تعمل شركة «مكتب هانوفر الخاص» (Hanover Private Office) على إدارة الاستثمارات العقارية في فئة القمة، ولديها نحو 250 عميلا من أكبر أثرياء العالم، كما تتعامل الشركة في إدارة وشراء عقارات قيمتها 1.4 مليار إسترليني (2.25 مليار دولار)، ولديها قاعدة معلومات بها نحو 100 ألف عميل محتمل من أكبر أثرياء العالم. وهي تتعامل فقط في عقارات الأحياء الراقية في لندن ومقاطعة ساري، وبقيم لا تقل عن 5 ملايين إسترليني (6.6 مليون دولار)، بالإضافة إلى القصور الريفية خارج لندن. في لقاء مع المدير التنفيذي للشركة، أليكس نيوال، قال إنه ما زال ينصح بالاستثمار في لندن لوجود عدد من الصفقات الجيدة. وشرح نيوال الخطوات القانونية المطلوبة والأعباء الضريبية لشراء العقار في بريطانيا، حيث يدفع المشتري ضريبة متدرجة وفقا لقيمة العقار.
كما شرح نيوال أسباب لجوء بعض المستثمرين إلى استخدام الصناديق الخاصة في عمليات الشراء، وقواعد الحصول على تأشيرات إقامة استثمارية في بريطانيا. وفيما يلي نص الحوار:
*ما تقييمك لمستوى الأسعار السائدة في عقارات لندن الفاخرة في الوقت الحاضر ومخاطر حدوث هبوط فيها؟ وهل تنصح عملاء الشركة بالاستثمار في سوق لندن حاليا؟
- نعم، لأن هناك العديد من الصفقات الجيدة المتاحة. ولندن، مثل معظم المدن، مكونة من أحياء، لكل منها سوقه الخاصة، تختلف في معدل نموها وفي سيولتها. وعلى سبيل المثال، الشقق الواسعة في نايتسبردج عالية السيولة وتزيد في قيمتها، بينما بعض المنازل في الحي نفسه أقل في السيولة وأرخص إلى درجة نصف الثمن.
وهناك إمدادات محدودة وطلب متزايد من المستثمرين الأجانب والبريطانيين. وفي شهر سبتمبر (أيلول) 2014، ارتفعت تعاقدات العقار في لندن بعد فترة خمول في الصيف. وجرت التعاقدات بأسعار مستقرة بعد خفض البائعين لبعض الأسعار العالية غير الواقعية.
وتشتهر سوق لندن بأنها عالية الشفافية، حيث من السهل متابعة الأسعار الفعلية من سجل الأراضي في شارع معين. والأمر يعتمد على الصفقة، وأقول: نعم، الوقت الحاضر مناسب للاستثمار في لندن، فالمسألة تعود إلى العرض والطلب، والوضع المستقر سياسيا وجغرافيا في مدينة متعددة الجنسيات والثقافات وترحب بالأجانب. ويأتي الطلب إلى لندن من جميع أنحاء العالم، وخصوصا من مناطق عدم الاستقرار. وفي لندن، يتنافس الأجانب مع البريطانيين على العقارات المتاحة. وبعض أسواق لندن محدودة للغاية؛ ففي «ايتون سكوير» لا يوجد أكثر من 12 منزلا والبقية شقق، ولا يعرض في السوق حاليا أي من منازل الميدان. وهناك أكثر من 12 مشتريا موجودا لكل منزل يأتي إلى السوق من «ايتون سكوير». وحينما يعرض أحد هذه المنازل في السوق بحالة جيدة، فإن سعره يصل إلى ما بين 30 و50 مليون إسترليني.
*ما فوائد استخدام صناديق الائتمان (Trusts) في الاستثمار العقاري في بريطانيا؟
- بعض كبار الأثرياء يفضلون البقاء في الخفاء، ولا يودون أن يعرف الناس أنهم يملكون عقارا في لندن أو يظهرون إعلاميا بسبب ذلك. والخصوصية هي العامل الأهم بالنسبة لهم، ولذلك فهم يشترون عبر الصناديق والشركات الأوفشور، ولهذه الوسائل أعباء ضريبية آنية ومستقبلية يجب أن تؤخذ في الحسبان.
*في بعض الدول، يُمنح الاستثمار العقاري حقوق إقامة، ما الحقوق التي تمنحها بريطانيا للأجانب المشترين لعقارات في لندن؟
- هناك كثير من المستويات لتأشيرات الاستثمار، وكلما انخفض معدل الاستثمار زادت الإجراءات طولا. ولا يجب أن يزيد حجم الاستثمار العقاري من الاستثمار الكلي عن نسبة 25 في المائة تقريبا.
*كيف تحصل شركة «هانوفر» على العقارات الفاخرة في السوق؟
- نحن نغطي قطاع السوق الفاخرة في لندن ومقاطعة ساري، التي تزيد عن 5 ملايين إسترليني (6.6 مليون دولار)، ونحن نبحث في العقارات المعروضة وتلك التي لم تُعرض بعد لانتقاء الأفضل بينها. ولدينا قاعدة معلومات هائلة عن أصحاب هذه العقارات أو مستشاريهم. كما نراقب سجل الأراضي لمتابعة الصفقات، ونتحدث إلى المحامين ومديري البنوك الخاصة والمعماريين من أجل السعي وراء العقارات المرموقة. وقد تطورت علاقاتنا عبر سنوات طويلة. وفي النهاية نحصل على أفضل العقارات، لأننا نعرف السوق جيدا ولنا سمعتنا فيها، التي بُنيت على السرية وتحقيق النتائج. بعض الصفقات تكون معقدة وتستغرق بعض الوقت.
*هل تقدم الشركة نفسها للأثرياء، أو يقدمون هم أنفسهم لها في صفقات شراء العقار في لندن؟
- لدينا استراتيجية مزدوجة، وبصفة عامة، يقوم عملاؤنا بالتسويق لنا. وهناك عميل واحد قدم لنا 15 عميلا آخرين يبحثون عن عقارات في لندن. ولدينا نحو 300 من العملاء النشطين، وتمتد قاعدة معلوماتنا إلى مائة ألف اسم من أكبر أثرياء العالم.
*هل لديك كثير من العملاء من الشرق الأوسط، وما تجربتك معهم؟
- نعم، لدينا بعض العملاء الممتازين من الشرق الأوسط، وخصوصا من سلطنة عمان ومن السعودية والكويت ودبي وقطر. وهم يفضلون لندن ومقاطعة ساري بما توفره من خصوصية وأمان.
والعلاقات مع زبائن الشرق الأوسط قوية وتقوم على الثقة، وهم يوكلونني لشراء العقارات لهم وإدارتها لهم في فترات غيابهم. وأحيانا نقوم بزيادة قيمة العقار عن طريق الحصول على تراخيص إضافية أو القيام بأعمال توسعة. ومنذ أن افتتحنا شركتنا، لم نخسر أي أموال لعميل لنا، وساهمنا في بناء ثروات بعضهم.
*كيف ترى سوق لندن من حيث نسبة الاستثمار الأجنبي ومصادر هذا الاستثمار؟
- في القطاع فوق الـ5 ملايين إسترليني يأتي الزبائن من بريطانيا والصين وماليزيا وهونغ كونغ وسنغافورة والهند وروسيا وعمان والسعودية والكويت ودبي وقطر وبعض الدول الأفريقية. وقد بدأنا نلاحظ قدوم مشترين من البرازيل وأميركا الجنوبية. والتحول الذي نلاحظه الآن تراجع النفوذ الروسي لصالح مشترين آسيويين من الهند والشرق الأوسط ومن داخل بريطانيا.
*هل تفضل بعض الجنسيات أحياء بعينها، وما مطالب الأجانب في عقارات لندن؟
- «نايتسبريدج.. نايتسبريدج.. نايتسبريدج!». عملاء الشرق الأوسط يرددون دائما أنهم يريدون الشراء في نايتسبريدج، وتأتي بعدها مناطق بلغرافيا ومايفير. وسوق نايتسبريدج عالية السيولة، وفي الحي مدارس ومطاعم جيدة. وهناك بالطبع موقع محلات «هارودز»، وكل العلامات التجارية التي يتخيلها المرء. وهناك العديد من الشقق الواسعة التي تقدم خدمات متكاملة.
*ما أفضل استثمار عقاري بريطاني في الوقت الحاضر ما بين الاستثمار السكني الفاخر في لندن والقصور الريفية والعقارات التجارية؟
- تعاملنا في كل هذه القطاعات هو لسبب أنها كلها تقدم فرصا استثمارية. لقد اشترينا عقارا تجاريا في حي مايفير منذ عامين ونصف العام بقيمة 10 ملايين إسترليني. وبعد ذلك افتتحت شركة مشهورة فرعا ملاصقا للعقار، وجرى بناء مجمع قريب ما زال البناء جاريا فيه. ثم تقدم لنا أحد زبائننا لشراء العقار نفسه بقيمة نقدية تصل إلى 18 مليون إسترليني، بما يمثل عوائد سنوية وصلت إلى 32 في المائة. وفي صفقة أخرى ضاعفنا قيمة عقار في ساري 10 أضعاف في 4 شهور، عن طريق الحصول على تراخيص بناء إضافية. والأساس هو فهم السوق جيدا ووجود العلاقات. وهناك الكثير من الوسائل لتحقيق الأرباح من العقار. والنصيحة هي «لا تتبع القطيع.. ولكن افهم حركته»، والنتيجة هي أنك تستطيع أن تقرأ الخطوة التالية في السوق.
* خطوات شراء عقار بريطاني: البداية مع المحامي
*شرح أليكس نيوال الخطوات العملية لشراء عقار بريطاني، بداية من الاتصال بمحامٍ، والخضوع لإجراءات مضادة لغسل الأموال تماثل إجراءات فتح حساب مصرفي. وبعدها يجري الاتصال بوكيل عقاري، وبعد اختيار العقار المناسب يعرض المشتري صفقة الشراء عن طريق الوكيل، ويشمل العرض الرسمي اسم المشتري أو الشركة الوكيلة والسعر المعروض والوقت المتوقع لاستكمال الصفقة وقيمة المقدم (10 في المائة في العادة) واسم المحامي وتفاصيل الاتصال به، وأي شروط ملحقة بالعرض، مثل المسح العقاري أو التمويل أو عدم عرض العقار على آخرين أثناء الإجراءات. ويشمل العرض أيضا وصفا للعقار، مع عرض تمويل معتمد بحيث يجري التعامل مع العرض بصورة جدية ومفضلة.
وبعد قبول العرض، يجري تبادل نسخ التعاقد بين المحامين، ويرسل البائع معلومات إضافية عن العقار ويحول المشتري المقدم المالي إلى محاميه. ويطلب المشتري مسحا عقاريا من مهندس محترف. ويعمل المحامي على الإجراءات القانونية للتأكد من تراخيص البناء، وبعد التأكد من جميع الإجراءات والمسح العقاري يكون الوقت قد حان لتبادل العقود. وعند هذه النقطة يكون الالتزام القانوني من الطرفين بالبيع والشراء، وبعد ذلك يتعين على المشتري تأمين العقار ودفع بقية ثمن الشراء بالإضافة إلى الضرائب وأتعاب المحاماة. ويسجل المحامي المشتري الجديد كصاحب العقار في سجل الأراضي البريطانية، ليكون بذلك مالك عقار بريطاني.
* الأعباء الضريبية لملكية العقار في بريطانيا: ضريبة التمغة تتراوح بين 1 و15 في المائة
*الضريبة الفورية التي يتعين دفعها هي ضريبة التمغة (Stamp Duty) وتتراوح في القيمة ما بين واحد في المائة لعقارات حتى ربع مليون إسترليني في القيمة، إلى 7 في المائة لعقارات فوق مليوني إسترليني. وتفرض ضريبة نسبتها 15 في المائة على العقارات السكنية البريطانية التي تزيد قيمتها عن نصف مليون إسترليني، إذا كان المشتري شركة أو صندوقا استثماريا. وتنخفض هذه الضريبة إلى 7 في المائة إذا كان العقار مخصصا للإيجار أو للتطوير والبيع، أو إذا كان المشتري فردا باسمه.
وتصل ضريبة التمغة إلى 4 في المائة للعقارات التجارية التي تزيد في القيمة عن نصف مليون إسترليني.
