عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
6:26 دقيقة
الاقتصاد عقارات

أين يشتري العرب عقاراتهم في لندن عام 2015؟

الجيل الجديد يعزف عن نايتسبريدج ويتوجه إلى جنوب التيمس

جانب من عقارات ضواحي لندن... ووسطها
جانب من عقارات ضواحي لندن... ووسطها
TT
TT

أين يشتري العرب عقاراتهم في لندن عام 2015؟

جانب من عقارات ضواحي لندن... ووسطها
جانب من عقارات ضواحي لندن... ووسطها

هناك تحولات جذرية في توجهات شراء العقار في لندن من المستثمرين العرب، يرصدها خبراء شركات العقار في لندن مع ظهور جيل جديد من المستثمرين العرب الذين يتوجهون إلى مواقع استثمار جديدة مغايرة لتلك التي كان يستثمر فيها جيل الآباء. وفي الوقت الذي تتكفل فيه العقوبات الروسية بمنع كبار المستثمرين الروس من دخول سوق العقارات اللندنية، فإن توجهات الاستثمار العربي الجديدة من شأنها أن تقلب المعادلة السعرية بحيث تستقر أسعار المناطق التقليدية وسط العاصمة، بينما ترتفع أسعار المناطق الجديدة.
ويقول مارتن بخيت، المدير التنفيذي لشركة «كاي آند كو» العقارية، لـ«الشرق الأوسط»، إنه على الرغم من بقاء مناطق تقليدية مثل مايفير ونايتسبردج وهايد بارك وبعض أرجاء مارليبون مفضلة لدى كبار المستثمرين من الشرق الأوسط، إلا أن الجيل الجديد يبدي اهتماما بالمناطق الناشئة. ويضيف «على سبيل المثال قمنا مؤخرا ببيع مجموعة شقق في مشروع (ذا هيرون) في شرق لندن ومشروع (ريفر ووك) الذي يطل على النهر إلى مستثمرين صغار السن من الشرق الأوسط». وهم يبحثون عن مواقع جديدة بعيدة عن تلك التقليدية من أجل تحقيق عوائد أعلى على المدى الطويل. وهناك بعض الوحدات القليلة الباقية في هذه المشاريع.
كما يقول مارتن إنه تلقى طلبا من مستثمر في الشرق الأوسط يبحث عن الشراء في منطقة «انجل» في شرق لندن، وهو توجه يثبت أن الجيل الجديد من المستثمرين لا يتقيد بقواعد الشراء التقليدية في وسط لندن.
ويوافق أليكس نيوال، مدير شركة «هانوفر برايفت أوفيس»، على رأي مارتن بخيت، ويضيف أن الجيل الجديد قد يكون قريبا في التوجهات من الجيل القديم من مستثمري العقار من الشرق الأوسط، إلا أنهم يفضلون الاستقلالية في اتخاذ قرارات الاستثمار. وهو يشير إلى أن شركته ما زالت ترى مستثمرين من المنطقة يشترون عقارات متلاصقة في منطقة نايتسبردج ليكونوا بالقرب من العائلة والأصدقاء. لكن التوجه العام هو الانتشار بمحاذاة نهر التيمس، لأن العرب يفضلون الوحدات العقارية الجديدة، كما أنه من الصعب العثور على المساحات الأفقية العريضة بالنوعية نفسها في مناطق وسط لندن. وهو يقول إن سوق لندن تحاول أن تنافس دبي التي تتفوق في تقديم مثل هذه العقارات التي يفضلها العرب.
ويؤكد نيوال، لـ«الشرق الأوسط»، أن المستثمرين العرب ما زالوا يهتمون بعقارات فريدة بمساحات لا تقل عن 20 ألف قدم مربع في مواقع جيدة في مايفير ونايتسبردج وبلغرافيا، لكن صغار السن يبحثون عن شقق أصغر حجما في مناطق مغايرة تشمل كنسينغتون وتشيلسي ومارليبون وأيضا بمحاذاة نهر التيمس. وبعضهم اشتروا في مشروع هيرون في شرق لندن أيضا.
من المناطق الساخنة الجديدة في لندن تلك التي تمتد ما بين جسر تاور بريدج في شرق لندن إلى منطقة باترسي التي تضم مشاريع عملاقة مثل تطوير محطة الكهرباء القديمة ومشروع مبنى السفارة الأميركية الجديدة في لندن. وتستفيد هذه المنطقة بالدرجة الأولى من تحول الاستثمار العربي والأجنبي إليها خصوصا في القطاع الفاخر الذي يمثل نسبة 10 مائة من قمة السوق.
الانعكاس الملحوظ في المنطقة هو ارتفاع أسعار العقارات بنسب أعلى في باترسي من مناطق غيرها، حيث ارتفع سعر القدم المربع من 500 جنيه إسترليني قبل 5 سنوات إلى 1300 إسترليني اليوم. وترتفع الأسعار أكثر في المنطقة القريبة من وسط العاصمة بين لندن بريدج ووترلو بريدج إلى 1800 إسترليني للقدم المربع الواحد في المشاريع الجديدة.
وأكد أكثر من خبير عقاري هذا التحول بالقول إن خروج مستثمري الشرق الأوسط من المناطق التقليدية إلى المناطق الجديدة كان شبه مستحيل منذ عشر سنوات، لكن الوضع تغير الآن مع ظهور جيل جديد من المستثمرين يقيس الأمور بمعايير جديدة تتعلق بجودة الاتصالات والقرب من وسط المدينة والسكن بين مجتمع الشباب البريطاني الذي يتوجه إلى المناطق الجديدة، بالإضافة إلى توقعات ارتفاع الثمن بنسب أعلى في المناطق الجديدة عنها في القديمة.
ويعني هذا بمنظور آخر أن النقاط العقارية الساخنة في لندن بدأت تتغير إلى خارج نطاقها التقليدي. ويقود التغيير جيل جديد جيد التعليم والخبرة والسفر الدولي يفضل السكن في شقق صغيرة مرتفعة الموقع تطل على مشاهد خلابة في العاصمة، مقارنة بالسكن في شقق أو بيوت تقليدية قديمة في وسط لندن. ولا يفضل هذا الجيل الجديد، الذي من الأرجح أن يكون قد تلقى تعليمه في الخارج، البقاء في العقارات التقليدية التي يملكها جيل الآباء.
وربما كانت بداية التحول في منطقة جنوب نهر التيمس بناء ناطحة السحاب «شارد» التي تعد أعلى مبنى في أوروبا. فقد وضعت الناطحة منطقة جنوب النهر على الخارطة العقارية الدولية خصوصا أنها تحتوي على شقق سوبر فاخرة بالإضافة إلى فندق خمس نجوم هو «شنغاري لا». وتدخل العديد من الشركات العقارية العربية في توفير الوحدات العقارية الفاخرة للمستثمرين الجدد، منها بنك «جدوى» الاستثماري السعودي الذي شارك في شراء مبنى «كنغز ريتش» في عام 2010. والمبنى مكون من 30 طابقا وكان المقر الرئيسي لشركة النشر «إيه بي سي» التي واجهت صعوبات مالية. وبيع المبنى لبنك «جدوى» ومجموعة من المستثمرين الآخرين بمبلغ 60 مليون إسترليني.
ويعمل بنك «جدوى» الآن على تحويل المبنى المكون من 30 طابقا إلى مبنى أعلى من 41 طابقا يحتوي على مجموعات من الشقق الفاخرة، بالإضافة إلى وحدات تجارية متنوعة أخرى. وكانت دوافع هذا الاستثمار وجود الطلب المتزايد من الجيل الجديد على الاستثمار في هذه المنطقة مع انخفاض سعر الإسترليني مقابل الدولار. وتم تغيير اسم المجمع السكني الجديد إلى «ساوث بنك تاور»، وهو يقع بالقرب من النهر ويوفر من طوابقه العليا مشاهد خلابة لمدينة لندن.
وحصل المشروع مؤخرا على ترخيص إضافة 11 طابقا أخرى، وباعت الشركة بالفعل العديد من الوحدات السكنية في المشروع منها 50 وحدة على الأقل لمستثمرين من الشرق الأوسط. وتتراوح أسعار الوحدات ما بين 6 ملايين و16 مليون إسترليني.
وهناك العشرات من المشاريع المماثلة بطول الشاطئ الجنوبي للنهر، منها مركز «شل» الذي تحول إلى وحدات سكنية ويخضع الآن إلى عملية تطوير من مجموعة «كناري وارف» الاستثمارية. ويتكلف مشروع التطوير 1.2 مليار إسترليني ليتحول معه مركز «شل» والمنطقة المحيطة إلى واحة استثمار عقاري فاخر مساحتها 800 ألف قدم مربع توفر 877 شقة جديدة، منها نسبة كبيرة تباع إلى مستثمرين من الشرق الأوسط.
وتدخل في استثمار العقار في مناطق لندن الجديدة الصناديق السيادية الخليجية التي تجد في العاصمة البريطانية ملاذا آمنا من ناحية وعوائد أعلى من ناحية أخرى. ولا يقتصر الاستثمار على الكبار فقط، فقد لاحظت شركات العقار اللندنية دخول استثمارات بحجم متوسط من المنطقة منها صناديق عائلية أو استثمارات شخصية بأحجام تتراوح بين 10 و30 مليون إسترليني.
ونظرا لتدفق الاستثمار على منطقة جنوب النهر في لندن، يتوقع خبراء العقار صعود السعر قريبا إلى نحو ألفي إسترليني للقدم المربع الواحد. ويجري العمل حاليا على نحو 27 مشروعا جديدا توفر أكثر من 16 ألف مسكن جديد في المنطقة خلال السنوات العشر المقبلة.
وتكتسب هذه التحولات زخما إضافيا مع شكوك في أن سوق وسط لندن أخذ في الهبوط التدريجي بداية من شهر أغسطس (آب) الماضي، حيث اضطر البائعون مع تراجع الطلب إلى خفض الأسعار بأكبر نسبة منذ نهاية عام 2007، وذلك في المناطق الساخنة التقليدية.
وبعد فترة نمو قوي بلغت في 12 شهرا من منتصف عام 2013 إلى منتصف عام 2104 نحو 25.8 في المائة ارتفاعا في أسعار عقارات لندن، تبدو الفترة المقبلة ملبدة بالشكوك حول تطور الأسعار. وأكدت شركة «رايت موف» العقارية تراجع الأسعار في الصيف الماضي، وقالت إنه أكبر من التراجع الموسمي خلال فصل الصيف. وعللت التراجع بتشديد شروط منح القروض العقارية وتوقعات ارتفاع أسعار الفائدة عن معدلاتها المتدنية تاريخيا حاليا.
وكانت أكبر نسب التراجع في أحياء تشيلسي وكنسيغنتون بنحو سبعة في المائة من الأسعار إلى متوسط أسعار يبلغ 2.2 مليون إسترليني للعقار. وتتوقع شركة «سافيلز» العقارية تراجع أسعار العقار الفاخر في لندن خلال عام 2015 بنحو واحد في المائة، وهو أول تراجع في السوق منذ شهر مارس (آذار) عام 2008.
ويواجه القطاع العقاري الفاخر في لندن بعض التحديات مثل الوعود الانتخابية من حزب العمال المعارض بفرض ضرائب على العقار الفاخر، كما أن مشاريع العقار الفاخر في لندن تبدو متوافرة بنسب أعلى من الطلب المتوقع من المستثمرين الجدد. لكن العاملين في قطاعات بيع عقارات لندن يأملون أن تجذب المدينة المزيد من الاستثمارات الأجنبية في المستقبل القريب، نظرا للأمان الاستثماري السياسي والقانوني الذي توفره لندن مع ارتفاع التوتر السياسي في شرق أوروبا ومنطقة الشرق الأوسط. وتتميز لندن أيضا بأنها مركز مالي عالمي ومركز تعليم من الطراز الأول يجذب عائلات المستثمرين للمعيشة فيها. ولكن تبقى المخاطر السياسية قائمة خصوصا في ما يتعلق بضرائب العقارات الفاخرة. وهي ضرائب قد يطبقها حزب العمال المعارض لو نجح انتخابيا. وتقبل بريطانيا على انتخابات عامة في عام 2015.

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات