خبراء لـ {الشرق الأوسط} : الميزانية البريطانية «محايدة» لسوق العقار

لم تتضمن ضرائب جديدة أو قيودًا على الاستثمار العقاري في لندن أو خارجها

خبراء لـ {الشرق الأوسط} : الميزانية البريطانية «محايدة» لسوق العقار
TT

خبراء لـ {الشرق الأوسط} : الميزانية البريطانية «محايدة» لسوق العقار

خبراء لـ {الشرق الأوسط} : الميزانية البريطانية «محايدة» لسوق العقار

استطلعت «الشرق الأوسط» آراء بعض خبراء العقار في لندن حول تأثير بيان الميزانية البريطانية الجديدة على سوق العقار. وأجمعت معظم التعليقات على أنها ميزانية «محايدة» لم تأتِ بمفاجآت. واعتبر بعض الخبراء أن الجانب الإيجابي فيما يتعلق بأسواق العقار يأتي في مساعدة الحكومة لصغار المشترين الذين يدخلون السوق للمرة الأولى بإضافة دعم مباشر لحسابات التوفير الخاصة بهم.
كما أشار أحد الخبراء إلى الفوائد الإيجابية على العقارات خارج لندن مع دعم الحكومة لنشر قنوات الاتصال السريعة بالإنترنت، حيث يسهم ذلك في تشجيع بعض المشترين على العمل من مكاتب ملحقة بمنازلهم والانتقال إلى خارج العاصمة.
ويعد إعلان الميزانية هو الأخير لحكومة الائتلاف الحالية التي تقبل على انتخابات عامة في شهر مايو (أيار) المقبل. وحاول وزير الخزانة جورج اوسبورن أن يمد يد المساعدة إلى المدخرين الذي يعانون من انخفاض تاريخي في أسعار الفائدة وذلك بإعفاء فوائد حسابات الادخار من الضرائب حتى ألف جنيه إسترليني سنويا، وهو ما يفيد نسبة 95 في المائة من المدخرين. كما وعد بمنح حسابات التوفير المخصصة لشراء أول عقار منح مباشرة تصل إلى 50 جنيها لكل 200 جنيه يدخرها صاحب الحساب، وذلك من أجل تدبير مقدم شراء العقارات.
وقدم وزير الخزانة تسهيلات أخرى لحسابات التوفير المعفاة من الضرائب بحيث يمكن سحب وإيداع مبالغ فيها في أي وقت، بدلا من تجميد الإيداع فيها بعد السحب. ولم تذكر الميزانية أي ضرائب عقارية جديدة أو قيود على الاستثمار العقاري سواء في لندن أو خارجها.
وفيما يلي ردود فعل الخبراء الذين استطلعت «الشرق الأوسط» آراءهم بشأن انعكاس بيان الميزانية البريطانية الجديدة على أسواق العقار:
* سايمون بارنز، مستشار عقاري: انطباعي الأول عن هذه الميزانية هو أنها محايدة، على الأقل فيما يتعلق بعقارات وسط لندن الفاخرة. ولكني أعتقد أنها أيضا ميزانية إيجابية لأن الحديث عن ضرائب عقارية أو التهديد بها تراجع، وهي ضرائب تسببت في الكثير من عدم الاطمئنان وعدم الاستقرار في أسواق العقار. وكانت لمسة جيدة مساعدة صغار السن على الادخار من أجل شراء العقار الأول لهم، لأن أسواق العقار لن تنمو من دون الجيل الجديد الذي يدخل الأسواق للمرة الأولى. ولفت نظري أيضا التزام الحكومة التام بنشر قنوات «برود ب أند» العريضة لاتصالات الإنترنت في كل أرجاء بريطانيا لأن هذا سوف يسهم في تطوير العقارات الريفية خارج لندن ويفيد هؤلاء الذين يفضلون العمل من مكاتب خاصة ملحقة بمنازلهم الريفية والابتعاد عن لندن. ومع ذلك فلا بد من بعض الاهتمام بتوفير الاتصالات السريعة داخل لندن أيضا حيث تعاني بعض الأحياء من خدمات بطيئة للإنترنت والهاتف الجوال، منها منطقة مايفير التي من المفروض أن تكون أحد أحياء عاصمة المال في العالم.
* أليكس مواري مدير شركة «هانوفر» العقارية: بالنظر إلى الميزانية الأخيرة فهي لن تؤثر في أسواق العقار كثيرا. وهي بذلك أخبار نرحب لها. ونرجو أن تسهم هذه الميزانية المحايدة في خفض المخاوف من ضرائب العقارات الفاخرة المقترحة غير الحكيمة التي جرى تداولها في الماضي. وهي ميزانية مشجعة كما كان متوقعا، خصوصا أنها تأتي قبل انتخابات شهر مايو (أيار) المقبل.
* مارك باركنسون، مدير شركة «ميدلتون» العقارية: للوهلة الأولى تبدو الميزانية غير معنية بسوق العقار. والدعم المباشر المقدم لحسابات التوفير للمشترين الجدد لن يكون له تأثير مباشر على السوق في الوقت الحاضر، ولكنه قد يساعد المزيد على الشراء في السنوات المقبلة. ومن يدخل السوق الآن من المشترين الجديد يحصل على مقدم الشراء من جيل الآباء. وقد تنفس المعنيون بسوق العقار الصعداء مع عدم فرض أي ضرائب عقارية جديدة، خصوصا بعد التغييرات العميقة في ضريبة التمغة التي أعلنت في نهاية العام الماضي. ومن المتوقع أن تستقبل الطبقات الوسطى هذه الميزانية بحفاوة لأنها وجهت بعض الاهتمام للمدخرين.
* ماثيو كوب، مدير شركة «هاتون» العقارية: من الأخبار السارة ألا تكون هناك أي مفاجآت في ميزانية هذا العام، حيث جاءت خالية من أي إجراءات لها انعكاسات على قطاع العقار، خصوصا العقار الفاخر. ونحن نرحب بأي مساعدة يتلقاها المشترون الجدد، ولكن لن يكون للدعم المباشر الذي قدمته الميزانية أي انعكاسات على السوق في الوقت الحاضر. ولكن هناك جانب مهم لا يجب إغفاله وهو التسهيلات الجديدة في قانون المعاشات الذي يسمح باستبدال كل المعاش وتحويله إلى نقد، وهذا يعني أن بعض المحالين إلى المعاش يمكنهم الاستثمار في العقارات من أجل الإيجار كمصدر للدخل لهم في تقاعدهم. وهذا بدوره قد يكون له انعكاس إيجابي على أسواق العقار.
* هوارد اليستون، مدير شركة إيلزفورد الدولية للعقار: لا أرى في الواقع أي تغييرات جذرية، إلا فيما يخص الدعم للمشترين الجدد الذي سوف تكون انعكاساته محدودة على قطاع «المدخل» في السوق. وكان الاعتقاد السائد هو أن وزير الخزانة سوف يبتعد عن شبهة تقديم حوافز كبيرة قد يعدها البعض رشوة انتخابية. وقد نجح أوسبورن في تجنب ذلك تماما.
* مارك بولاك، مدير شركة «استون تشيس» العقارية: جاءت هذه الميزانية بطعم «الفانيلا» (اي بلا تأثير جذري) فيما يتعلق بقطاع العقار الفاخر الذي تتعامل فيه الشركة.
ولكن إعلان الميزانية لا يلغي الخطر القائم باحتمال فرض ضرائب جديدة على العقارات الفاخرة في حالة فوز حزب العمال بالانتخابات المقبلة. ويريد الحزب تمويل القطاع الصحي الذي يعاني من عجز متفاقم عن طريق فرض ضرائب على العقارات التي تزيد قيمتها عن مليوني إسترليني (3 ملايين دولار). وتبدو الفرص شبه متكافئة في الوقت الحاضر بين الحزبين، وقد يحتاج الحزب الفائز في الانتخابات المقبلة أن يشكل حكومة ائتلافية كما هو الحال في الحكومة الحالية المشكلة ما بين حزب المحافظين وحزب الأحرار الديمقراطيين.
ولكن الميزانية نجحت إلى حد كبير في تدعيم فرص المحافظين في الاستمرار في الحكومة، لأن الخبراء يرجحون أن فوائدها تعم على القطاعات النشيطة انتخابيا، خصوصا من الطبقات الوسطى وكبار السن. ويرجح الإعلام البريطاني أن تستفيد كل عائلة بنحو 900 جنيه إسترليني في المتوسط من تسهيلات الميزانية الجديدة. ويأتي ذلك عن طريق الحوافز الجديدة على الادخار وإلغاء الضرائب على فوائد أول ألف جنيه من الادخارات، بالإضافة إلى رفع حد الدخل الذي تفرض عليه ضرائب بنسبة 40 في المائة.
كما ألغت الحكومة البريطانية ضريبة مقترحة على الوقود كانت ستفرض في شهر سبتمبر (أيلول) المقبل، لتجمد بذلك ضرائب الوقود لمدة 4 سنوات.
هذه الإجراءات وغيرها سوف تجعل الناخب البريطاني يفكر مرتين قبل أن يصوت لحكومة بديلة قد تأتي بإجراءات بديلة يفقد معها الناخب البريطاني المزايا التي وعدته بها الحكومة الحالية.
وربما كانت هذه الحوافز المغرية ما دعت وزير خزانة حكومة الظل إد بول للقول إنه لن يعكس الإجراءات التي جاءت بها ميزانية أوسبورن في حال فوز حزب العمال. بينما اكتفى حزب «يو كيب» المعارض للمهاجرين الأجانب بالقول إن الميزانية أغلفت بالمرة التأثير لسلبي للمهاجرين إلى بريطانيا على فرص العمل ومستويات معيشة العمال في بريطانيا.



الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة
TT

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

الأحياء المصرية العريقة تربح سوق الوحدات الفارهة

يَعدّ المصريون الاستثمار العقاري من بين أكثر أنواع الاستثمار أمناً وعائداً، مع الأسعار المتزايدة يوماً بعد يوم للوحدات السكنية والتجارية في مختلف الأحياء المصرية، بناءً على تغيّرات السوق، وارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ورغم أن هذه المتغيرات تحدد سعر المتر السكني والتجاري، فإن بعض الوحدات السكنية قد تشذّ عن القاعدة، ويخرج سعرها عن المألوف لوقوعها في حي راقٍ شهير وسط القاهرة وتطل على النيل، أو حتى في عمارة سكنية شهيرة.
وبتصفح إعلانات بيع الوحدات السكنية على المواقع الإلكترونية والتطبيقات المخصصة لذلك قد يصطدم المشاهد برقم غريب يتجاوز الأسعار المتعارف عليها في الحي بشكلٍ كبير جداً، لتقفز من وحدات سكنية سعرها 3 ملايين جنيه مصري (الدولار الأميركي يعادل 15.6 جنيه مصري)، إلى أخرى مجاورة لها بأربعين مليوناً، هذه الإعلانات التي يصفها متابعون بأنها «غريبة جداً» على مواقع التواصل الاجتماعي، وسط أسئلة منطقية عن السبب الرئيسي وراء هذه الأسعار، التي تؤكد تفوق أسعار بيع بعض الشقق السكنية على أسعار فيلات بالمدن الجديدة.
على كورنيش النيل، تطل واحدة من أشهر العمارات السكنية بحي الزمالك وسط القاهرة، تحديداً في عمارة «ليبون» التي سكنها عدد من فناني مصر المشهورين في الماضي، تُعرض شقة مساحتها 300 متر للبيع بمبلغ 40 مليون جنيه، أي نحو 2.5 مليون دولار، رغم أن متوسط سعر المتر السكني في الحي يبلغ 23 ألف جنيه، وفقاً لموقع «عقار ماب» المتخصص في بيع وشراء الوحدات السكنية في مصر.
ولا يشتري الناس بهذه الأسعار مجرد شقة، بل يشترون ثقافة حي وجيراناً وتأميناً وخدمات، حسب حسين شعبان، مدير إحدى شركات التسويق العقاري بحي الزمالك، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «عمارة ليبون واحدة من أعرق العمارات في مصر، وأعلاها سعراً، والشقة المعروضة للبيع كانت تسكنها الفنانة الراحلة سامية جمال»، مؤكداً أن «هذه الإعلانات تستهدف المشتري العربي أو الأجنبي الذي يبحث عن عقار مؤمّن، وجيراناً متميزين، وثقافة حي تسمح له بالحياة كأنه في أوروبا، فسعر الشقة ربما يكون مماثلاً لسعر فيلا في أفضل التجمعات السكنية وأرقاها في مصر، لكنه يبحث عن شقة بمواصفات خاصة».
وفي عام 2017 أثار إعلان عن شقة بجوار فندق «أم كلثوم» بالزمالك، الجدل، بعد عرضها للبيع بمبلغ 3 ملايين دولار، وتبين فيما بعد أن الشقة ملك للسياسي المصري أيمن نور، لكن شعبان بدوره يؤكد أن «الناس لا تهتم بمن هو مالك الشقة في السابق، بل تهتم بالخدمات والجيران، وهذا هو ما يحدد سعر الشقة».
ويعد حي الزمالك بوسط القاهرة واحداً من أشهر الأحياء السكنية وأعلاها سعرها، حيث توجد به مقرات لعدد كبير من السفارات، مما يجعله مكاناً لسكن الأجانب، وينقسم الحي إلى قسمين (بحري وقبلي) يفصلهما محور (26 يوليو)، ويعد الجانب القلبي هو «الأكثر تميزاً والأعلى سعراً، لأنه مقر معظم السفارات»، وفقاً لإيهاب المصري، مدير مبيعات عقارية، الذي أوضح لـ«الشرق الأوسط» أن «ارتفاع الأسعار في الزمالك مرتبط بنقص المعروض في ظل ازدياد الطلب، مع وجود أجانب يدفعون بالعملات الأجنبية، وهم هنا لا يشترون مجرد إطلالة على النيل، بل يشترون خدمات وتأميناً عالي المستوى».
وعلى موقع «أوليكس» المخصص لبيع وتأجير العقارات والأدوات المنزلية، تجد شقة دوبليكس بمساحة 240 متراً في الزمالك مكونة من 4 غرف، معروضة للبيع بمبلغ 42 مليون جنيه، وشقة أخرى للبيع أمام نادي الجزيرة مساحة 400 متر بمبلغ 40 مليون جنيه.
ورغم ذلك فإن أسعار بعض الوحدات المعروضة للبيع قد تبدو مبالغاً فيها، حسب المصري، الذي يقول إن «السعر المعلن عنه غير حقيقي، فلا توجد شقة تباع في عمارة (ليبون) بمبلغ 40 مليون جنيه، وعند تنفيذ البيع قد لا يتجاوز السعر الثلاثين مليوناً، وهو سعر الوحدة السكنية في عمارة (العبد) المطلة على نادي الجزيرة والتي تعد أغلى عقارات الزمالك».
والشريحة المستهدفة بهذه الأسعار هي شريحة مختلفة تماماً عن الشريحة التي يستهدفها الإسكان الاجتماعي، فهي شريحة تبحث عن أسلوب حياة وإمكانيات معينة، كما يقول الخبير العقاري تامر ممتاز، لـ«الشرق الأوسط»، مشيراً إلى أن «التعامل مع مثل هذه الوحدات لا بد أن يكون كالتعامل مع السلع الخاصة، التي تقدم ميزات قد لا تكون موجودة في سلع أخرى، من بينها الخدمات والتأمين».
وتتفاوت أسعار الوحدات السكنية في حي الزمالك بشكل كبير، ويقدر موقع «بروبرتي فايندر»، المتخصص في بيع وتأجير العقارات، متوسط سعر الشقة في منطقة أبو الفدا المطلة على نيل الزمالك بمبلغ 7 ملايين جنيه مصري، بينما يبلغ متوسط سعر الشقة في شارع «حسن صبري» نحو 10 ملايين جنيه، ويتباين السعر في شارع الجبلاية بالجانب القبلي من الحي، ليبدأ من 4.5 مليون جنيه ويصل إلى 36 مليون جنيه.
منطقة جاردن سيتي تتمتع أيضاً بارتفاع أسعار وحداتها، وإن لم يصل السعر إلى مثيله في الزمالك، حيث توجد شقق مساحتها لا تتجاوز 135 متراً معروضة للبيع بمبلغ 23 مليون جنيه، ويبلغ متوسط سعر المتر في جاردن سيتي نحو 15 ألف جنيه، وفقاً لـ«عقار ماب».
وتحتل الشقق السكنية الفندقية بـ«فورسيزونز» على كورنيش النيل بالجيزة، المرتبة الأولى في الأسعار، حيث يبلغ سعر الشقة نحو 4.5 مليون دولار، حسب تأكيدات شعبان والمصري، وكانت إحدى شقق «فورسيزونز» قد أثارت الجدل عندما عُرضت للبيع عام 2018 بمبلغ 40 مليون دولار، وبُرر ارتفاع السعر وقتها بأن مساحتها 1600 متر، وتطل على النيل وعلى حديقة الحيوانات، وبها حمام سباحة خاص، إضافة إلى الشخصيات العربية المرموقة التي تسكن «فورسيزونز».
وتحدد أسعار هذا النوع من العقارات بمقدار الخدمات والخصوصية التي يوفّرها، وفقاً لممتاز، الذي يؤكد أن «العقار في مصر يعد مخزناً للقيمة، ولذلك تكون مجالاً للاستثمار، فالمشتري يبحث عن عقار سيرتفع سعره أو يتضاعف في المستقبل، ومن المؤكد أنه كلما زادت الخدمات، فإن احتمالات زيادة الأسعار ستكون أكبر، خصوصاً في ظل وجود نوع من المستهلكين يبحثون عن مميزات خاصة، لا تتوافر إلا في عدد محدود من الوحدات السكنية».