عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
9:48 دقيقه
الاقتصاد عقارات

توقعات باستمرار ارتفاع الطلب على العقارات بألمانيا في 2015

مع استمرار معدلات الفائدة المتدنية

توقعات باستمرار ارتفاع الطلب على العقارات بألمانيا في 2015
  • فرانكفورت: «الشرق الأوسط»
TT
  • فرانكفورت: «الشرق الأوسط»
TT

توقعات باستمرار ارتفاع الطلب على العقارات بألمانيا في 2015

توقعات باستمرار ارتفاع الطلب على العقارات بألمانيا في 2015

ذكر خبير استثمارات أن الطلب على العقارات السكنية في ألمانيا ما زال مرتفعا، ولكن وتيرة ارتفاع الأسعار تتباطأ.
وقال شتيفان ميتروبولوس، وهو محلل في مصرف هيلابا بفرانكفورت، لوكالة الأنباء الألمانية إن السوق تتحرك بفعل رغبة الألمان في الاستثمار.
وأضاف: «معدلات الفائدة المتدنية لتمويل الإسكان تعني أن شراء عقار يظل أمرا في المتناول، حتى بعد ارتفاع الأسعار»، مشيرا إلى أن العائدات القريبة من الصفر على الاستثمارات ذات الفائدة الثابتة تواصل دفع الأثرياء الألمان للاتجاه إلى شراء العقارات كأفضل بديل.
وتتناقض الأسعار الآخذة في الارتفاع في ألمانيا مع تباطؤ في وتيرة التعاملات في سوق العقارات الصينية، حيث تسبب هبوط الأسعار العام الحالي في إنهاء فقاعة عقارية دامت لعدة سنوات.
يأتي هذا فيما توقع رئيس معهد أبحاث الاقتصاد الألماني «إيفو»، هروب الكثير من رؤوس الأموال من ألمانيا بسبب استمرار انخفاض الفائدة، واعتماد حد أدنى للأجور، ومنح قروض بمليارات اليورو لعدد من الدول الأعضاء بمجموعة العملة الأوروبية الموحدة (اليورو)، التي تتعرض لأزمة مالية.
وقال هانز فيرنر زين في تصريح نشرته مجلة «فوكوس» الألمانية: «لم تصل أزمة الديون لنهايتها، بعد لقد تم التغطية عليها بشكل مفتعل من خلال إجراءات البنك المركزي الأوروبي».
ورأى زين أنه عندما يتم خفض الفائدة على الأموال البنكية إلى صفر، ويستمر تمديد فترة سداد القروض التي حصلت عليها الدول الواقعة جنوب أوروبا، فستكون هناك شكوك في إمكانية تسديد الأموال التي يتم اقتراضها من قبل دولة ألمانيا، أو التي يتم اقتراضها من البنوك، مضيفا: «معاشاتنا تتآكل تدريجيا بشكل أو بآخر».
وأوضح الخبير الاقتصادي الألماني أنه رغم أن التسهيلات التي مُنحت لدول جنوب أوروبا لتسديد ديونها جعلت تسديد هذه الديون أكثر سهولة، إلا أن نقص القوة الاقتصادية المتأزمة لم يغير شيئا في هذه الدول المتأزمة.
وأكد زين أنه لا يخشى أن يؤدي أي تغيير محتمل للحكومة اليونانية إلى تعرض العملة الأوروبية الموحدة للخطر، وقال إن «خروج اليونان من مجموعة اليورو سيكون مساهمة في خفض المخاطر التي جلبها طريق الانضمام لاتحاد العملة الأوروبية الموحدة».
وعلى صعيد متصل، قضت المحكمة الدستورية في ألمانيا أخيرا بعدم دستورية الإعفاءات الضريبية، خاصة العقارية، للشركات التي تديرها عائلات، وهو الحكم الذي يقول منتقدوه إنه يهدد آلاف الوظائف في قطاع يمثل جزءا رئيسيا من الاقتصاد الألماني.
ومنحت المحكمة البرلمان الألماني مهلة حتى نهاية يونيو (حزيران) 2016 لوضع قواعد ضريبية جديدة. وسيستمر تطبيق القواعد الحالية حتى وضع القواعد الجديدة.
وقال اتحاد الشركات الصغيرة والمتوسطة في ألمانيا إن هذه المزايا الضريبية ضرورية لحماية نحو 3.‏3 مليون شركة صغيرة ومتوسطة توفر نحو 70 في المائة من الوظائف في ألمانيا.
وقال فرديناند كريشوف نائب رئيس المحكمة الدستورية: «الغرفة العليا من البرلمان شددت في قرارها على أن حماية الشركات العائلية والوظائف تمثل أسبابا مشروعة لإعفاء هذه الشركات جزئيا أو كليا من الضرائب» في إشارة إلى القواعد التي وضعها البرلمان الألماني.ولكن معارضي هذه القواعد يقولون إنها تضيع مليارات اليورو على الحكومة الألمانية.
كانت حصيلة ضريبة الميراث في ألمانيا عام 2012 قد بلغت 3.‏4 مليار يورو (4.‏5 مليار دولار). في حين وصل حجم الإعفاءات من هذه الضريبة للشركات العائلية إلى نحو 40 مليار يورو.
ووفقا للقواعد الحالية، فإن أي شخص يرث شركة عائلية يحصل على إعفاء جزئي أو كلي من الضريبة العقارية المستحقة على الشركة لعدة سنوات، ما دام سيدير الشركة ويحافظ على عمالها، مع استخدام أغلب أصولها في الإنتاج. وتحصل المشروعات التي توظف ما يصل إلى 20 عاملا على إعفاءات أكبر.
وعلى صعيد متصل، هبطت عوائد السندات الحكومية الألمانية إلى مستوى قياسي منخفض جديد الثلاثاء الماضي، منهية العام على أكبر هبوط سنوي في 6 أعوام، وسط توقعات لمزيد من التيسير النقدي من البنك المركزي الأوروبي.
وخسرت السندات الألمانية القياسية لأجل 10 أعوام 140 نقطة أساس في 2014 لتنهي العام عند 54.‏0 في المائة مسجلة أكبر هبوط سنوي منذ 2008.
وكان مسح لـ«رويترز» أُجري قبل عام، قد توقع أن عوائد السندات الألمانية سترتفع في 2014 لتنهي العام فوق 2 في المائة.
والتوقعات لتيسير نقدي من البنك المركزي الأوروبي تقلِّص فعليا عوائد السندات الحكومية الألمانية، وتدفع تكاليف الاقتراض إلى مستويات قياسية منخفضة في دول أخرى بمنطقة اليورو.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات