قسمًا متخصصًا في المجال العقاري يقوم بتقديم خدمات دراسة الجدوى، لدراسة أفضل استخدام للأرض، وتقييم الشركات العقارية بالإضافة إلى التواصل مع البنوك ونخبة من المستثمرين للتمويل والمشاركة في المشاريع العقارية.
فيما أكدت الشركة في تقرير سابق لها، أن مشكلة انتشار الأراضي البيضاء في السعودية، وعدم استغلالها على الرغم من وجود فرص استثمارية كثيرة للمشاريع العقارية أصبحت مشكلة ظاهرة على السطح خلال الآونة الأخيرة، وذلك في وقت أقرت فيه البلاد تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني.
ولفت التقرير حينها إلى أن أغلب ملاك الأراضي البيضاء يرون استفادتهم منها عن طريق الارتفاع في القيمة مع مرور الزمن، في حين أن استفادتهم ستكون أكبر بكثير، من خلال تطوير وتشغيل المشاريع العقارية التي تحقق أفضل عائد إلى الاستثمار، وقالت: «أغلب ملاك الأراضي البيضاء من كبار السن أو الذين لا يملكون المعلومات الكافية للبدء بالمشروعات العقارية الملائمة، وهي: السيولة النقدية والوقت، أو عدم الإلمام بمراحل عمل المشروع العقاري».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات