عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
نسخة اليوم اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
8:2 دقيقه
الاقتصاد عقارات

هل تعزز زيادة الإيجار من مستقبل جزيرة كوني في نيويورك؟

تزدحم بالباحثين عن الاستمتاع على الشواطئ ومختلف أشكال الترفيه الأخرى

أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل
أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل
TT
TT

هل تعزز زيادة الإيجار من مستقبل جزيرة كوني في نيويورك؟

أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل
أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند ومجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل

يتعين على ديانا كارلين الانتهاء من تأليف الكتاب الذي تعمل عليه بشأن متعة امتلاك بوتيك لولا ستار، ذلك المتجر الصغير والساحر للغاية في ممشى كوني آيلاند، على مدى السنوات الـ19 الماضية. لكن بدلا من ذلك، انتابت السيدة كارلين حالة من الخوف والتوتر منذ أن عرض عليها مالك المتجر الذي تعمل فيه عقدا جديدا للإيجار منذ عدة أسابيع - تزيد فيه القيمة الإيجارية بنسبة 400 في المائة دفعة واحدة. وقالت: «إنني أتساءل إن كان ينبغي علي أن أطلب لافتات (التوقف عن العمل!)».
وفي الصيف الماضي، كانت كوني آيلاند في حي بروكلين بمدينة نيويورك تزدحم بالباحثين عن الاستمتاع على الشواطئ ومختلف أشكال الترفيه الأخرى، ولكنها تميل لأن تكون أكثر هدوءا في فصل الشتاء. وقبل أكثر من عشر سنوات مضت، تعهدت مدينة نيويورك بإنشاء وجهة سياحية ذات حديقة مائية، وساحة كبيرة، وحلبة للتزلج على الجليد، تعمل على مدار السنة، مع ملايين الدولارات من الاستثمارات السكنية والتجارية.
وفي الأثناء ذاتها، قال مايكل بلومبيرغ - عمدة مدينة نيويورك آنذاك، إنه سوف تتم حماية مطاعم الأكل والمتاجر الرخيصة في المنطقة. وكان مارتي ماركويتز رئيس مقاطعة بروكلين قد أعلن في عام 2005 أن الخطة المزمعة سوف تحافظ على الروعة التي تنفرد بها كوني آيلاند مع روح المحبة والمرح المعهودة. ولكن على غرار الكثير من الخطط الكبرى في مدينة نيويورك، لم تتحقق الرؤية الكاملة للمشروع بعد. فلقد بدت كوني آيلاند خالية بصورة رسمية بعد ظهيرة يوم من أيام يناير (كانون الثاني) الماضي، وصارت بعيدة كل البعد عما تعهدت به إدارة المدينة عن الجاذبية والنشاط على مدار العام كما قالت. إذ تهب الرياح الصاخبة على منشآت مدن الملاهي الشهيرة مثل لونا بارك وستيبلشيز بارك، ولكن لا وجود لحلبة التزلج أو الحديقة المائة، حيث لم يتم إنشاء هذه المنشآت قط.
والآن، وفي مواجهة آلة التحسين التي تتحرك بوتيرة بطيئة للغاية، أصبحت مجريات العمل شديدة الغرابة في كوني آيلاند مجبرة على الدخول إلى حالة من عدم اليقين بشأن المستقبل. تقول السيدة كارلين: «إنهم يحاولون الآن تحويل ساحة اللعب المخصصة لعوام الناس إلى ملعب خاص بالأثرياء فقط».
وكانت السيدة كارلين، رفقة 5 آخرين من أصحاب الشركات الصغيرة في كوني آيلاند - وهم: ناثان فاموس، وروبي بار آند جريل، وبولز دوتر، ومطعم توم، وبيتش شوب - يتفاوضون على عقود جديدة للإيجار تمتد لمدة 10 سنوات مع شركة «زامبيرلا»، وهي الشركة المالكة للمتنزه الإيطالي التي تعاقدت معها مدينة نيويورك قبل عشر سنوات لبناء وإدارة منطقة لونا بارك الترفيهية في كوني آيلاند، والتي تعد الشركات الصغيرة المذكورة جزءا لا يتجزأ منها.
وجاءت شركة «زامبيرلا» بشروط جديدة: زيادة القيمة الإيجارية من 50 إلى 400 في المائة لكل شركة من الشركات المذكورة. وتقول السيدة كارلين عن ذلك: «إنني أعشق كوني آيلاند، والحصول على هذا المتجر على الممشى السياحي كان من أحب أحلام حياتي. ولكن ليست هناك من طريقة أتمكن بها من تحمل الشروط الجديدة».
وفي رسالة وصلت إلى صحيفة «نيويورك تايمز» من أليساندرو زامبيرلا رئيس الشركة المذكورة، جاء فيها: «نحن نهتم بشؤون كوني آيلاند ومستقبلها، ونحن ملتزمون بتحويلها إلى أقوى مجتمع يمكن بناؤه. وذلك هو السبب في تواصلنا مع المستأجرين لضمان نجاح أعمالهم ضمن المحافظة على شخصية كوني آيلاند المميزة».
ورفض السيد زامبيرلا، الذي كان في رحلة سفر إلى إيطاليا، الإجابة عن أسئلة محددة طرحتها عليه صحيفة «نيويورك تايمز»، غير أنه أضاف يقول إن ثلاثة من أصل ست شركات قد وافقت بالفعل على عقود الإيجار الجديدة ووقعت عليها، وإن الشركات الأخرى تحقق تقدما ملموسا على هذا المسار.
أثارت الزيادات المقترحة في القيمة الإيجارية على الشركات الست الصغيرة حالة من الشد والجذب الشديدة المستمرة منذ سنوات داخل كوني آيلاند.
ففي عام 2009، وبعد مواجهة استغرقت 4 سنوات كاملة حول أفضل خطط إحياء وتجديد المنطقة، ابتاعت المدينة تحت رئاسة مايكل بلومبيرغ 7 أفدنة في منطقة الترفيه المضطربة من المطور العقاري جوزيف سيت مقابل 95.6 مليون دولار.
وأراد مايكل بلومبيرغ استعادة المنطقة إلى سابق عهدها، والتي بدأت تواجه الانخفاض منذ ستينات القرن الماضي، من خلال تعزيز تطوير المتاجر والشقق على طول طريق سيرف في المنطقة. وكانت الشركات التي افتتحت في فصل الصيف تنتقل إلى جدول زمني للعمل على مدار العام، مما يساعد على تعزيز رؤية مايكل بلومبيرغ باعتبار كوني آيلاند أكبر مدينة للملاهي الترفيهية والحضرية في البلاد.
ثم استأجرت شركة «زامبيرلا» الأرض من المدينة، مما أتاح لها افتتاح مدينة لونا بارك الترفيهية في عام 2010، مع إملاء عقود الإيجار الخاصة بالشركة مع أصحاب الشركات الصغيرة، ومطالبة هذه الشركات بتسليم جانب من الأرباح المحققة إلى المدينة.
وتعرضت الشركات العاملة على الممشى السياحي في المنطقة للإغلاق، حيث عجزت عن الاتساق مع الرؤية الجديدة للشركة الإيطالية. وكانت شركات صغيرة أخرى، مثل متجر السيدة كارلين، قد عاد للعمل بعد قرار الإخلاء الذي تعرضت له في عهد المطور العقاري جوزيف سيت.
وبحلول عام 2012، كانت جهود الانتعاش جارية على قدم وساق، وشهدت المنطقة نموا في الجماهير والإيرادات. وقالت السيدة كارلين إنها حققت أرباحا بنسبة 50 في المائة تقريبا بعد تولي شركة «زامبيرلا» مقاليد الأمور.
وقال سيث بينسكي، الرئيس الأسبق لمؤسسة التنمية الاقتصادية، حول المنطقة: «يعتقد أغلب الناس أنه قد جرى تطوير المنطقة لتتوافق مع التاريخ المعروف عن كوني آيلاند». ومع ذلك، فإن منطقة الملاهي لا تعمل على مدار السنة. وقال مارك تريغر، عضو مجلس المدينة الممثل لقطاع بروكلين الذي يضم كوني آيلاند، إنه يعتقد أن الوضع الراهن نابع من ندرة الاستثمارات من قبل مجلس المدينة وعمدة نيويورك بيل دي بلاسيو ضمن أهداف المدينة لعام 2009. وقال السيد تريغر: «لا تعرف الشركات إلى أين تذهب كوني آيلاند في ظل إدارة دي بلاسيو للمدينة. فهناك قصور واضح في الرؤية ولا وجود للخطط الشاملة بشأن تحسين المنطقة». وأضاف أن الوعود غير المتحققة منحت شركة «زامبيرلا» قدرا من النفوذ لإضافة المزيد من الأعباء على المستأجرين للمساعدة في استرداد الأرباح المهدرة. وقال إن هؤلاء المستأجرين قد استثمروا أموالهم هناك تحت فكرة تحول هذه المنطقة إلى وجهة سياحية تعمل طوال العام، مع حركة السير على الممشى طيلة السنة، على العكس من 3 إلى 4 أشهر من العمل فقط في العام بأكمله. ولا يمكن لأحد السماح بتحويل الأراضي العامة إلى سلاح باسم الجشع لإلحاق الأضرار بالشركات الصغيرة.
ولقد أعربت السيدة كارلين رفقة العشرات من العمال الآخرين في كوني آيلاند عن اعتراضهم على زيادة القيمة الإيجارية وذلك بالوقوف على درجات سلم مجلس المدينة في أوائل شهر ديسمبر (كانون الأول) الماضي.
وفي مقابلة أجريت مع صحيفة «نيويورك تايمز»، وصف نورمان سيغيل محامي الحقوق المدنية قرار شركة «زامبيرلا» بأنه غير مقبول تماما، وأضاف أنه ينبغي على عمدة نيويورك بيل دي بلاسيو التدخل في الأمر. وأضاف المحامي سيغيل أن إدارة مجلس المدينة يجب أن تطالب الشركة الإيطالية طرح شروط إيجارية معقولة، وإذا لم يحدث ذلك، فينبغي على المدينة التفكير جديا في سحب عقد الإيجار من شركة «زامبيرلا»، التي أفادت في محاولة لتحسين النوايا بأنها سوف تمدد الموعد النهائي للسيدة كارلين لتوقيع عقد الإيجار الخاص بها حتى يوم الأربعاء المقبل.
وقالت السيدة كارلين عن ذلك: «يقضي صاحب الشركة عطلته في إيطاليا في حين أنني أبذل قصارى جهدي لمجرد إنقاذ متجري الصغير ومصدر معيشتي الوحيد». ورفض السيد زامبيرلا وأصحاب الشركات الخمس الأخرى التعليق على عقود الإيجار الخاصة بهم، برغم أن الكثير من الشخصيات المطلعة على الأمر أكدوا أن الزيادة تتراوح بين 50 في المائة للمتاجر الكبيرة و400 في المائة لمتجر السيدة كارلين الصغير، والتي قالت إنها تعتقد أن الشركات الأخرى لم تتحدث عن المشكلة علنا خشية الانتقام من الشركة الإيطالية ومخافة قرارات الطرد.
وأضافت السيدة كارلين تقول: للتعامل مع الزيادات المطلوبة في الإيجار قرر أصحاب المتاجر رفع الأسعار، وإن أحد المطاعم أجرى تغييرات للانتقال من مطعم للجلوس وتناول الطعام إلى مطعم للوجبات السريعة للحد من التكاليف.
واستطردت السيدة كارلين تقول: «حاولت تقديم الالتماس إلى مجلس المدينة مرارا وتكرارا من خلال المكالمات الهاتفية ورسائل البريد الإلكتروني والاحتجاجات خلال الشهر الماضي - ولكن لم يتغير شيء حتى الآن. وقال لها مجلس المدينة إنه غير قادر على المساعدة وليس هناك الكثير مما يمكن القيام به، ولكنني لا أوافق على ذلك، فهم أصحاب الأرض التي يستأجرها منهم زامبيرلا».
وقال المحامي سيغيل إن الزيادات باهظة للغاية لدرجة أنها قد تكون سببا وجيها للتقاضي، وأضاف: «هناك عدد من السوابق القضائية في ذلك إذا قررت المحكمة أن ما تقوم به الشركة غير معقول، ويمكن أن يكون ذلك من المطالب القانونية المعتبرة في حد ذاتها».
وليست هناك مؤشرات عامة في مجلس المدينة بشأن خطط سحب عقد الإيجار من زامبيرلا، أو التدخل، إذ إن زيادة القيمة الإيجارية لا تنتهك الاتفاقية المبرمة بين مجلس المدينة وبين شركة زامبيرلا. ونفت السيدة جين ماير، الناطقة الرسمية باسم عمدة نيويورك، الادعاءات القائلة بأن إدارة المدينة تفتقد للرؤية الواضحة أو الخطة الشاملة حيال كوني آيلاند. وقالت إن المدينة أنفقت 180 مليون دولار على تطوير البنية التحتية في كوني آيلاند خلال السنوات العشر الماضية، مع التخطيط لتوسيع نظام النقل بالعبّارات في نيويورك إلى كوني آيلاند بحلول عام 2021.
وأضافت السيدة ماير تقول: «تلتزم إدارة المدينة بالمحافظة على شخصية كوني آيلاند مع ضمان الإنصاف والمساواة والاستعداد للمستقبل». في حين تساءل المحامي سيغيل: لمن يُخصص هذا المستقبل؟ وهو من مواطني المدينة ونشأ في حي بروكلين، واعتاد قضاء فترات من الصيف على الممشى السياحي هناك، ويتذكر إنفاق دولار واحد لدخول مدينة الملاهي ثم العودة لتناول وجبة العشاء الشهية لدى مطعم ناثان فاموس المعروف، وقال: «علينا مواصلة الكفاح لإنقاذ كوني آيلاند التي نحبها».
- خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
أميركا

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

مصر لتنشيط السوق العقارية بتسهيلات تمويلية

لا تختلف المبادرة الجديدة عن القديمة في الشروط العامة
لا تختلف المبادرة الجديدة عن القديمة في الشروط العامة
TT
TT

مصر لتنشيط السوق العقارية بتسهيلات تمويلية

لا تختلف المبادرة الجديدة عن القديمة في الشروط العامة
لا تختلف المبادرة الجديدة عن القديمة في الشروط العامة

في ظل الارتفاع المستمر لأسعار العقارات في مصر، واستجابةً لطلبات المطورين العقاريين وخبراء السوق العقارية، أطلق البنك المركزي المصري أخيراً مبادرة جديدة للتمويل العقاري لدعم متوسطي الدخل، عبر توفير تسهيلات تمويلية لدعم شراء وحدات سكنية، وتنشيط السوق العقارية التي تعاني من حالة ركود، وفق تقديرات خبراء العقارات الذين أبدى بعضهم تحفظات على شروط مبادرة البنك المركزي الجديدة، معتبرين أنها «لا تتفق مع الواقع».
وأعلن البنك المركزي المصري الأسبوع الماضي، عن بدء تفعيل مبادرة التمويل العقاري لدعم متوسطي الدخل في البنوك المصرية، وهي المبادرة التي أطلقها البنك المركزي المصري في ديسمبر (كانون الأول) الماضي، بقيمة 50 مليار جنيه (الدولار الأميركي يعادل 15.5 جنيه مصري) لتمويل شراء الوحدات السكنية لمتوسطي الدخل، بتسهيلات تصل إلى 20 عاماً، وبفائدة متناقصة بنسبة 10%، ومن المقرر أن تبدأ البنوك المصرية في تلقّي طلبات التمويل العقاري بدءاً من أول مارس (آذار) المقبل، حسب البنك المركزي.
ووصف بعض نواب البرلمان المصري محاولات دعم متوسطي الدخل وتنشيط السوق العقارية عبر مبادرة البنك المركزي بأنها «فكرة جيدة»، من بينهم عبد المنعم العليمي، عضو لجنة الإسكان بمجلس النواب المصري، الذي يقول لـ«الشرق الأوسط» إن «المبادرة جيدة في حد ذاتها، لكنّ تنفيذها بنجاح على أرض الواقع مرتبط بتغييرات تشريعية تتعلق بإصدار تشريع لتقنين العلاقة بين المالك والمستأجر، وحل مشكلات قانون الإيجار القديم، ووضع تسهيلات لتسجيل الوحدات العقارية في مكاتب (الشهر العقاري)، إضافةً لوضع تشريع يرفع الحد الأقصى للأجور»، مشيراً إلى أن «مجلس النواب قدم مقترحاً لرفع الحد الأقصى للأجور من 42 ألف جنيه، إلى 70 ألف جنيه، أي ما يعادل 35 ضعف الحد الأدنى للأجور والبالغ 1200 جنيه شهرياً».
مبادرة البنك المركزي المصري للتمويل العقاري الأخيرة، لا تعد الأولى من نوعها، ففي عام 2014 أطلق البنك مبادرة مماثلة استمرت لمدة خمس سنوات، لدعم محدودي ومتوسطي الدخل بفائدة متناقصة تتراوح ما بين 7% لمحدودي الدخل، و8% لأصحاب الدخل المتوسط، و10.5% لأصحاب الدخل فوق المتوسط، قدمت من خلالها تمويلاً عقارياً بقيمة 20 مليار جنيه، حسب التصريحات الرسمية، لكن المبادرة القديمة كانت تضع حداً أقصى لثمن الوحدة السكنية لا يتجاوز 950 ألف جنيه لشريحة أصحاب الدخل فوق المتوسط، و500 ألف جنيه لشريحة الدخل المتوسط، وهو ما عُدّ غير ملائم لأسعار الوحدات السكنية، وبدأت المطالبات بزيادة ثمن الوحدة السكنية.
ويتفاوت متوسط سعر المتر في القاهرة الكبرى، ويتراوح ما بين 5 آلاف جنيه حتى 22 ألف جنيه، حسب موقع «عقار ماب» المتخصص في رصد وتحليل السوق العقارية المصرية، مما يعني أن سعر الوحدة السكنية بمساحة 150 متراً التي تشملها المبادرة يتراوح ما بين 750 ألف جنيه حتى 3 ملايين و300 ألف جنيه.
ويبدو أن المبادرة لن تسهم في مساعدة محمد عبد الله، موظف، ونظرائه في الحصول على وحدة سكنية، حيث يسعى عبد الله للحصول على تمويل عقاري منذ المبادرة القديمة لكنه فشل بسبب صعوبة الإجراءات، وقال لـ«الشرق الأوسط» إنه «تقدم للحصول على تمويل عقاري من قبل ضمن شريحة الدخل فوق المتوسط والتي كانت تشترط حداً أقصى لدخل الأسرة 20 ألف جنيه شهرياً، لكنه لم يستكمل الطلب بسبب ارتفاع قيمة الوحدة السكنية التي كان يرغب في شرائها، وارتفاع قيمة الفائدة على التمويل العقاري لتصل إلى ضعف قيمة القرض لو تم السداد على 20 عاماً»، موضحاً أنه كان «يأمل أن تخفف المبادرة الجديدة من الشروط لكنها جاءت صعبة كسابقتها خصوصاً فيما يتعلق بسعر الفائدة ونسبة القسط من الدخل الشهري».
ولا تختلف المبادرة الجديدة عن القديمة في الشروط العامة المتعلقة بأن يكون طالب التمويل مصري الجنسية، وألا يكون قد استفاد من مبادرات التمويل العقاري السابقة، وأن تكون الوحدة السكنية كاملة التشطيب، ومسجلة بالشهر العقاري، وتُستخدم بهدف السكن الدائم، وليس الإسكان السياحي، مع ضرورة تقييم الجدارة الائتمانية للعملاء، وأن يدفع العميل 20% من ثمن الوحدة السكنية كمقدم.
«إطلاق مبادرات للتمويل العقاري يتطلب قدراً من ملاءمة الظروف الحقيقية لمستوى الدخول للشريحة المستهدفة، وأسعار الوحدات السكنية على أرض الواقع بغض النظر عن الشروط العامة النظرية التي تلائم الثقافة البنكية، وإلا لن يُكتب لها النجاح»، حسب الدكتور شريف الدمرداش، الخبير الاقتصادي، الذي يقول لـ«الشرق الأوسط»: «الفئة المستهدفة من المبادرة الجديدة، هل هم أصحاب الدخل المتوسط في مصر أم الأثرياء والأجانب والمصريين العاملين في دول الخليج؟».
ولا تتناسب الشروط المتعلقة بالدخل في المبادرة الجديدة مع حقيقة الدخل في مصر، وهي لا تخاطب 80% من المصريين، العاجزين عن شراء وحدات سكنية بعد ارتفاع أسعارها بشكل كبير، نتيجة لارتفاع سعر الأرض، حسب الدمرداش.
وتعاني السوق العقارية المصرية من حالة ركود منذ الصيف الماضي، حيث تراجع الطلب على العقارات من 3300 نقطة في أغسطس (آب) الماضي إلى 2800 نقطة في يناير (كانون الثاني) الماضي، حسب مؤشر «عقار ماب».
ويقتصر الفرق بين المبادرتين على تحديد مساحة الوحدة السكنية بحد أقصى 150 متراً، وألا يتجاوز ثمنها مليوني و250 ألف جنيه مصري، وتطلب رفعُ ثمن الوحدة السكنية رفعاً للحد الأقصى لشريحة الدخل المتوسط إلى 40 ألف جنيه للفرد و50 ألف جنيه للأسرة، بدلاً من 8 آلاف جنيه للفرد، و10 آلاف جنيه للأسرة في المبادرة القديمة، وذلك حتى يتمكن من سداد الأقساط الشهرية، حيث يشترط البنك المركزي ألا تتجاوز قيمة الأقساط الشهرية 40% من دخل الفرد.
ويتطلب حل مشكلة التمويل العقاري البحث في أسباب ارتفاع أسعار العقارات، وفق الدمرداش الذي اقترح أن «تتدخل الدولة بصفتها المالكة للأرض، عن طريق تخفيض سعر الأرض، مع وضع شروط للتسعير بحيث لا يتجاوز سعر الوحدة السكنية حداً معيناً، وإذا كان ذلك غير ممكن فإن مبادرات التمويل العقاري يجب أن تقدم تسهيلات أكثر وتمنح العميل مدة طويلة جداً للسداد ليتناسب القسط الشهري مع مستوى الدخل الحقيقي في المجتمع».
ويعد شرط تسجيل العقارات في الشهر العقاري أحد المعوقات التي تقف أمام المبادرة، فوفقاً للدمرداش فإن «البنك يسعى لحماية حقه، وإن كان هذا الشرط لا يتناسب مع الواقع الذي يشير إلى أن 80% من الوحدات السكنية في مصر غير مسجلة»، مشدداً على أن «نجاح أي مبادرة للتمويل العقاري يرتبط بوضع شروط واقعية مرنة وفي متناول الجميع».
في المقابل، يرى المهندس ممدوح بدر الدين، رئيس مجلس إدارة شعبة الاستثمار العقاري بالاتحاد العام للغرف التجارية، أن مبادرة الـ50 مليار جنيه للتمويل العقاري التي أطلقها البنك المركزي، لتمويل متوسطي الدخل ستسهم في تنشيط القطاع العقاري، خصوصاً مع الشركات التي لديها مخزون من الوحدات الجاهزة التي تنطبق شروطها مع المبادرة من حيث السقف السعري والتشطيب، مشيراً إلى أنه «من المتوقع أن يشهد العام الجاري، نمواً في نشاط التمويل العقاري».

مواضيع
العقارات مصر