أسعار العقار في لندن تأخذ أبعادًا «جنونية»

أحد المنازل في ضاحية ساوث كنزنغتون تزداد قيمته 1.8 مليون دولار سنويًا

جانب من العاصمة البريطانية لندن
جانب من العاصمة البريطانية لندن
TT

أسعار العقار في لندن تأخذ أبعادًا «جنونية»

جانب من العاصمة البريطانية لندن
جانب من العاصمة البريطانية لندن

يعتبر العديد من سكان لندن أن سوق العقارات فيها أصابها مس من الجنون في السنوات الأخيرة، بارتفاعات باهظة في الأسعار شهرا بعد شهر. وتفوق الأسعار حاليا قدرة الأغلبية الساحقة من العاملين في لندن حتى في الوظائف العليا، حيث يحتاج المشتري في فئة المدخل العقاري إلى أجر سنوي لا يقل عن 77 ألف إسترليني (115 ألف دولار) حتى يستطيع أن يحصل على عقار متواضع في المدينة. ولا يستطيع من كان أجره أقل من ذلك تدبير التمويل العقاري اللازم للشراء، ولذلك يلجأ إلى الإيجار.
أحد الأمثلة على الارتفاع الجنوني في أسعار عقارات لندن منزل في منطقة ساوث كنزنغتون اشترته حكومة كويبك الكندية منذ ثماني سنوات بثمن بلغ 3.3 مليون إسترليني (نحو 4.9 مليون دولار)، لكنه معروض الآن للبيع في السوق بمبلغ 13 مليون إسترليني (19.5 مليون دولار). ويعني هذا أن العقار زاد نحو عشرة ملايين إسترليني في ثماني سنوات، بمعدل 21.7 ألف إسترليني أسبوعيا، أو 130 جنيها كل ساعة! وتشير الزيادة في ثمن العقار إلى تحقيق معدل 1.25 مليون إسترليني (1.87 مليون دولار) سنويا.
وهو ليس من العقارات المرموقة في غرب لندن، فهو مكون من ثلاثة طوابق ويضم ثلاث غرف نوم وثلاثة حمامات وثلاث غرف أخرى تستخدم لتخزين الأغراض، بالإضافة إلى غرفة مكتب وأخرى للطعام. ويأتي المنزل مع ترخيص لتوسعته حتى مساحة 5.182 قدما مربعة.
وتتوقع بعض شركات العقار أن تكتسب عقارات لندن زيادات مطردة في الأسعار، خصوصا في القطاع الفاخر، بعد نتيجة الانتخابات العامة التي فاز فيها حزب المحافظين. فقد انتهت مخاطر فرض ضرائب على العقارات الفاخرة أو فرض قيود أو تجميد على الإيجارات.
لكن حتى من قبل ظهور نتيجة الانتخابات، جاءت نتائج تطور الأسعار في شهر أبريل (نيسان) الماضي لتثبت أن متوسط الزيادة في العقار العادي في لندن زاد بنحو 100 إسترليني (150 دولارا) يوميا. وحققت الأسعار العقارية في لندن من مارس (آذار) 2014 إلى مارس 2015 زيادة سنوية قدرها 8.5 في المائة.
ويقول مارتن إيليس، الاقتصادي العقاري في بنك «هاليفاكس»، إن هناك عدة عوامل وراء هذا الارتفاع المتسارع لأسعار العقار في لندن، منها تحسن الاقتصاد البريطاني وفرص التوظيف المتاحة، بالإضافة إلى أسعار الفائدة المتدنية تاريخيا. من ناحية أخرى تبقى إمدادات العقار الجديد محدودة مع نقص في العقارات المعروضة للبيع.
ويصل متوسط سعر العقار في فئة المدخل في لندن حاليا إلى نحو 360 ألف إسترليني (540 ألف دولار)، ويتحمل المشتري المزيد من المصروفات الأخرى مثل رسوم التمغة وتكاليف المحامي والتسجيل. وتكمن مشكلة الشباب في بريطانيا في التمويل، حيث ترفض البنوك الإقراض العقاري إذا ما إذا كان الدخل المشترك من الزوجين لا يغطي أقساط العقار الشهرية، بما في ذلك تكاليف الفوائد. ويدفع هذا الشباب إلى خيار التأجير إلى درجة إطلاق الإعلام البريطاني على الجيل الحالي لفظ «جيل المستأجرين»، لأن هذه هي المرة الأولى التي ينشأ فيها جيل جديد لا يستطيع تمويل شراء عقار لسكن الأسرة.
وزادت نتيجة الانتخابات العامة من الشكوك وعدم الثقة من إجراءات تعسفية قد تقوم بها حكومة عمالية خصوصا ضد أصحاب العقارات الفاخرة والمستثمرين الأجانب. والآن، وقد زالت هذه الشكوك، جاء الانفراج من المشترين ومن البائعين على السواء، وكلا الطرفين كان يؤجل القرار إلى حين تتضح الرؤية في الأسواق.
ورصدت بعض شركات لندن في الأسبوع الماضي نشاطا يزيد عن معدله المتوسط في هذا الوقت من العام بنحو 20 في المائة. وقالت مديرة إحدى شركات العقار إنها تلقت في اليوم التالي لظهور نتيجة الانتخابات 50 استفسارا من مشترين يبحثون عن عقارات في لندن في مختلف القطاعات.
وسوف تزيد الإيجارات أيضا في لندن خصوصا مع دخول موسم الصيف السياحي، ونهاية خطر تحديد الإيجارات التي هدد بها حزب العمال. ويفضل العديد من السياح العرب تأجير عقارات لندنية خلال فصل الصيف بدلا من الإقامة في الفنادق، حيث تتاح لهم هوامش أكبر من الحرية والخصوصية. وما زال تأجير العقار أرخص نسبيا من الإقامة في الفنادق.
وهناك وكالات تأجير في لندن حاليا تتخصص في تأجير العقار السياحي باليوم أو الأسبوع مع تقديم خدمات إضافية، مثل التوصيل من وإلى المطار والقيام بخدمات كونسيرج وتسوق للسياح.
وأكدت بيكي فاطمي، من وكالة «روكستون» العقارية، أنها باعت في اليوم الأول بعد الانتخابات عقارات قيمتها 26 مليون إسترليني (39 مليون دولار) في سباق لإكمال الصفقات بالأسعار المتفق عليها وقبل أن تتصاعد الأسعار مرة أخرى. وتنفس البائعون والمشترون الصعداء بعد نهاية فترة عدم الاستقرار. وأضافت بيكي أن سوق العقار في لندن بعد الانتخابات لا تماثل على الإطلاق السوق قبل الانتخابات.
وبينما زالت معظم عوامل الخطر من سوق العقارات البريطانية، على الأقل لمدة خمس سنوات أخرى هي عمر الحكومة الجديدة، فإن هناك جانبا سياسيا ما زال يشغل بال أسواق العقار في بريطانيا. فقد وعد رئيس الوزراء المنتخب ديفيد كاميرون بأن يعرض مسألة عضوية بريطانيا في الاتحاد الأوروبي في استفتاء عام (بعد الحصول على شروط محسنة للعضوية). ويمثل هذا العامل بعض القلق للمستثمرين لأن خروج بريطانيا من أوروبا في استفتاء شعبي سوف ينعكس سلبيا على الاقتصاد البريطاني وبالتالي على القيم العقارية البريطانية.

* الاستثمار الأجنبي
* ويبدو أن الاستثمار الأجنبي في لندن لم يتأثر كثيرا بمخاوف خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي. ويقول مايلز شيبسايد، من شركة «رايت موف»، إن مشكلة معظم وكالات العقار في القطاع الفاخر في لندن هي إيجاد الإمدادات العقارية الكافية التي تسد شهية المستثمرين الأجانب. ولا تحد صعوبة التمويل من الاستثمار الأجنبي في لندن، حيث تتم معظم الصفقات نقدا، وبذلك يتجنب المستثمر الأجنبي كل القيود التي تفرضها البنوك البريطانية والدولية على الإقراض العقاري.ومع تراجع الفرص للعثور على عقارات جيدة داخل لندن، انتقل الاهتمام الأجنبي إلى الضواحي وإلى الريف البريطاني الذي تشهد مناطق فيه نسب ارتفاع تماثل تلك التي تتحقق في لندن.
وتوضح رسوم بيانية عن تطور أسعار العقار البريطانية أصدرتها شركة «سافيلز» أنه بعد كبوة عام 2008 التي تراجعت معها أسعار العقار البريطانية بنسبة 15 في المائة، تواصل الارتفاع المتناسق بين المناطق البريطانية حتى عام 2010. لكن مؤشر لندن انطلق في السنوات الخمس الأخيرة في ارتفاع حاد انفصل فيه عن بقية المناطق البريطانية.
وبالمقارنة مع معدل أسعار عام 2007، تعافت أسعار معظم المناطق البريطانية واستعادت قيمتها وزادت قليلا عن المعدل السابق. أما عقارات لندن ومنطقة الجنوب الشرقي في إنجلترا فقد حققت ارتفاعات كبيرة عما كانت عليه الأسعار في عام 2007، وبنسب تزيد على 20 في المائة.
أحد العوامل التي أدت إلى زيادة الضغط على الأسعار في لندن كانت الزيادة السكانية في العقد الأخير. فمنذ خمسينات القرن الماضي ظل تعداد لندن في تراجع مستمر، لكن التعديد استأنف الزيادة في العقد الأول من القرن الحالي. وشملت هذه الزيادة وسط لندن والضواحي أيضا. ويعزو أهل لندن هذه الزيادة إلى الهجرة من أوروبا، خصوصا بعد زوال القيود على انتقال مواطني دول شرق أوروبا التي انضمت مؤخرا إلى الاتحاد الأوروبي. وكانت الهجرة غير المحسوبة إحدى القضايا الرئيسية في الحملة الانتخابية السابقة التي ظهرت فيها للمرة الأولى جماعات وأحزاب تناهض الهجرة وتطالب بالخروج من الاتحاد الأوروبي واستعادة السيطرة على الحدود.
أيضا تشير إحصاءات شركة «نايت فرانك» إلى أن الطلب الأجنبي على عقارات لندن السكنية في الوقت الحاضر يكاد يتعادل مع الطلب المحلي بنسبة 49 في المائة من الإجمالي وهي الأعلى في كل بريطانيا. أما في مجال مشاريع الإسكان الجديدة في لندن فإن الطلب الأجنبي يرتفع إلى نسبة 69 في المائة من الإجمالي مقابل 31 في المائة فقط للبريطانيين.
وعلى الرغم من أزمة المساكن في لندن فإن نسبة تصل إلى 20 في المائة من الشقق والعقارات التي يشتريها الأجانب تبقى شاغرة معظم فترات العام. ويضاعف هذا الوضع من مصاعب شراء الشباب البريطانيين لعقارات من أجل الإقامة والعمل في لندن، الأمر الذي أدى إلى مظاهرات غاضبة خلال الأسابيع الأخيرة.
من ناحية أخرى، تنتعش سوق تأجير العقارات في لندن، حيث يصل متوسط الإيجارات إلى 1300 إسترليني (نحو ألفي دولار) شهريا لشقة صغيرة. وتقول شركات تأجير العقار إن معدل زيادة الإيجارات سنويا يزيد بمعدل أربعة أضعاف على متوسط زيادة الأجور.
فما هي توقعات أسعار العقار في لندن هذا العام؟
من المتوقع أن يستمر التوجه الإيجابي للأسعار هذا العام بعد عام مماثل في العام الماضي، خصوصا بعد نتيجة الانتخابات العامة التي أزاحت من السوق مخاوف إجراءات حزب العمال. ويعتقد مايكل بروس، مدير شركة «بلو بريكس» العقارية، أن العام الحالي سوف ينقسم إلى قسمين، الأول يشهد انتعاشا كبيرا عقب الانتخابات، بينما يتجه النصف الثاني إلى المزيد من الاستقرار. وهو يلمح إلى ضرورة الحرص من الانجراف الحماسي وراء تهليل بعض خبراء العقار لانطلاقات قوية لسوق العقارات في لندن، لأنه يعتبر الأسعار متضخمة بالفعل وقد تتعرض إلى موجة تصحيح لا يعرف أحد موعدها.



سوق الإسكان في الصين تواصل الاستقرار خلال فبراير الماضي

رغم تفشي كورونا الجديد فإن التوقعات تستبعد تأثيره على سوق العقارات في البلاد
رغم تفشي كورونا الجديد فإن التوقعات تستبعد تأثيره على سوق العقارات في البلاد
TT

سوق الإسكان في الصين تواصل الاستقرار خلال فبراير الماضي

رغم تفشي كورونا الجديد فإن التوقعات تستبعد تأثيره على سوق العقارات في البلاد
رغم تفشي كورونا الجديد فإن التوقعات تستبعد تأثيره على سوق العقارات في البلاد

واصلت سوق الإسكان في الصين الاستقرار بشكل عام خلال شهر فبراير (شباط) الماضي، حيث سجلت 70 مدينة رئيسية ارتفاعاً طفيفاً في أسعار المساكن على أساس شهري، حسب بيانات رسمية صدرت أول من أمس. وأظهرت الإحصاءات أن أسعار المساكن الجديدة في 4 مدن على المستوى الأول، وهي بكين وشانغهاي وشنتشن وقوانغتشو، ظلت دون تغيير على أساس شهري خلال فبراير (شباط) الماضي، مقارنة بنمو نسبته 0.4 في المائة سجل في يناير (كانون الثاني) الماضي.
وشهدت المدن على المستوى الثاني ارتفاعاً نسبته 0.1 في المائة على أساس شهري في أسعار المساكن الجديدة، بانخفاض 0.1 نقطة مئوية عن الشهر السابق، بينما شهدت المدن على المستوى الثالث أيضاً ارتفاعاً طفيفاً نسبته 0.1 في المائة على أساس شهري في أسعار المساكن الجديدة، مقارنة بزيادة نسبتها 0.4 في المائة سجلت في يناير (كانون الثاني) الماضي.
وازدادت أسعار المساكن المعاد بيعها في المدن على المستوى الأول على أساس شهري، إلا أنها كانت بوتيرة أبطأ، في حين ظلت الأسعار دون تغيير في المدن على المستوى الثاني، وانخفضت بشكل طفيف في مدن المستوى الثالث على أساس شهري.
وقال كونغ بنغ، الإحصائي في المصلحة، إنه رغم أن تفشي فيروس كورونا الجديد غير المتوقع جلب تأثيراً ملحوظاً على سوق العقارات في البلاد، فقد اتخذت السلطات عدداً كبيراً من السياسات والإجراءات للحفاظ على استقرار سوق العقارات بشكل عام.
وأظهرت بيانات المصلحة أيضاً أن الاستثمارات في التطوير العقاري بالبلاد انخفضت بنسبة 16.3 في المائة على أساس سنوي خلال أول شهرين من العام الحالي. كما انخفضت الاستثمارات في المباني السكنية بنسبة 16 في المائة عن العام الذي سبقه. وذكرت مصلحة الدولة للإحصاء أن الاستثمار في التطوير العقاري بالصين انخفض بنسبة 16.3 في المائة على أساس سنوي في الشهرين الأولين من عام 2020.
إلى ذلك، أفادت صحيفة «تشاينا سيكيوريتيز جورنال» بأن كبار مطوري العقارات في الصين أعلنوا عن ربحية أفضل خلال العام الماضي، وأصدرت 56 شركة عقارات صينية مدرجة في سوق الأسهم «إيه» وسوق هونغ كونغ للأوراق المالية تقاريرها السنوية لعام 2019. وسجلت 29 شركة زيادة في صافي الأرباح. ومن بينها، سجلت الشركات العقارية المدرجة في سوق الأسهم «إيه» أداء أفضل بشكل عام من نظيراتها المدرجة في سوق هونغ كونغ، حسبما ذكرت الصحيفة.
وانخفض متوسط صافي الأرباح العائد لمساهمي 38 مطوراً عقارياً مدرجاً في بورصة هونغ كونغ بنسبة 27.58 في المائة إلى 3.25 مليار يوان (466.3 مليون دولار)، في حين ارتفع صافي أرباح الشركات المدرجة في بورصة «إيه»، البالغ عددها 18 شركة، بنسبة 22.67 في المائة إلى 3.59 مليار يوان.وقالت الصحيفة إن معظم الشركات التي شهدت نتائج مالية محسنة سجلت توسعًا في أصولها وديونها. ومع ذلك، فإن نسبة الأصول إلى الديون التي تخصم من الإيرادات غير المكتسبة، والتي ترتبط بالنتائج المستقبلية لمطور العقارات، انخفضت بسبب المحاسبة المالية المثلى، مما يشير إلى ظروف مالية أفضل.
وقالت الصحيفة إن قطاع العقارات شهد مزيداً من عمليات الدمج والاستحواذ في 2019. وذكرت الصحيفة، نقلاً عن بيانات من معهد الأبحاث العقارية «تشاينا إنديكس أكاديمي»، أنه بصفتها وسيلة فعالة لشراء الأراضي وتوسيع الأعمال التجارية، أبرم مطورو العقارات الصينيون 333 صفقة دمج واستحواذ بقيمة 296.1 مليار يوان في العام الماضي، بزيادة 14.7 في المائة و31.6 في المائة على التوالي على أساس سنوي.
إلى ذلك، كشف بيانات رسمية أن أسعار العقارات الصينية سجلت معدلات نمو أقل في نهاية عام 2019، مقارنة مع العام السابق. وذكر بنك الشعب الصيني (البنك المركزي)، في أحدث تقرير فصلي له حول تطبيق السياسة النقدية، أن أسعار المساكن التجارية حديثة البناء في 70 مدينة كبرى ومتوسطة في أنحاء البلاد ارتفعت بواقع 6.8 في المائة على أساس سنوي بنهاية عام 2019، بانخفاض 3.7 نقطة مئوية مقارنة مع عام 2018.
وارتفعت أسعار المساكن المستعملة بنسبة 3.7 في المائة على أساس سنوي، بانخفاض 4 نقاط مئوية مقارنة مع عام 2018. وكانت المساحة الأرضية للمساكن التجارية المبيعة على مستوى البلاد هي ذاتها لعام 2018. مع ارتفاع المبيعات بنسبة 6.5 في المائة على أساس سنوي، بينما انخفض معدل نمو المبيعات بمعدل 5.7 نقطة مئوية مقارنة مع نهاية عام 2018. وواصل معدل النمو للقروض العقارية الانخفاض على نحو مطرد.
وبنهاية عام 2019، بلغ حجم القروض العقارية من كبرى المؤسسات المالية -بما في ذلك المؤسسات المالية ذات الاستثمار الأجنبي- 44.41 تريليون يوان (6.34 تريليون دولار)، بارتفاع 14.8 في المائة على أساس سنوي. وانخفض معدل النمو بواقع 5.2 نقطة مئوية، مقارنة مع نهاية عام 2018.
ومثل حجم القروض العقارية 29 في المائة من إجمالي القروض. ومن بين القروض العقارية، بلغ حجم قروض الإسكان الشخصي 30.2 تريليون يوان، بزيادة 16.7 في المائة على أساس سنوي. وانخفض معدل النمو 1.1 نقطة مئوية مقارنة مع نهاية عام 2018.
وأظهرت بيانات رسمية أن سوق المساكن في الصين واصلت الحفاظ على الاستقرار بشكل عام في يناير (كانون الثاني) الماضي، حيث سجلت أسعار المساكن في 70 مدينة رئيسية ارتفاعاً معتدلاً بشكل عام على أساس شهري. وأظهرت البيانات الصادرة عن مصلحة الدولة للإحصاء أن 47 من أصل 70 مدينة سجلت ارتفاعاً في أسعار المساكن الجديدة على أساس شهري، بتراجع من 50 مدينة في ديسمبر (كانون الأول) من العام الماضي.
وبحسب البيانات، فإن أسعار المساكن الجديدة في 4 مدن من الدرجة الأولى، وهي بكين وشانغهاي وشنتشن وقوانغتشو، ازدادت 0.4 في المائة على أساس شهري في يناير (كانون الثاني)، حيث شهد معدل النمو زيادة 0.2 نقطة مئوية عن الشهر الأسبق. كما شهدت مدن الدرجتين الثانية والثالثة في البلاد التي شملها مسح المصلحة ارتفاعاً معتدلاً على أساس شهري في يناير (كانون الثاني)، ولكن بوتيرة أبطأ من الشهر الأسبق.
وارتفعت أسعار المساكن المعاد بيعها في مدن الدرجة الأولى ومدن الدرجة الثالثة على أساس شهري، في حين ظلت الأسعار في مدن الدرجة الثانية ثابتة. وقال كونغ بنغ، الإحصائي الكبير في مصلحة الدولة للإحصاء، إن سوق العقارات ظلت مستقرة بشكل عام في يناير (كانون الثاني) الماضي، حيث تؤكد الحكومات المحلية على مبدأ أن «المساكن للعيش وليس للمضاربة»، إلى جانب تنفيذ آلية إدارة طويلة الأجل للسوق.