العقار السعودي يسجل انخفاضا بقيمة 4 % مع نهاية 2014

تنظيم «ساما» للقروض العقارية القرار الأكثر تأثيرا.. والشقق تتسيد الاستثمار المستقبلي

أكد عقاريون سعوديون أن عام 2014 كان مختلفا إلى حد ملحوظ عن السنوات التي سبقته («الشرق الأوسط»)
أكد عقاريون سعوديون أن عام 2014 كان مختلفا إلى حد ملحوظ عن السنوات التي سبقته («الشرق الأوسط»)
TT

العقار السعودي يسجل انخفاضا بقيمة 4 % مع نهاية 2014

أكد عقاريون سعوديون أن عام 2014 كان مختلفا إلى حد ملحوظ عن السنوات التي سبقته («الشرق الأوسط»)
أكد عقاريون سعوديون أن عام 2014 كان مختلفا إلى حد ملحوظ عن السنوات التي سبقته («الشرق الأوسط»)

أكد عقاريون سعوديون أن عام 2014 كان مختلفا إلى حد ملحوظ عن السنوات التي سبقته، حيث انخفضت الأسعار خلال الأشهر الأخيرة من العام المنصرم إلى ما يقارب 4 في المائة على أقل تقدير، خصوصا لمبيعات الفيلات السكنية التي سجلت مستويات متدنية من الإقبال، كما أن هناك تغيرات كبيرة من ناحية العقارات الأكثر نشاطا، حيث تزعمت القطاعات التجارية الحركة على حساب القطاعات السكنية التي أصابها الكساد إلى حد كبير.
وكشف العقاريون أن القطاع العقاري تأثر كثيرا بعدد من القرارات التي صدرت في العام المنقضي، إلا أن أهمها وأكثرها تأثيرا هو قرار «ساما» الذي غربل السوق ودفع بحركته والإقبال عليه إلى مستويات جديدة من الانخفاض، إلا أنهم توقعوا أن يكون العام الجديد أكثر تغيرا وغرابة مع دوامة الأحداث العقارية المتوالية التي لم تتضح نتائجها حتى الآن، وأهم ما يمكن أن يقال أن 2014 كان عاما مثيرا مليئا بالأحداث المتوالية.
يقول عبد الله العليان، الذي يمتلك شركة عقارية: «إن السوق العقارية ظلت متوترة منذ أعوام، إلا أن العام المنصرم كان الأكثر تحركا وتسارعا في القرارات، فمن إتاحة القروض العقارية التي حركت السوق ودفعت به إلى مستويات كبيرة من الإقبال، بعد السنوات العجاف التي عاشها، إلى عودة مؤسسة النقد العربي السعودي في قرارها والإفصاح بالصيغة الجديدة التي تستوجب دفع 30 في المائة من قيمة العقار عند الرغبة في التملك، وهو القرار الذي كان صداه مدويا إلى حد كبير، وخفض الطلب إلى مستويات ملحوظة في ظل غياب السيولة عن شريحة كبيرة من المشترين».
وأضاف: «منذ عقود وسوق العقار السعودية تسير دون توجهات أو على دراسات واقعية أو خطط أو حتى خطوات ثابتة في التوزيع لتغطية تنامي الطلب، حيث إنهت تسير بحسب ما هو معروف بالعرض والطلب، وهو ما لا تلتزم به السوق، خصوصا في السنوات الأخيرة التي أصبح القطاع فيها يتمتع بعرض كبير دون وجود أي طلب، إلا أن ما يحدث حاليا من قرارات، ما هو إلا تصحيح، وإن كان متأخرا، لحال السوق».
وتوقع العليان أن يشهد القطاع العقاري خلال السنة المقبلة مزيدا من الغربلة التي قد تغير الأسعار أو حتى نسبة الإقبال، خصوصا أن القطاع الآن يسير نحو المجهول في ظل العزوف الكبير عن الشراء.
وكان القطاع العقاري قد شهد تجاذبات عدة خلال الأعوام الماضية، وبالتحديد بعد الهبوط الشهير لسوق الأسهم، الأمر الذي دفع بالعقار لتصدر المشهد الاستثماري الأكثر أمانا، إلا أن التضخم الكبير الذي عاشته السوق أصبح منفرا إلى حد كبير، حيث تشير إحصاءات سابقة إلى أن التضخم خلال السنوات الـ7 الماضية وصل إلى ما يزيد على الضعف، وهي نسبة كبيرة لم تشهدها أي سوق عالمية مماثلة، إلا أن أكثر ما يميز هذا العام هو الهدوء الذي عاشه مطلع العام والفورة التي لمسته في منتصفه بعد إقرار التمويل بصيغته السابقة، إلا أنها لم تدم؛ فقبيل نهاية العام أعادت «ساما» شروط الحصول على التمويل، مما دفع القطاع إلى أدنى مستوياته، وينظر إلى العام المقبل بتفاؤل على أنه عام المفاجآت الذي قد ينتشل القطاع العقاري مما هو عليه من تخبطات.
وفي الاتجاه نفسه، أكد طارق المضحي، المستثمر العقاري، أن هناك حركة ملحوظة تشير بوصلتها إلى زيادة واقعية في رغبة المستثمرين في الاستفادة من إقبال المشترين على الشقق السكنية للتمليك، وذلك بعد قرار الدفعة الذي فرضته «ساما» وسيضطر الكثير من راغبي التملك إلى السكن في شقق صغيرة أو منازل أقل حجما، وهو ما يريد المستثمرون الذين يرغبون في تلبية الطلبات العامة، استغلاله، خصوصا لفئة الشباب الذين لا يتجاوز معدل أعمارهم العقد الثالث، وهم الشريحة الأكثر طلبا للعقار والذين صادفتهم مشكلة غلاء الأسعار عند رغبتهم في تملك المنازل الخاصة بهم، ما جعل تملك الشقق خيارا جيدا بالنسبة إليهم لضمان منزل العمر، في ظل تضاؤل الأمل في الحصول على فيلات بأسعار معقولة مع حلول موجة الارتفاعات الكبيرة في السوق العقارية السعودية.
وقال المضحي: «إن الاستثمار في الشقق يعد جديدا نوعا ما في البلاد، وذلك يقصد تملك المواطنين وليس لتأجير العمالة، خصوصا في السنوات الأخيرة التي شهد فيها العقار مستويات متزايدة من الارتفاع».
وأضاف: «إن التصميم الجديد للشقق يوحي بتفنن وتغير كبير في اختيار المواطنين لهذا النوع من القطاعات العقارية، كما أن أسعارها تعد منخفضة نوعا ما إذا ما قورنت بالفيلات التي يبلغ أقل سعر لها قرابة الضعف»، مبينا أن العقار التجاري تفوق في هذه الأعوام على العقار السكني بمراحل كبيرة، من حيث الإقبال والنشاط، موضحا أن الاستثمار في الشقق سيكون الأكثر تربعا على الأفرع الأخرى في الأعوام المقبلة.
وكانت إحصاءات سابقة قد تحدثت عن تصدر الاستثمار في شقق التمليك قائمة الأفرع العقارية الأكثر نشاطا، حيث تشير الإحصاءات الميدانية إلى ازدهار ملحوظ في حركة هذا النوع العقاري عن سائر العقارات الأخرى، بعد أن شهد الاستثمار في الأراضي البيضاء عام 2013 الموجة الكبرى من العمليات التسويقية، إلا أن الاستثمار السائد خلال هذا العام والأعوام المقبلة، يصب في مصلحة بيع الشقق بأحجامها كافة التي بدأت بشكل فعلي في قيادة قطاع المبيعات العقارية، وذلك إذا أخذ في الاعتبار أن نسبة كبيرة من المشروعات تصب في مصلحة هذا النوع من البناء.
وفي هذا السياق تحدث فهد الوعلان المستثمر العقاري عن انخفاض طفيف شهده القطاع العقاري خلال العام المنصرم يميزه عن الأعوام السابقة، حيث قدر الارتفاع بنسبة 4 في المائة على أقل تقدير، خصوصا لأفرع الفيلات والأراضي البيضاء التي تعيش أقل الطلب منذ سنوات كثيرة، وهو الأمر الذي سيؤدي إلى انخفاضات مستقبلية محتملة في ظل استمرار العزوف ونقص سيولة المواطنين وتشدد مؤسسة النقد في إعطاء القروض العقارية، وأضاف أن الانخفاض الأكثر سيحدث لا محالة نتيجة وجود فقاعة عقارية كبيرة في ظل ارتفاع الأسعار إلى حد جنوني لم يسبق له مثيل، متوقعا أن يكون قرار «ساما» هو البداية الحقيقية لانخفاض الأسعار، ويتضح ذلك من نزولها فور إعادة ترتيب إعطاء القروض العقارية.
وكانت مؤسسة النقد العربي السعودي قد أصدرت في وقت سابق اللائحة الجديدة للتمويل العقاري التي تنص على وجوب توفير 30 في المائة من قيمة العقار عند الرغبة في الشراء من جهات التمويل، واستكمال الـ70 في المائة المتبقية عن طريق شركات وبنوك التمويل، ورغم الجدل الكبير الذي حدث حول جدوى القرار، فإن الأيام المقبلة كفيلة بأن توضح مدى جدوى تطبيقه من عدمها، وهو ما تراهن عليه «ساما» من أنه سيكون ذا انعكاس إيجابي على الأسعار وعلى السجل الائتماني للمواطنين، وحماية المؤسسات المالية والاقتصاد من تعثرات محتملة نتيجة التوسع في إعطاء القروض.



جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»