عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:51 دقيقه
الاقتصاد عقارات

توقعات بتوسع التمويل الإسلامي بقوة في أوروبا

أطول بناية في القارة العجوز أبرز الأمثلة

منظر عام لنهر التيمز في العاصمة البريطانية لندن
منظر عام لنهر التيمز في العاصمة البريطانية لندن
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT
  • لندن: «الشرق الأوسط»
TT

توقعات بتوسع التمويل الإسلامي بقوة في أوروبا

منظر عام لنهر التيمز في العاصمة البريطانية لندن
منظر عام لنهر التيمز في العاصمة البريطانية لندن

بدأ أول بنك إسلامي خالص في وسط لندن قبل أكثر من 10 سنوات، وهو ليس مصرفا يعمل بذراع إسلامية، ولكنه مصرف إسلامي متكامل برأسمال ومستثمرين بريطانيين وعرب. وكان لمصرف غيتهاوس بنك الاستثماري بُعد نظر واضح لمستقبل الصيرفة الإسلامية وإمكانية توسعها في غرب أوروبا، بينما توقع محلل بريطاني متخصص في الشؤون العقارية والإنشائية دخول المزيد من الأموال عبر بوابة التمويل الإسلامي إلى القطاع العقاري في أوروبا عامة وبريطانيا خاصة، مشيرا إلى أن التمويل الإسلامي أثبت نجاحه وقدرته على العمل، مضيفا أن المشاريع ستتواصل بعدما تكللت ببناء «برج شارد» الأعلى في أوروبا بتمويل إسلامي.
وقال آلان بمبرتون، في مقال يحمل عنوان «أوروبا: صعود التمويل الإسلامي» إن برج «شارد» الذي يعتبر الأعلى في أوروبا كان يبدو وكأنه مجرد حلم، وخصوصا في نهاية عام 2007 عندما كانت البنوك مترددة في تقديم القروض للمطورين العقاريين، وقد استثمر تحالف قطري مبلغ 150 مليون جنيه إسترليني للاستحواذ على 80 في المائة منه بحسب «سي إن إن»، كما برزت استثمارات تجارية أخرى لقطر في العقارات البريطانية في مشاريع «ثكنات تشيلسي»، في حين استحوذ تحالف ماليزي على قطعة أرض في منطقة «بترسي» في لندن ليطلق مشروعا عملاقا لبناء آلاف المنازل، فبريطانيا، إلى جانب ألمانيا وفرنسا، من بين الأماكن المفضلة بالنسبة للاستثمار العقاري بالتمويل الإسلامي، وفي لندن وحدها يوجد 22 مؤسسة تعتمد التمويل الإسلامي، بينها 5 مؤسسات إسلامية بالكامل، إلى جانب 30 شركة قانونية تهتم بالقطاع.
ولفت الكاتب إلى أن المصرفية الإسلامية تؤدي نفس أدوار المصارف التقليدية وتعود بالنتائج نفسها، ولكنها تختلف عنها بأنها تسلك إلى ذلك طرقا مختلفة مستندة إلى مبادئ الشريعة الإسلامية المستمدة من القرآن والسنّة والتي تحرم «الربا» و«الغرر» وجميع المعاملات الفاسدة.
واستبعد بمبرتون -نظرا للقيود القانونية الجديدة- أن تتمكن البنوك في الغرب على الإطلاق من العودة إلى الأيام السابقة للأزمة المالية العالمية عام 2008، ما يعني أن كثيرا من المطورين العقاريين سيبحثون عن الاستثمارات الواردة من دول إسلامية مثل قطر والإمارات وماليزيا، مضيفا أن «عدم فهم» مبادئ التمويل الإسلامي كان يمثل عائقا يؤدي إلى تأخير تلك الاستثمارات، ولكن ذلك انتهى الآن وباتت مشاريع ناجحة وعملاقة تعتمد على هذا النوع من التمويل.
وختم الكاتب الإنجليزي، وهو شريك ومدير بشركة «توفين فيرابي تايلر» للاستشارات العقارية والهندسية، مقاله المنشور بمجلة «اي بي ريل ستيت» بالقول: «وعلى ضوء ما سبق فلا يمكن إلا توقع ظهور المزيد من الأبنية الأوروبية الأيقونية بتمويل إسلامي».
من ناحيته، أكد مركز الأبحاث الاقتصادية والعملية (سيبر) أن قطاع العقار البريطاني بشكل عام سوف يتراجع في عام 2015 بنسبة 0.8 في المائة، بينما تزيد نسبة التراجع في لندن إلى 2.6 في المائة بسبب تدني الطلب المحلي والأجنبي على السواء. وعلل المركز توقعاته بأن الشواهد الحالية تشير إلى أن اهتمام المشترين بالسوق بدأت يتراجع بالفعل.
ويعد المركز أن أهم عاملين مؤثرين يعدهما نقطة تحول في القطاع العقاري في لندن، هما التعديل الضريبي الأخير الذي زاد من أعباء المشترين في القطاع الفاخر والسوبر، بالإضافة إلى تراجع أسعار النفط بصورة درامية في الشهور الأخيرة. واعتبر المركز أن التوقيت المتزامن لهذين العاملين سوف يؤثر سلبيا على الطلب في سوق العقار البريطانية، خصوصا في القطاعات الفاخرة المتأثرة سلبا بالضرائب، التي يقبل عليها الأثرياء الأجانب.
ولاحظ المركز أن العقارات تبقى في السوق الآن غير مبيعة لفترات أطول، كما زادت حساسية المشترين من الأسعار الباهظة التي تقوم بها عقارات لندن حاليا. ويشعر المستثمر الأجنبي حاليا بفتور تجاه أسواق العقار في لندن، حيث تراجع عامل الأمان الاستثماري مع قدوم انتخابات عامة في شهر مايو (أيار) المقبل وعدم وضوح الرؤية في العلاقة البريطانية مع الاتحاد الأوروبي في المستقبل. علاوة على ذلك يشعر المستثمر الأجنبي بأنه أيضا مهدد بفرض ضرائب إضافية على العقار الفاخر من حكومة عمالية محتملة.
من العوامل السلبية الأخرى الفاعلة في السوق تشديد شروط الإقراض العقاري في كل قطاعات السوق لمنع حدوث فقاعة ائتمانية، كما سبق أن حدث في عام 2008. ويعني هذا تقييد الطلب العقاري في المدى المنظور. كذلك تزايدت قيمة الجنيه الإسترليني مقابل اليورو بنسب ملحوظة هذا العام.
ولكن رئيس قسم الأبحاث الاقتصادية في المركز، سكوت كورف، يحذر من تضخيم الوضع السلبي ويقول إن «التقرير الذي أصدره المركز لا يشير إلى انهيار السوق وإنما فقط إلى تصحيح سعري، بعد فترة انتعاش سبقت فيها السوق نفسها في عام 2014».
من العوامل السلبية الأخرى ما ذكره لـ«الشرق الأوسط» أندرو لانغتون رئيس شركة «إيلزفورد إنترناشيونال العقارية»، حيث لاحظ أن تراجع قيمة اليورو سوف يحد من الطلب الأوروبي على عقارات لندن، كما توجهت إدارة الضرائب البريطانية إلى فرض ضرائب على الأموال التي يحضرها المستثمرون من الخارج.
ويضيف أن المستثمر الأجنبي يرى كثيرا من السلبيات في سوق العقار البريطانية الآن، إلى درجة تجعله لا يحبذ المحافظة على مستوى الأسعار العالي، خصوصا مع تراجع أسعار النفط. وعن توقعاته لما سوف يحدث خلال العام الحالي قال لانغتون إنه «يتوقع صعود الطلب على استئجار العقارات بدلا من شرائها، وخروج الجيل الجديد من لندن إلى ضواحيها. وبعد الانتخابات في مايو (أيار) المقبل يتوقع لانغتون هجرة الأموال إلى خارج بريطانيا في حالة تطبيق الضريبة المقترحة على العقارات الفاخرة».
من ناحيتها، وافقت شركة «سافيلز» على توقعات التوجهات السلبية لقطاع العقار الفاخر في لندن، وقدرت له أن يتراجع بنسبة واحد في المائة خلال عام 2015 مع خمول شامل في القطاع العقاري البريطاني خلال العام الجديد. ولكن هذا الخمول يتبعه نشاط قوي في عام 2016 بنسبة نمو تتراوح بين 6 و8 في المائة.. وبوجه عام تتوقع الشركة نموا في قطاع العقار الفاخر في لندن بنسبة 25 في المائة على 5 سنوات حتى عام 2019. وبنسبة 20 في المائة خارج لندن.
أما شركة «هامتونز إنترناشيونال»، فترى أن سوق العقار في لندن سوف تتراجع عن معدلات النمو التي شهدتها في عام 2014 إلى نسب هامشية من النمو قد لا تزيد على 3 في المائة في عام 2015. وترى الشركة أن تشديد قيود الإقراض والإجراءات الأخرى التي اتخذها بنك إنجلترا لتهدئة السوق سوف تأتي بمفعولها في العام الجديد.
وترى الشركة أن تكهنات زيادات قريبة في سعر الفائدة على الجنيه الإسترليني أسهمت في خفض توقعات النمو السعري في عقارات لندن. كما أن تقدم حزب العمال في استطلاعات الرأي يشير إلى زيادة احتمال فرض ضريبة عقار فاخر سنوية على العقارات التي تزيد قيمتها على مليوني إسترليني.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات