أكدت إحصاءات نشرتها جمعية «نيشن وايد» المصرفية أن العقارات الفاخرة في لندن شهدت في الربع الأخير من العام الماضي أبطأ فترة نمو سعري في أكثر من عامين. واستنتج تقرير الجمعية أن السوق تمر بفترة عدم استقرار يتخذ المشترون فيها حذرهم من الأسعار المرتفعة، بينما يحاول البائعون التأقلم على التوقعات المتدنية بعد فترة نمو قوية في العام الماضي.
ويشير الجميع بأصابع الاتهام إلى الانتخابات التشريعية البريطانية التي تجرى في شهر مايو (أيار) المقبل بأنها السبب في خمول السوق. الخبير توني كودلنغ، من شركة «جيفريز» للأبحاث العقارية، قارن تعاقدات العقار خلال سبع انتخابات سابقة وتوصل إلى استنتاجات مهمة.
يقول كودلنغ إن تعاقدات العقار تزيد قبل سنة إلى ستة أشهر قبل الانتخابات ثم من شهر إلى ستة أشهر بعد الانتخابات. أما الفترة التي تسبق الانتخابات بأربعة أشهر أو أقل فهي تشهد في العادة تراجعا في التعاقدات العقارية بنسبة ثلاثة إلى ثمانية في المائة تحت المعدل المعتاد في هذا التوقيت من العام. ويستنتج كودلنغ أن مرحلة عدم الاستقرار لا تشجع على اتخاذ قرار الشراء حتى تتضح نتائج الانتخابات. ولذلك فهو ينصح أصحاب العقار بعدم التسرع لعرض عقاراتهم للبيع في هذه الفترة والانتظار حتى ما بعد الانتخابات التشريعية.
ويزيد من عدم الاستقرار صعوبة التنبؤ بنتيجة هذه الانتخابات بين المحافظين والعمال، ولذلك يوجد خطر تطبيق الضرائب الإضافية التي وعد بفرضها حزب العمال على العقارات الفاخرة التي تزيد قيمتها على مليوني إسترليني. وتضيف هذه الضريبة السنوية الجديدة من أعباء ملكية العقارات الفاخرة في إنجلترا وويلز، بالإضافة إلى التعديل الضريبي الأخير الذي جعل ضرائب الشراء العقاري تصاعدية بزيادات ملحوظة بداية من حد 1.5 مليون إسترليني.
ويرى بعض الخبراء أن هناك العديد من العوامل الأخرى التي لا علاقة لها بالانتخابات وتؤثر سلبيا على سوق العقارات البريطانية في الوقت الحاضر. من هذه العوامل مخاوف زيادة أسعار الفائدة على القروض العقارية التي تبقى عند معدلات متدنية تاريخية وكنتيجة لأزمة الائتمان منذ عام 2008. كذلك تطبق البنوك شروط إقراض متشددة حتى لا تقع فقاعة ائتمانية أخرى. وتؤكد إحصاءات مجلس مقرضي العقار البريطاني أن حجم الإقراض العقاري تراجع بنسبة سبعة في المائة خلال الربع الأخير من العام الماضي.
وليس بالضرورة أن تنخفض أسعار العقار بعد الانتخابات نتيجة لفترة عدم الاستقرار السابقة لها. فالإحصاءات عن الانتخابات الماضية تشير إلى تراجع الأسعار بنسبة خمسة في المائة قبل الانتخابات بعام واحد، بينما هي تزيد بنسبة 8.6 في المائة بعد الانتخابات بعام. ولم يحدث من قبل أن الأسعار كانت قبل الانتخابات أعلى منها بعد الانتخابات، بينما العكس هو الصحيح.
شركة بيع العقارات «فوكستونز» المتخصصة في سوق لندن أكدت أن عودة النشاط في السوق غير متوقعة قبل الانتخابات التشريعية، وذلك بعد تراجع عوائد الشركة 12.1 في المائة في الربع الأخير من العام الماضي. ومع ذلك لاحظت الشركة ارتفاعا في عوائد التأجير بنسبة 7.7 في المائة خلال الفترة نفسها، مما قد يعطي الانطباع بأن بعض المشترين لجأوا إلى الإيجار حتى تنتهي مرحلة عدم الاستقرار في السوق. وزاد معدل الإيجارات عن المتوسط السائد الذي يزيد سنويا بنسبة ستة في المائة. وترى الشركة أن السوق حاليا تمر بمرحلة ضعف هيكلي ناشئ عن تراجع نشاط الشراء، وهو وضع لن يتغير حتى بداية الصيف المقبل.
وفي تصريح لرئيس مجلس إدارة شركة «أندروز» العقارية مايكل روبسون عبر عن اعتقاده أن فترة عدم الاستقرار الحالية أعمق من المتوقع لأن هذه هي المرة الأولى منذ عام 1974 التي يذهب فيها الناخب البريطاني إلى صناديق الانتخاب تحت حكومة ائتلافية. وأضاف أن سوق العقارات تعكس في العادة مدى الشعور بالطمأنينة أو عدمها للمواطنين.
وأضاف روبسون أن أحد الأمثلة القريبة كان في اسكوتلندا التي كانت تتأرجح بين البقاء أو الانفصال عن بريطانيا. وقبل التصويت سادت فترة عدم الاستقرار، خصوصا مع توازن الأصوات بين «نعم» و«لا» في الاستفتاء، مما تسبب في هبوط قيم أسهم الشركات الاسكتلندية في البورصة. وعلى وجه مشابه ينعكس عدم الاستقرار على السوق، ليس بالضرورة على انخفاض الأسعار وإنما في تباطؤ النشاط العام في السوق وتراجع حجم الصفقات. وقد يسفر هذا عن بقاء العقارات المعروضة للبيع لفترات أطول في السوق حتى تجد مشتريا ملائما لها.
السؤال الذي يطرح نفسه على المستثمر قبيل الانتخابات هو «ما هو التأثير المتوقع للانتخابات على المستثمر العقاري؟.. وماذا يمكن أن يسفر عنه فرض ضريبة عقارية أو تحديد لقيم الإيجار بعد الانتخابات على سوق العقارات البريطانية؟».
الإجابة عن هذه التساؤلات وغيرها تختلف ما بين خبير وآخر في السوق، وهذا الاختلاف في حد ذاته يسفر عنه هذا الوضع غير المستقر للسوق. ولكن ما يجب أن يؤخذ في الحسبان هو أن العديد من الوعود الانتخابية لا ترى النور بعد الانتخابات خصوصا تلك التي من شأنها تعريض استقرار السوق للخطر. وليس من المتوقع أن يطبق أي حزب مثل هذه السياسات التي من شأنها زعزعة الثقة في السوق.
ومن المتوقع أيضا أن يكون أي تراجع في السوق بعد الانتخابات مؤقتا بغض النظر عن الحزب الذي ينجح في الانتخابات. ولذلك فالسيناريو الأرجح هو أن تواصل أسواق العقارات تصاعدها بعد الانتخابات، وتتوقف سرعة نمو الأسعار على الحزب المنتخب وظروف الأسواق المالية.
ويتوقع الخبير مايكل روبسون، من شركة «أندروز»، أن تصعد الأسعار بنسبة ثلاثة في المائة في النصف الثاني من العام في حالة فوز حزب المحافظين أو ائتلاف المحافظين والليبراليين. أما إذا فاز حزب العمال فإن السوق قد تتراجع مرحليا قبل معاودة الصعود بعد عدة أشهر. ولذلك، فهو يستنتج أن الفترة الحالية تمثل فرصة جيدة للمستثمرين لشراء العقارات المعروضة للبيع، لكنها قد لا تكون كذلك للبائعين الذين يقعون الآن تحت ضغوط خمول السوق وتجمد الأسعار.
القطاع الفاخر
أما القطاع الفاخر في السوق فهو يقع تحت ضغوط إضافية، أهمها احتمال فرض ضريبة العقار السنوية المقترحة من حزب العمال لتمويل القطاع الصحي. وتقول شركة «سافيلز» في تقريرها الذي يغطي فترة خمس سنوات مقبلة إن مثل هذه الضريبة من شأنها التأثير السلبي على القطاع الفاخر خلال السنوات الخمس المقبلة بنسبة قد تصل إلى خمسة في المائة.
وقد تأثر هذا القطاع سلبيا بالفعل بالتعديلات الضريبية التصاعدية التي أعلنت مؤخرا. وتبدو لندن الآن مقومة بقيم عالية بعد سنوات من النمو القوي، ومن المتوقع أن تتراجع هذه النسب على المدى المنظور.
وفي حالة فرض ضريبة سنوية إضافية على العقارات التي تزيد قيمتها على مليوني إسترليني، فسوف تستغرق الأسواق بعض الوقت حتى تستعيد توازنها وتهضم هذه الضرائب الجديدة. ولكن حتى من دون فرض ضريبة إضافية بعد الانتخابات ترى شركة «سافيلز» أن أسعار عقارات القطاع الفاخرة سوف تتراجع بنسبة نصف في المائة حتى نهاية العام الحالي. وفي غضون السنوات الخمس المقبلة تتوقع الشركة استئناف النمو وبنسبة تراكمية تصل إلى 22.7 في المائة في لندن.
وعلى مستوى بريطانيا، من المتوقع أن تزداد قيمة القطاع الفاخر بنسبة واحد في المائة هذا العام، وبنسبة 23.9 في المائة خلال خمس سنوات، بما يفوق النسبة المتوقعة في عقارات لندن. وسوف تحقق المدن القريبة من لندن أقرب فرص النمو خلال هذه الفترة. وتقل هذه النسب بنحو خمسة في المائة داخل لندن وثلاثة في المائة خارجها في حالة تطبيق الضريبة السنوية الإضافية.
ويضيف تقرير شركة «سافيلز» أن السيناريو الأسوأ سوف يشهد تراجع العقارات الفاخرة في لندن فوق شريحة العشرة ملايين إسترليني (15 مليون دولار) بنحو 10 في المائة، والعقارات الفاخرة خارج لندن في الشريحة الأعلى من ثلاثة ملايين إسترليني (4.5 مليون دولار) بنسبة سبعة في المائة. أما العقارات تحت حد الضريبة التصاعدية فقد تنمو بنسبة اثنين في المائة فقط.
ولا تحبذ الشركة فرض ضرائب إضافية على العقار الفاخر، حيث يقول رئيس قسم الأبحاث فيها لوسيان كوك إن القطاع الفاخر ما فوق المليوني إسترليني لا يزيد حجم المبيعات فيه عن 0.3 من إجمالي المبيعات في السوق، ومع ذلك فهو يوفر أكثر من مليار إسترليني سنويا من الضرائب. ويضيف لوسيان أن اثنين فقط من أحياء لندن الأرستقراطية يوفران من الضريبة للحكومة حاليا ما يزيد عما توفره كل من اسكوتلندا وويلز وآيرلندا الشمالية مجتمعة بنحو 54 مليون إسترليني. وتحبذ الشركة مراجعة شاملة لنظام الضرائب العقاري في بريطانيا لكي يكون أكثر عدالة لكل القطاعات فيه.
وتقدر شركة «سافيلز» وجود 93 ألف عقار بريطاني بقيمة تزيد على المليوني إسترليني، و1500 عقار بقيمة أعلى من 20 مليون إسترليني. وفي حالة ما نفذ حزب العمال ضريبته العقارية المقترحة فإن معدل هذه الضريبة سوف يتراوح بين سبعة آلاف إسترليني سنويا على الفئة الأولي و125 ألف إسترليني سنويا على الفئة العليا.
والنتيجة التي يتفق عليها معظم الخبراء هي أن مستثمري العقار الأجانب قد يستفيدون من التريث وعدم التسرع في البيع خلال مرحلة عدم استقرار الأسواق الحالية.
