عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
15:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

مختصون: تجميد الأراضي غير مجد اقتصاديًا والسوق السعودية تترقب بحذر لائحة الرسوم

في حين أكدت «كي بي إم جي» عبر دراسة جديدة أهمية تحديد الأسعار العادلة

جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
TT
TT

مختصون: تجميد الأراضي غير مجد اقتصاديًا والسوق السعودية تترقب بحذر لائحة الرسوم

جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})
جانب من العاصمة الرياض.. وفي الإطار راني مجذوب ({الشرق الأوسط})

في وقت تترقب فيه السوق العقارية السعودية بحذر الإعلان عن لائحة رسوم الأراضي البيضاء في البلاد، أكد مختصون لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن عدم تطوير الأراضي، وتجميدها، بات أمرًا غير مجدٍ اقتصاديًا، مؤكدين في الوقت ذاته، على ضرورة معرفة مستثمري القطاع لحجم الأسعار العادلة للأراضي قبل الدخول في المشاريع العقارية.
وأكد هؤلاء خلال حديثهم، أمس، أن القطاع العقاري في العالم أجمع، يعد وعاءً استثماريًا جيدًا، يضمن للمستثمرين الأرباح المستقرة، إلا أنه يتطلب في السوق السعودية الدراية الكاملة بأسعار السوق، ومدى جدوى الاستثمار فيها، خصوصًا أن السوق المحلية تترقب صدور لائحة رسوم الأراضي البيضاء وآلية تطبيقها.
وتأتي هذه التأكيدات في وقت أكدت فيه دراسة اقتصادية حديثة صادرة عن شركة «كي بي إم جي السعودية»، أنَّه في ظل هذه التغيرات والمؤثرات التي تشهدها السوق العقارية السعودية خلال المرحلة الحالية، تظهر الحاجة الملحّة لدى الكثير من المستثمرين إلى البحث عن بدائل استثمارية أقل خطورة.
وبحسب بيانات حديثة صادرة عن وزارة العدل السعودية، فإن إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية في البلاد، خلال الأشهر الماضية من العام الهجري الحالي بلغت 346.3 مليار ريال (92.3 مليار دولار)، بانخفاض تبلغ نسبته نحو 17 في المائة عن الفترة ذاتها من العام الماضي.
وتعتبر أرقام وزارة العدل في السعودية هي المرجع الرسمي، للسوق العقارية المحلية، حيث تعتمد كبرى شركات الاستثمار، والبنوك المحلية، على هذه الأرقام، في وقت تصدر فيه بيوت الخبرة المالية من حين لآخر تقارير دورية حول جدوى الاستثمار في السوق العقارية السعودية.
وفي الشأن ذاته، أوضحت دراسة حديثة أعدتها شركة «كي بي إم جي السعودية»، وحصلت «الشرق الأوسط» على نسخة منها، أن توجّه المستثمرين في السعودية خلال السنوات القليلة الماضية كان ينصب بشكل كبير على التوجه للاستثمار في المشاريع العقارية، وقالت: «لكن المستثمرين يواجهون مشكلة تضخم الأسعار الحالية للأراضي، التي قد تشكل قناعات لدى المستثمرين بعدم جدوى الاستثمار في المشاريع العقارية، مع العلم بوجود فرص استثمارية سانحة مشروطة النجاح بدراسة جدوى المشروع بالطرق المناسبة، التي تأتي في مقدمتها تحديد قيمة الأرض العادلة». وقالت الدراسة ذاتها: «يحتاج المستثمر العقاري في البداية إلى تحديد أفضل استخدام للمشروع المراد تطويره، يتبع ذلك دراسة فنية لحساب التكاليف، ومن ثم دراسة جدوى لتقدير العوائد المتوقعة وغالبًا ما تشكل تكلفة الأرض النسبة الكبرى من الاستثمار، التي تؤثر بشكل مباشر على نجاح المشروع من عدمه».
وأضافت الدراسة التي أعدتها شركة «كي بي إم جي السعودية»: «من غير المقنع أن تكون الطريقة الحالية المتبعة في السوق السعودية لتقييم العقار مبنية على طريقة المقارنات حيث تقَّيم الأرض على أساس مقارنة أسعار البيع في المنطقة والأراضي المجاورة، بينما قد لا تعكس هذه الأسعار القيم الحقيقية والعادلة للأرض، وذلك على عدة أسباب، أهمها المضاربات في بيع الأراضي وتدويرها رغبة في ارتفاع أسعارها فقط، وبيع الأراضي المجاورة بسعر أعلى من السعر الحقيقي وذلك لرغبة المستثمرين الجدد بالربح السريع من خلال إعادة البيع، وبيع الأراضي المجاورة بسعر أعلى من المتوقع في حال وجود مستثمر يتملك مشروعًا، ويحتاج إلى ضم مجموعة من الأراضي إليه طريقة القيمة المتبقية لاحتساب قيمة الأرض، واستمرار صعود أسعار الأراضي المجاورة من دون حساب جدوى المشاريع المراد إقامتها».
وأكدت الدراسة في الشأن ذاته، أن معرفة السعر الحقيقي والعادل للأرض يشترط استخدام طريقة القيمة المتبقية حيث تعتبر الطريقة الأمثل لتحديد ما إذا كانت قيمة الأرض الحالية مناسبة وعادلة لإقامة المشروع من عدمه.
وتعتمد هذه الطريقة على تحديد فكرة المشروع وحساب العوائد المتوقعة من بيع المشروع بخصم تكاليف التطوير من دون سعر الأرض، بالإضافة إلى أرباح المطور المستثمر، والناتج لما سبق يمثل السعر حقيقي والعادل للأرض المراد شراؤها، وعلى أثره يظهر للمستثمر ما إذا كان سعر الأرض الحالي مناسبًا لإقامة المشروع أم يتوجب عليه البحث عن موقع آخر.
وتعليقًا على هذه الدراسة، أكد المهندس راني مجذوب رئيس قطاع العقار في «كي بي إم جي السعودية» لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن عدم تطوير الأراضي، وتجميدها، بات أمرًا غير مجدٍ اقتصاديًا، خصوصًا أن السعودية تقترب تطبيق قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء.
وأكد مجذوب خلال حديثه على ضرورة معرفة مستثمري القطاع لحجم الأسعار العادلة للأراضي قبل الدخول في المشاريع العقارية، وقال في سياق ذي صلة: «قيمة الأرض الحقيقية ناتجة عن العوائد المتوقعة التي تعكس واقع السوق بالإضافة إلى تكاليف التطوير الحالية وأرباح المطور المستثمر المنطقية، بحيث تكمن القدرة بمراقبة عوائد المشروع المتوقعة، بدلاً من البدء بالتفكير بتكلفة الأرض وأسعار البيع التي قد تكون غير مناسبة مما قد يحمّل المطور والمستثمر خسائر كبيرة».
إلى ذلك، أكد فهد الناصر وهو مستثمر في القطاع العقاري لـ«الشرق الأوسط»، أمس، أن انخفاض قيمة الصفقات العقارية، أصبح مؤشرًا مهمًا على ترقب المستثمرين للائحة رسوم الأراضي البيضاء، وقال: «هنالك ترقب وحذر، فاللائحة من المتوقع أن تكون دقيقة جدًا، وتأثيرها على الأسعار قد يكون أكثر قوة».
يشار إلى أنه لدى شركة «كي بي إم جي الفوزان والسدحان» قسمًا متخصصًا في المجال العقاري يقوم بتقديم خدمات دراسة الجدوى، لدراسة أفضل استخدام للأرض، وتقييم الشركات العقارية بالإضافة إلى التواصل مع البنوك ونخبة من المستثمرين للتمويل والمشاركة في المشاريع العقارية.
فيما أكدت الشركة في تقرير سابق لها، أن مشكلة انتشار الأراضي البيضاء في السعودية، وعدم استغلالها على الرغم من وجود فرص استثمارية كثيرة للمشاريع العقارية أصبحت مشكلة ظاهرة على السطح خلال الآونة الأخيرة، وذلك في وقت أقرت فيه البلاد تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء الواقعة داخل النطاق العمراني.
ولفت التقرير حينها إلى أن أغلب ملاك الأراضي البيضاء يرون استفادتهم منها عن طريق الارتفاع في القيمة مع مرور الزمن، في حين أن استفادتهم ستكون أكبر بكثير، من خلال تطوير وتشغيل المشاريع العقارية التي تحقق أفضل عائد إلى الاستثمار، وقالت: «أغلب ملاك الأراضي البيضاء من كبار السن أو الذين لا يملكون المعلومات الكافية للبدء بالمشروعات العقارية الملائمة، وهي: السيولة النقدية والوقت، أو عدم الإلمام بمراحل عمل المشروع العقاري».

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».

مواضيع
العقارات