عربي English Türkçe اردو فارسى
pdf
Logo
صورة الغلاف اقرأ النسخة المطبوعة
آخر الأخبار
استمع إلى "إيجاز" اليوم
7:9 دقيقة
الاقتصاد عقارات

6 علامات توحي بوجود انتعاش ملحوظ في قطاع العقارات الإماراتي

الإصلاحات الحكومية والتجارة الإلكترونية من ضمنها

سوق الإمارات العقارية شهدت في الفترة الماضية ازدياداً في المعروض مقابل الطلب، ما تسبب بضغط على السوق
سوق الإمارات العقارية شهدت في الفترة الماضية ازدياداً في المعروض مقابل الطلب، ما تسبب بضغط على السوق
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT
  • دبي: «الشرق الأوسط»
TT

6 علامات توحي بوجود انتعاش ملحوظ في قطاع العقارات الإماراتي

سوق الإمارات العقارية شهدت في الفترة الماضية ازدياداً في المعروض مقابل الطلب، ما تسبب بضغط على السوق
سوق الإمارات العقارية شهدت في الفترة الماضية ازدياداً في المعروض مقابل الطلب، ما تسبب بضغط على السوق

أشار تقرير عقاري صدر مؤخراً إلى ظهور علامات انتعاش ملحوظة في القطاع العقاري في دولة الإمارات، وذلك بفضل المبادرات الإيجابية المستمرة التي تطلقها الحكومة، والتي جاءت بعد عدة سنوات من الظروف المعاكسة التي سادت السوق الكليّة، وقبيل الانطلاق المرتقب لفعاليات حدث «إكسبو 2020».
وذكر التقرير، الذي صدر من شركة «سَفِلز - الشرق الأوسط» للاستشارات العقارية، أن 6 عوامل ساهمت في الانتعاش الملحوظ في سوق العقارات الإماراتي، في الوقت الذي شهدت فيه الفترة الماضية ازدياداً في المعروض مقابل الطلب، ما تسبب بضغط على السوق.
الحوافز الناتجة عن الإصلاحات الحكومية
قال ستيفن مورجان، الرئيس التنفيذي لشركة «سَفِلز - الشرق الأوسط»: «أظهرت الحكومة الإماراتية التزامها الواضح تجاه بناء اقتصاد تنافسي ومستدام، ما سيقود إلى إطلاق وتطبيق إصلاحات إضافية على السياسات. ونتيجة لتطبيق مزيد من التدابير الواضحة والملموسة خلال الأشهر القليلة المقبلة، فمن المرجح أن نشهد تحسناً في توجهات السوق بشكل عام». وأضاف: «ساهمت مبادرات، تشمل انفتاح السوق أمام المستثمرين الأجانب في أبوظبي، وإطلاق مشروعات سكنية بنظام التملك الحر في الشارقة، إلى جانب توفير تأشيرات إقامة طويلة الأمد في دولة الإمارات، بإنجاز مزيد من الصفقات المهمة في كلتا الإمارتين خلال الاثني عشر شهراً الماضية. كما أدى تشكيل اللجنة العليا للتخطيط العقاري في دبي إلى تسجيل ارتفاع ملحوظ في مستويات التعاملات خلال الربع الأخير من عام 2019. فضلاً عن تعزيز ثقة المستثمرين والمستخدمين النهائيين».
وتابع: «مع إعلان عام 2020 (عام الاستعداد للخمسين) ستشهد الدولة انطلاق أكبر استراتيجية عمل وطنية من نوعها للاستعداد لرحلة تنموية رائدة خلال السنوات الخمسين المقبلة في القطاعات الحيوية كافة، والتحضير للاحتفال باليوبيل الذهبي لدولة الإمارات في عام 2021».
التحول المستمر نحو اقتصاد قائم على المعرفة
أبرم مكتب أبوظبي للاستثمار اتفاقية شراكة استراتيجية مع شركة «سينس تايم»، في مجال تقنيات الذكاء الاصطناعي، والتي تتخذ من الصين مقراً لها، لإنشاء مركز أبحاث وتطوير لمنطقة أوروبا والشرق الأوسط وآسيا في أبوظبي؛ كما تم افتتاح مركز السوربون للذكاء الاصطناعي في جامعة السوربون - أبوظبي.
من جهة ثانية، شهد عام 2019 انتشاراً ملحوظاً للتقنيات الرقمية، مثل المصادقة الإلكترونية على عقود الإيجار، وقيام دائرة التسجيل العقاري في الشارقة بإطلاق مشروع بوابة المطورين العقاريين. وتعكس هذه الخطوات، إلى جانب مبادرات دبي الذكية، تبني توجه واضح نحو بناء اقتصاد معرفي ناضج ورائد في المنطقة.
القطاعات الجديدة
تشكل الزراعة الرأسية، و«المطابخ السحابية»، والتكنولوجيا المالية، والشركات الناشئة، ومشغلو مساحات العمل والسكن المشترك، بعضاً من المصطلحات الرائجة التي ستؤثر على القطاع العقاري في الدولة. وبالفعل، شهد عام 2019 قيام عدد من مشغلي المزارع الرأسية ومزودي خدمات المطابخ السحابية بإشغال مستودعات متوسطة إلى كبيرة الحجم في كل من مدينة دبي الصناعية ومنطقة القوز الصناعية على التوالي.
وقال التقرير: «يقوم عدد من مشغلي مساحات العمل المشترك العالميين بتقييم الخيارات والاستراتيجيات المتاحة لتوسيع نطاق حضورهم في الدولة. وعلى سبيل المثال، قامت شركة (وي ورك)، وهي إحدى أكبر مشغلي مساحات العمل المشترك على مستوى العالم، بافتتاح أولى مساحات العمل المشترك لها في سوق أبوظبي العالمي، وفي الوقت الذي تبذل فيه العاصمة الإماراتية جهوداً حثيثة لدعم بيئة أعمال الشركات الناشئة في المنطقة. ويتم حالياً اختبار مشروعات السكن المشترك في دبي من قبل عدد من كبار المطورين، مثل شركة (إعمار) العقارية، ومن المتوقع أن تكتسب هذه التوجهات زخماً أكبر خلال عام 2020 وما بعده».
دوافع جديدة للطلب على الوحدات
لفت التقرير إلى أن الاستفسارات الواردة إلى شركة «سَفِلز» تؤكد ارتفاع حصة مستأجري العقارات لأول مرة في الإمارات خلال العام الماضي؛ إذ إن نحو 30 إلى 35 في المائة من إجمالي الاستفسارات الواردة بخصوص الوحدات الشاغرة في دبي، ونحو 15 في المائة في أبوظبي، جاءت من أفراد انتقلوا مؤخراً إلى المدينتين أو يخططون للانتقال إليهما في المستقبل القريب. وقد تبوأت الإمارات المركز الأول عربياً والحادي والعشرين عالمياً في مؤشر مرونة سوق العمل العالمي لعام 2020، في ضوء احتضانها لواحدة من أكثر أسواق العمل استقراراً، ما يمثل إنجازاً واعداً من شأنه تعزيز النمو طويل الأجل لسوق العقارات في الدولة.
من ناحية أخرى، أوضحت «سَفِلز» أنه تم تحديد رسوم التسوية المبكرة للقروض العقارية عند 1 في المائة كحد أقصى من الرصيد المستحق، أو ما قيمته 10 آلاف درهم (2722 دولار)، أيهما أقل. علماً بأنه كان يتوجب على المقترضين في السابق دفع رسوم تسوية مُبكرة بنسبة 3 في المائة. وتحمل هذه الخطوة نتائج إيجابية للمشترين والبائعين؛ حيث يمكن للبائعين تحويل الرهن العقاري أو البيع من دون دفع رسوم خروج عالية؛ فيما ستضمن هذه الخطوة ثقة أكبر للمشترين، وتمنحهم حرية البيع أو استكشاف صفقات أفضل مستقبلاً دون فرض عقوبات عالية.
تحفيز الاستدامة
قالت «سَفِلز» إن الشركات الإماراتية تتجه بصورة متزايدة إلى تحقيق مزيد من الاستدامة في عملياتها وتقليص تأثيراتها البيئية. ويحظى هذا التوجه بتقييم نقدي بالغ الأهمية ضمن عمليات الإنشاء والمشروعات العقارية، ولا سيما في ضوء انطلاقة حدث «إكسبو 2020 دبي»، الذي تشكل الاستدامة فيه أحد محاور التركيز الأساسية. ومع قيادة الحكومة الإماراتية لجهود التغيير هذه، فمن المتوقع أن تشكل مفاهيم الاستدامة الدعامة الأساسية لمستقبل دولة الإمارات. ويُجسد اعتماد نظام التقييم بدرجات اللؤلؤ في أبوظبي، وإطلاق صندوق الاستثمار في العقارات المستدامة، أول صندوق استثمار عقاري أخضر في دولة الإمارات، بعضاً من الخطوات الكثيرة التي اتخذتها دولة الإمارات بهذا الاتجاه.
نمو متوقع لقطاع التجارة الإلكترونية
أكد التقرير أن قطاع التجارة الإلكترونية عبر الإنترنت في الإمارات لا يزال في مراحله الأولية المبكرة، مع حصة لا تتعدى 5 في المائة من مبيعات التجزئة، بالمقارنة مع 12 إلى 15 في المائة في دول أخرى، مثل الولايات المتحدة الأميركية والمملكة المتحدة، وعلى الرغم من ذلك، يتجه قطاع التجارة الإلكترونية إلى تسجيل نمو ملحوظ، بفضل الانتشار الكبير لاستخدام الإنترنت في دولة الإمارات، والذي يصل إلى 91 في المائة، ما يُعد الأكبر من نوعه في المنطقة، إلى جانب النسبة المرتفعة من شريحة الشباب المتعلم في الدولة.
وأكد التقرير أن تلك العوامل ساهمت في دعم النمو طويل الأمد للمستودعات الحديثة الخاصة بالمؤسسات. ومن المرجح أن تستفيد المستودعات في دبي من هذا التوجه؛ حيث يتلقى هذا القطاع الدعم من البنية التحتية القائمة في المدينة، وحصة كبيرة من مساحات التخزين التي سيتم طرحها خلال وقت لاحق. من ناحية ثانية، تشير التوقعات إلى أن عام 2020 سيكون عام التحول الرقمي في الشارقة. ومن المتوقع أن يتم استخدام التقنيات الرقمية بوتيرة متسارعة خلال عام 2020.

مواضيع
الإمارات

الأكثر قراءة

 
 
الاقتصاد عقارات

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
TT
TT

جدل أميركي حول تأثير بناء الشقق الفاخرة في الأحياء الفقيرة

المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه
المباني الجديدة مشكلة وحل في الوقت نفسه

غالباً ما ينظر النشطاء في مجال الإسكان بالولايات المتحدة الأميركية إلى بناء المباني السكنية الجديدة على أنه هو المشكلة، حيث يتم السماح للمطورين العقاريين ببناء مزيد من المساكن، لا سيما في الأحياء الفقيرة، مما يجعل المستأجرين والجيران في هذه المناطق يخشون من ارتفاع أسعار السوق وزيادة تكلفة الإيجارات عليهم، في حين يميل الاقتصاديون، من ناحية أخرى، إلى رؤية المباني الجديدة بوصفها الحل وليست المشكلة، حيث يقولون إن الطريقة الوحيدة لتخفيف النقص في عدد الشقق، الذي بدوره يؤدي إلى رفع الإيجارات، هي بناء مزيد من المساكن، فهم يؤكدون أن بناء ما يكفي من المساكن سيؤدي لانخفاض الإيجارات بشكل عام.
وتعدّ الإشكالية بين هذين الرأيين أساس حالة الجدل المثارة حول البناء الفردي والمعارك الأوسع حول كيفية تخفيف أزمة الإسكان في الولايات المتحدة. وحتى وقت قريب، لم تكن هناك أي بيانات تقريباً على نطاق الأحياء لحل هذه الأزمة، ويبدو أن كلا الرأيين صحيح في الوقت نفسه، فالمساكن الجديدة قد تساعد في خفض الإيجارات في مناطق المترو على سبيل المثال وذلك حتى في الوقت الذي قد يعني فيه ذلك زيادة الطلب على هذه المناطق مما يزيد من قيمة الإيجارات فيها.
وتقدم دراسات جديدة عدة أخيراً بعض الأدلة المشجعة، إن لم تكن كاملة، حيث نظر الباحثون في جامعة نيويورك و«معهد آب جون»، وجامعة مينيسوتا، إلى ما يحدث بشكل مباشر مع بناء المساكن الجديدة، واسعة النطاق، والتي تُباع بسعر السوق (دون قيود على قيمة الإيجار)، حيث تشير دراسات عدة بالفعل إلى أن المناطق التي تبني مزيداً من المساكن تكون أسعارها معقولة، وتتساءل هذه الدراسات الحديثة عما إذا كان هذا النمط يظل ثابتاً عند النظر إلى بناء المساكن الفردية وليس المجمعات السكنية الكبيرة.
وتشير النتائج، مجتمعة، إلى أن المساكن الجديدة يمكن أن تخفف من حدة ارتفاع الإيجارات في المباني الأخرى القريبة، لكن جاء رأي هذه النتائج مختلطاً حول ما إذا كان المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض يستفيدون بشكل مباشر من المباني الجديدة أيضاً.
وتمثل أنواع المباني التي تصفها هذه الدراسات، والتي تخضع لسعر السوق وتتكون من 50 وحدة سكنية أو أكثر، غالبية المباني الجديدة الآن، كما تستهدف الغالبية العظمى من الشقق الجديدة اليوم المستأجرين من ذوي الدخل المرتفع، حيث يبلغ متوسط الإيجار لوحدة جديدة الآن 1620 دولاراً أميركياً في الشهر، أي أعلى بنسبة 78 في المائة من متوسط الإيجار على مستوى البلاد، وذلك وفقاً لـ«مركز هارفارد المشترك للدراسات الإسكانية»، (كما أن الهوة بين هذه الأرقام آخذة في الاتساع)، وتميل هذه المباني أيضاً إلى أن تكون الأكثر ظهوراً في المعارك المتعلقة بالإسكان في مختلف الأحياء الأميركية.
وتقول الزميلة في «مركز فورمان» بجامعة نيويورك، والتي درست تأثير المباني الجديدة في نيويورك، شياودي لي: «المستأجرون لا يحبون فكرة بناء المباني الشاهقة الجديدة، وذلك لأنهم يجدون هناك ارتفاعاً أيضاً في قيمة الإيجارات لديهم».
وقد يفترض الجيران أن المباني الجديدة تتسبب في ارتفاع الإيجارات، وهذا أمر مبرر إذا كانت المباني الجديدة تجذب كثيراً من السكان الأكثر ثراءً، والذين بدورهم يجذبون وسائل الراحة الراقية التي تجعل الحي مرغوباً فيه بشكل أكبر.
وتضيف لي: «السؤال الرئيسي هنا هو: ما التأثير الحقيقي لبناء هذه المباني؟». وقد وجدت لي أن المباني الجديدة في نيويورك تجذب مزيداً من المطاعم والمقاهي في المناطق المجاورة، لكنها خلصت إلى أن أي تأثير قد يؤدي لرفع الإيجارات في المناطق المجاورة لهذه المرافق، سيتم وقفه بسبب زيادة المعروض من المباني، وهو الأمر الذي يؤدي لخفض الإيجارات، كما وجدت أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10 في المائة في المعروض من المساكن، فإن إيجارات العقارات التي تقع على مسافة 500 قدم تنخفض بنسبة واحد في المائة، وذلك مقارنة بالمناطق الأخرى التي يرتفع فيها الطلب.
ولكن يبدو أن هذه الفوائد ستذهب للمستأجرين في المباني الراقية والمتوسطة القريبة، حيث يفترض أن مالكي العقارات يرون منافسة جديدة في الجوار مما يدفعهم لتعديل قيمة إيجارات مساكنهم بما يتناسب مع هذه المنافسة، لكن «لي» وجدت أن المباني الجديدة ليس لها أي تأثير على إيجار العقارات التي تقع على بُعد أكثر من 500 قدم، وأنها لا تؤثر أيضاً على إيجارات الوحدات منخفضة التكلفة القريبة، وذلك لأنه ربما لا يرى ملاك هذه الوحدات الأبراج الفاخرة الجديدة على أنها منافسة لهم بشكل مباشر.
وفي دراسة منفصلة، وجد براين أسكويث وإيفان ماست من «معهد آب جون»، وديفين ريد في «بنك فيلادلفيا الفيدرالي»، مجموعة مماثلة من النتائج في 11 مدينة رئيسية، بما في ذلك أتلانتا وأوستن وشيكاغو ودنفر، وشملت الدراسة المباني الجديدة التي تضم 50 وحدة على الأقل والتي تم بناؤها في أحياء يقطنها ذوو الدخل المنخفض في وسط المدينة، ويقدر هؤلاء الباحثون أن هذه المباني الجديدة تؤدي لخفض الإيجارات بنسبة بين 5 و7 في المائة في المناطق المجاورة بشكل مباشر، وذلك مقارنة بقيمة الإيجارات المتوقعة في حال لم يكن قد تم بناء هذه المباني الجديدة.
ولكن لا تعني الدراسة أن الإيجارات تنخفض بالفعل، إلا إنها تشير، بدلاً من ذلك، إلى أن المباني الجديدة تبطئ وتيرة زيادة الإيجارات في أنواع الأحياء التي يصفها المطورون العقاريون بأنها مرتفعة بالفعل، حيث إنه بحلول الوقت الذي يصل فيه هؤلاء المطورون إلى حي ما، خصوصاً مع وجود خطط لمشاريع كبيرة الحجم، فإنه من المرجح أن ترتفع الإيجارات بشكل سريع.
وعن تفسيره النتائج التي توصل إليها في اجتماع عام بشأن الرؤية السابقة، يقول ماست: «الأثرياء يتطلعون بالفعل إلى الانتقال إلى حي ما، ولذلك فإنه يمكننا بناء ذلك المبنى الذي يمنحهم شكل الوحدة التي يريدون أن يعيشوا فيها، وفي حال لم نفعل ذلك، فإنهم سيقومون بشراء وحدة في مكان قريب ثم سيقومون بتجديدها».
وقد يكون هذا الرأي غير مريح بالنسبة للمقيمين في الأحياء منذ فترة طويلة، خصوصاً أولئك الذين يشعرون بالقلق من التغيرات التي تحدث في أحيائهم والتي تتجاوز فكرة قيمة الإيجارات فقط، لكنه يمثل رداً على نقطة واحدة على الأقل فيما يخص الجدل المثار حول بناء المباني السكنية الجديدة.
ويقول الأستاذ في جامعة نيويورك، إنغريد غولد إيلين: «هذه النتائج تشير ببساطة إلى أن بناء مزيد من المساكن في أحد الأحياء لن يؤدي إلى تفاقم أعباء الإيجار المرتفعة، ولكنه قد يساعد في التخفيف من حدتها».
ويأتي أحد التحذيرات في الأبحاث التي أجراها أنتوني داميانو وكريس فرينير، اللذان يدرسان للحصول على الدكتوراه في جامعة مينيسوتا، حيث قاما بدراسة المباني الجديدة واسعة النطاق التي بنيت في مينابولس، وقد وجدوا أن بناء المساكن الجديدة قد ساعد في تخفيف حدة ارتفاع قيمة الإيجارات للوحدات الراقية القريبة، لكنهم خلصوا إلى أنه في الثلث الأسفل من السوق يكون للمباني الجديدة تأثير معاكس، حيث ترتفع قيمة الإيجار بشكل سريع.
ومن الممكن في بعض السياقات أن يتسبب بناء الشقق الجديدة، التي تباع وفقاً لسعر السوق، في قيام ملاك العقارات في المناطق القريبة بكبح جماح قيمة إيجار شققهم، لكنه قد يتسبب أيضاً في رؤية مجموعة أخرى من الملاك أن قيمة إيجاراتهم تعد قليلة مقارنة بالأسعار الجديدة، ومن المحتمل أن يشعر المستأجرون من ذوي الدخل المنخفض بالغضب من المساكن الجديدة في البداية، وذلك حتى لو كانوا سيستفيدون منها على المدى الطويل، وذلك لأنه مع تقدم عُمر هذه المباني الجديدة، فإن أسعارها تصبح في المتناول.
وبشكل عام، فإن هناك أدلة في هذه الدراسات كافة على أن العرض والطلب يعملان على النحو الذي يتوقعه الاقتصاديون، وذلك حتى على نطاق الحي الواحد، ولكن هناك أيضاً أدلة على تحقيق مخاوف المستأجرين الأكثر فقراً.
ويقول داميانو: «هؤلاء هم الأشخاص الذين مروا بعدد كبير من التجديدات الحضرية، وإنشاء الطرق السريعة، والاستثمار العام في الإسكان، وإخفاقات التخطيط الأوسع والمؤسسات الحكومية على مرّ الأجيال، وأعتقد أن الخوف من مجرد جملة (مبنى جديد) هو خوف حقيقي ومبرر، والأمر متروك للمخططين وصانعي السياسات للنظر إلى تلك المخاوف بشكل جيد».

* خدمة «نيويورك تايمز»

مواضيع
العقارات