مدير «مكتب هانوفر الخاص»: أنصح بالاستثمار العقاري في لندن حاليا

مستشهدا بمقولة «لا تتبع القطيع.. ولكن ادرس تحركاته»

أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال
أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال
TT

مدير «مكتب هانوفر الخاص»: أنصح بالاستثمار العقاري في لندن حاليا

أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال
أحد العقارات المعروضة للبيع حاليا في «أوفنينغتون سكوير» في نايتسبريدج .. وفي الاطار أليكس نيوال

تعمل شركة «مكتب هانوفر الخاص» (Hanover Private Office) على إدارة الاستثمارات العقارية في فئة القمة، ولديها نحو 250 عميلا من أكبر أثرياء العالم، كما تتعامل الشركة في إدارة وشراء عقارات قيمتها 1.4 مليار إسترليني (2.25 مليار دولار)، ولديها قاعدة معلومات بها نحو 100 ألف عميل محتمل من أكبر أثرياء العالم. وهي تتعامل فقط في عقارات الأحياء الراقية في لندن ومقاطعة ساري، وبقيم لا تقل عن 5 ملايين إسترليني (6.6 مليون دولار)، بالإضافة إلى القصور الريفية خارج لندن. في لقاء مع المدير التنفيذي للشركة، أليكس نيوال، قال إنه ما زال ينصح بالاستثمار في لندن لوجود عدد من الصفقات الجيدة. وشرح نيوال الخطوات القانونية المطلوبة والأعباء الضريبية لشراء العقار في بريطانيا، حيث يدفع المشتري ضريبة متدرجة وفقا لقيمة العقار.
كما شرح نيوال أسباب لجوء بعض المستثمرين إلى استخدام الصناديق الخاصة في عمليات الشراء، وقواعد الحصول على تأشيرات إقامة استثمارية في بريطانيا. وفيما يلي نص الحوار:

*ما تقييمك لمستوى الأسعار السائدة في عقارات لندن الفاخرة في الوقت الحاضر ومخاطر حدوث هبوط فيها؟ وهل تنصح عملاء الشركة بالاستثمار في سوق لندن حاليا؟
- نعم، لأن هناك العديد من الصفقات الجيدة المتاحة. ولندن، مثل معظم المدن، مكونة من أحياء، لكل منها سوقه الخاصة، تختلف في معدل نموها وفي سيولتها. وعلى سبيل المثال، الشقق الواسعة في نايتسبردج عالية السيولة وتزيد في قيمتها، بينما بعض المنازل في الحي نفسه أقل في السيولة وأرخص إلى درجة نصف الثمن.
وهناك إمدادات محدودة وطلب متزايد من المستثمرين الأجانب والبريطانيين. وفي شهر سبتمبر (أيلول) 2014، ارتفعت تعاقدات العقار في لندن بعد فترة خمول في الصيف. وجرت التعاقدات بأسعار مستقرة بعد خفض البائعين لبعض الأسعار العالية غير الواقعية.
وتشتهر سوق لندن بأنها عالية الشفافية، حيث من السهل متابعة الأسعار الفعلية من سجل الأراضي في شارع معين. والأمر يعتمد على الصفقة، وأقول: نعم، الوقت الحاضر مناسب للاستثمار في لندن، فالمسألة تعود إلى العرض والطلب، والوضع المستقر سياسيا وجغرافيا في مدينة متعددة الجنسيات والثقافات وترحب بالأجانب. ويأتي الطلب إلى لندن من جميع أنحاء العالم، وخصوصا من مناطق عدم الاستقرار. وفي لندن، يتنافس الأجانب مع البريطانيين على العقارات المتاحة. وبعض أسواق لندن محدودة للغاية؛ ففي «ايتون سكوير» لا يوجد أكثر من 12 منزلا والبقية شقق، ولا يعرض في السوق حاليا أي من منازل الميدان. وهناك أكثر من 12 مشتريا موجودا لكل منزل يأتي إلى السوق من «ايتون سكوير». وحينما يعرض أحد هذه المنازل في السوق بحالة جيدة، فإن سعره يصل إلى ما بين 30 و50 مليون إسترليني.
*ما فوائد استخدام صناديق الائتمان (Trusts) في الاستثمار العقاري في بريطانيا؟
- بعض كبار الأثرياء يفضلون البقاء في الخفاء، ولا يودون أن يعرف الناس أنهم يملكون عقارا في لندن أو يظهرون إعلاميا بسبب ذلك. والخصوصية هي العامل الأهم بالنسبة لهم، ولذلك فهم يشترون عبر الصناديق والشركات الأوفشور، ولهذه الوسائل أعباء ضريبية آنية ومستقبلية يجب أن تؤخذ في الحسبان.
*في بعض الدول، يُمنح الاستثمار العقاري حقوق إقامة، ما الحقوق التي تمنحها بريطانيا للأجانب المشترين لعقارات في لندن؟
- هناك كثير من المستويات لتأشيرات الاستثمار، وكلما انخفض معدل الاستثمار زادت الإجراءات طولا. ولا يجب أن يزيد حجم الاستثمار العقاري من الاستثمار الكلي عن نسبة 25 في المائة تقريبا.
*كيف تحصل شركة «هانوفر» على العقارات الفاخرة في السوق؟
- نحن نغطي قطاع السوق الفاخرة في لندن ومقاطعة ساري، التي تزيد عن 5 ملايين إسترليني (6.6 مليون دولار)، ونحن نبحث في العقارات المعروضة وتلك التي لم تُعرض بعد لانتقاء الأفضل بينها. ولدينا قاعدة معلومات هائلة عن أصحاب هذه العقارات أو مستشاريهم. كما نراقب سجل الأراضي لمتابعة الصفقات، ونتحدث إلى المحامين ومديري البنوك الخاصة والمعماريين من أجل السعي وراء العقارات المرموقة. وقد تطورت علاقاتنا عبر سنوات طويلة. وفي النهاية نحصل على أفضل العقارات، لأننا نعرف السوق جيدا ولنا سمعتنا فيها، التي بُنيت على السرية وتحقيق النتائج. بعض الصفقات تكون معقدة وتستغرق بعض الوقت.
*هل تقدم الشركة نفسها للأثرياء، أو يقدمون هم أنفسهم لها في صفقات شراء العقار في لندن؟
- لدينا استراتيجية مزدوجة، وبصفة عامة، يقوم عملاؤنا بالتسويق لنا. وهناك عميل واحد قدم لنا 15 عميلا آخرين يبحثون عن عقارات في لندن. ولدينا نحو 300 من العملاء النشطين، وتمتد قاعدة معلوماتنا إلى مائة ألف اسم من أكبر أثرياء العالم.
*هل لديك كثير من العملاء من الشرق الأوسط، وما تجربتك معهم؟
- نعم، لدينا بعض العملاء الممتازين من الشرق الأوسط، وخصوصا من سلطنة عمان ومن السعودية والكويت ودبي وقطر. وهم يفضلون لندن ومقاطعة ساري بما توفره من خصوصية وأمان.
والعلاقات مع زبائن الشرق الأوسط قوية وتقوم على الثقة، وهم يوكلونني لشراء العقارات لهم وإدارتها لهم في فترات غيابهم. وأحيانا نقوم بزيادة قيمة العقار عن طريق الحصول على تراخيص إضافية أو القيام بأعمال توسعة. ومنذ أن افتتحنا شركتنا، لم نخسر أي أموال لعميل لنا، وساهمنا في بناء ثروات بعضهم.
*كيف ترى سوق لندن من حيث نسبة الاستثمار الأجنبي ومصادر هذا الاستثمار؟
- في القطاع فوق الـ5 ملايين إسترليني يأتي الزبائن من بريطانيا والصين وماليزيا وهونغ كونغ وسنغافورة والهند وروسيا وعمان والسعودية والكويت ودبي وقطر وبعض الدول الأفريقية. وقد بدأنا نلاحظ قدوم مشترين من البرازيل وأميركا الجنوبية. والتحول الذي نلاحظه الآن تراجع النفوذ الروسي لصالح مشترين آسيويين من الهند والشرق الأوسط ومن داخل بريطانيا.
*هل تفضل بعض الجنسيات أحياء بعينها، وما مطالب الأجانب في عقارات لندن؟
- «نايتسبريدج.. نايتسبريدج.. نايتسبريدج!». عملاء الشرق الأوسط يرددون دائما أنهم يريدون الشراء في نايتسبريدج، وتأتي بعدها مناطق بلغرافيا ومايفير. وسوق نايتسبريدج عالية السيولة، وفي الحي مدارس ومطاعم جيدة. وهناك بالطبع موقع محلات «هارودز»، وكل العلامات التجارية التي يتخيلها المرء. وهناك العديد من الشقق الواسعة التي تقدم خدمات متكاملة.
*ما أفضل استثمار عقاري بريطاني في الوقت الحاضر ما بين الاستثمار السكني الفاخر في لندن والقصور الريفية والعقارات التجارية؟
- تعاملنا في كل هذه القطاعات هو لسبب أنها كلها تقدم فرصا استثمارية. لقد اشترينا عقارا تجاريا في حي مايفير منذ عامين ونصف العام بقيمة 10 ملايين إسترليني. وبعد ذلك افتتحت شركة مشهورة فرعا ملاصقا للعقار، وجرى بناء مجمع قريب ما زال البناء جاريا فيه. ثم تقدم لنا أحد زبائننا لشراء العقار نفسه بقيمة نقدية تصل إلى 18 مليون إسترليني، بما يمثل عوائد سنوية وصلت إلى 32 في المائة. وفي صفقة أخرى ضاعفنا قيمة عقار في ساري 10 أضعاف في 4 شهور، عن طريق الحصول على تراخيص بناء إضافية. والأساس هو فهم السوق جيدا ووجود العلاقات. وهناك الكثير من الوسائل لتحقيق الأرباح من العقار. والنصيحة هي «لا تتبع القطيع.. ولكن افهم حركته»، والنتيجة هي أنك تستطيع أن تقرأ الخطوة التالية في السوق.

* خطوات شراء عقار بريطاني: البداية مع المحامي
*شرح أليكس نيوال الخطوات العملية لشراء عقار بريطاني، بداية من الاتصال بمحامٍ، والخضوع لإجراءات مضادة لغسل الأموال تماثل إجراءات فتح حساب مصرفي. وبعدها يجري الاتصال بوكيل عقاري، وبعد اختيار العقار المناسب يعرض المشتري صفقة الشراء عن طريق الوكيل، ويشمل العرض الرسمي اسم المشتري أو الشركة الوكيلة والسعر المعروض والوقت المتوقع لاستكمال الصفقة وقيمة المقدم (10 في المائة في العادة) واسم المحامي وتفاصيل الاتصال به، وأي شروط ملحقة بالعرض، مثل المسح العقاري أو التمويل أو عدم عرض العقار على آخرين أثناء الإجراءات. ويشمل العرض أيضا وصفا للعقار، مع عرض تمويل معتمد بحيث يجري التعامل مع العرض بصورة جدية ومفضلة.
وبعد قبول العرض، يجري تبادل نسخ التعاقد بين المحامين، ويرسل البائع معلومات إضافية عن العقار ويحول المشتري المقدم المالي إلى محاميه. ويطلب المشتري مسحا عقاريا من مهندس محترف. ويعمل المحامي على الإجراءات القانونية للتأكد من تراخيص البناء، وبعد التأكد من جميع الإجراءات والمسح العقاري يكون الوقت قد حان لتبادل العقود. وعند هذه النقطة يكون الالتزام القانوني من الطرفين بالبيع والشراء، وبعد ذلك يتعين على المشتري تأمين العقار ودفع بقية ثمن الشراء بالإضافة إلى الضرائب وأتعاب المحاماة. ويسجل المحامي المشتري الجديد كصاحب العقار في سجل الأراضي البريطانية، ليكون بذلك مالك عقار بريطاني.

* الأعباء الضريبية لملكية العقار في بريطانيا: ضريبة التمغة تتراوح بين 1 و15 في المائة
*الضريبة الفورية التي يتعين دفعها هي ضريبة التمغة (Stamp Duty) وتتراوح في القيمة ما بين واحد في المائة لعقارات حتى ربع مليون إسترليني في القيمة، إلى 7 في المائة لعقارات فوق مليوني إسترليني. وتفرض ضريبة نسبتها 15 في المائة على العقارات السكنية البريطانية التي تزيد قيمتها عن نصف مليون إسترليني، إذا كان المشتري شركة أو صندوقا استثماريا. وتنخفض هذه الضريبة إلى 7 في المائة إذا كان العقار مخصصا للإيجار أو للتطوير والبيع، أو إذا كان المشتري فردا باسمه.
وتصل ضريبة التمغة إلى 4 في المائة للعقارات التجارية التي تزيد في القيمة عن نصف مليون إسترليني.



«كوفيد ـ 19» يوقف إجراءات تسليم المساكن في السودان

ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
TT

«كوفيد ـ 19» يوقف إجراءات تسليم المساكن في السودان

ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء
ينتظر أن ينطلق برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي لرفع الوعي بهذا النوع من البناء

في وقت تجري فيه الاستعدادات لعقد اجتماع بين الصندوق القومي للإسكان ووزارة المالية والتخطيط الاقتصادي وبنك السودان، لبحث سبل توفير تمويل لمشروعات الإسكان للمواطنين عبر قروض طويلة الأجل، ألغت الحكومة أول من أمس، وأوقفت، إجراءات تسليم المساكن للموطنين والتقديم لها، خوفاً من حدوث إصابات بـ«كورونا»، أثناء الاصطفاف للتقديم والتسلم.
وكان الصندوق القومي للإسكان قد طرح مباني سكنية جاهزة للمواطنين في معظم المناطق الطرفية بالعاصمة الخرطوم، وبقية الولايات، وذلك ضمن مشروع السودان لتوفير المأوى للمواطنين، الذي سيبدأ بـ100 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المحدود. وقد بدأ المشروع بفئة العمال في القطاعات الحكومية في جميع ولايات السودان العام الماضي، بواقع 5 آلاف منزل للمرحلة الأولى، تسدد بالتقسيط على مدى 7 سنوات. ويتضمن مشروع إسكان عمال السودان 40 مدينة سكنية في جميع مدن البلاد، لصالح محدودي الدخل، ويستفيد من المشروع في عامه الأول أكثر من مليونين.
وقد أقام المواطنون مواقع أمام مقر الصندوق القومي للإسكان، وباتوا يتجمعون يومياً بأعداد كبيرة، ما سبب إزعاجاً لدى إدارة الصندوق والشارع العام، وذلك بعد قرار سياسي من والي ولاية الخرطوم، لدعوة المواطنين للتقديم للحصول على سكن شعبي.
ووفقاً للدكتور عبد الرحمن الطيب أيوبيه الأمين العام المكلف للصندوق القومي للإسكان والتعمير في السودان لـ«الشرق الأوسط» حول دواعي إصدار قرار بوقف إجراءات التسليم والتقديم للإسكان الشعبي، وعما إذا كان «كورونا» هو السبب، أوضح أن تلك التجمعات تسببت في زحام شديد، حيث نصب المتقدمون للوحدات السكنية خياماً أمام مقر الصندوق في شارع الجمهورية، بعد قرار الوالي في وقت سابق من العام الماضي بدعوة المواطنين للتقديم. وظلت تلك التجمعات مصدر إزعاج وإرباك للسلطات، ولم تتعامل معهم إدارة الصندوق، إلى أن جاء قرار الوالي الأخير بمنع هذه التجمعات خوفاً من عدوى «كورونا» الذي ينشط في الزحام.
وبين أيوبيه أن الخطة الإسكانية لا تحتاج لتجمعات أمام مباني الجهات المختصة، حيث هناك ترتيبات وإجراءات للتقديم والتسلم تتم عبر منافذ صناديق الإسكان في البلاد، وعندما تكون هناك وحدات جاهزة للتسليم يتم الإعلان عنها عبر الصحف اليومية، موضحاً أن كل ولاية لديها مكاتب إدارية في كل ولايات السودان، وتتبع الإجراءات نفسها المعمول بها في العاصمة.
ولم يخفِ أيوبيه أزمة السكن في البلاد، والفجوة في المساكن والوحدات السكنية، والمقدرة بنحو مليوني وحدة سكنية في ولاية الخرطوم فقط، لكنه أشار إلى أن لديهم خطة مدروسة لإنشاء 40 ألف مدينة سكنية، تم الفراغ من نسبة عالية في العاصمة الخرطوم، بجانب 10 آلاف وحدة سكنية.
وقال إن هذه المشاريع الإسكانية ستغطي فجوة كبيرة في السكن الشعبي والاقتصادي في البلاد، موضحاً أن العقبة أمام تنفيذها هو التمويل، لكنها كمشاريع جاهزة للتنفيذ والتطبيق، مشيراً إلى أن لديهم جهوداً محلية ودولية لتوفير التمويل لهذه المشاريع.
وقال إن اجتماعاً سيتم بين الصندوق القومي للإسكان وبنك السودان المركزي ووزارة المالية والتخطيط الاقتصادي، لتوفير الضمانات بالنسبة للتمويل الخارجي واعتماد مبالغ للإسكان من الاحتياطي القانوني للمصارف المحلية.
وأكد الدكتور عبد الرحمن على أهمية التنسيق والتعاون المشترك بين الجهات المعنية لإنفاذ المشروع القومي للمأوى، وتوفير السكن للشرائح المستهدفة، مجدداً أن أبواب السودان مشرعة للاستثمار في مجال الإسكان. وأشار إلى أن الصندوق القومي للإسكان سيشارك في معرض أكسبو في دبي في أكتوبر (تشرين الأول) المقبل، وذلك بجناح يعرض فيه الفرص الاستثمارية في السكن والوحدات السكنية في السودان، وسيتم عرض كل الفرص الجاهزة والمتاحة في العاصمة والولايات.
وقال إن هناك آثاراً متوقعة من قرار رفع العقوبات الاقتصادية الأميركية على البلاد، ومن المتوقع أن يسهم كثيرا في إنعاش سوق العقارات واستقطاب رؤوس أموال لصالح التوسع في مشروعات الإسكان. وأبان أن الصندوق استطاع خلال السنوات الماضية إحداث جسور للتعاون مع دول ومنظمات واتحادات ومؤسسات مختلفة، وحالت العقوبات دون استثمارها بالشكل المطلوب، مشيرا إلى أن جهودهم ستتواصل للاستفادة من الخبرات والموارد المالية المتاحة عبر القروض والمنح والاستثمارات.
وأكمل الصندوق القومي للإسكان في السودان تحديد المواقع والدراسات لمشروع المأوى القومي ومنازل العمال، حيث ستشيد المنازل بأنماط مختلفة من السكن الاقتصادي، الشعبي، الاستثماري، الريفي، والمنتج، بتمويل من البنوك العاملة في البلاد، وفق خطة الصندوق.
وقد طرحت إدارة الصندوق عطاءات منذ بداية العام الجاري لتنفيذ مدن سكنية، كما دعت المستثمرين إلى الدخول في شراكات للاستثمار العقاري بالولايات لتوفير المأوى للشرائح المستهدفة، إلا أن التمويل وقف عثرة أمام تلك المشاريع.
وطرح الصندوق القومي للإسكان في ولاية الخرطوم أن يطرح حالياً نحو 10 آلاف وحدة سكنية لمحدودي الدخل والفئويين والمهنيين في مدن العاصمة الثلاث، كما يطرح العديد من الفرص المتاحة في مجال الإسكان والتطوير العقاري، حيث تم الانتهاء من تجهيز 5 آلاف شقة و15 ألفا للسكن الاقتصادي في مدن الخرطوم الثلاث.
وتم تزويد تلك المساكن بخدمات الكهرباء والطرق والمدارس وبعض المرافق الأخرى، بهدف تسهيل وتوفير تكلفة البناء للأسرة، حيث تتصاعد أسعار مواد البناء في البلاد بشكل جنوني تماشياً مع الارتفاع الذي يشهده الدولار مقابل الجنيه السوداني والأوضاع الاقتصادية المتردية التي تمر بها البلاد حالياً.
يذكر أن الصندوق القومي للإسكان لديه خطة لتوسيع قاعدة السكن لمحدودي الدخل، عبر الإسكان الرأسي، الذي يتكون من مجمعات سكنية، كل مجمع يضم بناية من 7 أدوار، ويتكون الطابق من 10 شقق سكنية، بمساحات من 180 إلى 300 متر مربع.
ويتوقع الصندوق أن يجد مشروع الإسكان الرأسي والشقق، رواجاً وإقبالاً في أوساط السودانيين محدودي الدخل، خاصة أنه أقل تكلفة وأصبح كثير من السودانيين يفضلونه على السكن الأفقي، الأمر الذي دفع الصندوق لتنفيذ برامج إعلامية لرفع مستوى وعي وثقافة المواطنين للتعامل مع السكن الجماعي والتعاون فيما بينهم.
ووفقاً لمسؤول في الصندوق القومي للإسكان فإن برنامج التوعية والتثقيف بالسكن الرأسي، يتضمن كيفية المحافظة على خدمات البناية، ورفع وعيهم بهذا النوع من البناء، حتى تتحول الخرطوم إلى عاصمة حضارية وجاذبة. وأضاف المصدر أن برنامج التوعية بالسكن في الشقق ودوره في تقليل تكلفة السكن، سيتولاه فريق من اتحاد مراكز الخدمات الصحافية، الذي يضم جميع وسائل الإعلام المحلية، مما سيوسع قاعدة انتشار الحملات الإعلامية للسكن الرأسي.
تغير ثقافة المواطن السوداني من السكن التقليدي (الحوش) إلى مساحات صغيرة مغلقة لا تطل على الشارع أو الجيران، ليس أمرا هينا. وبين أن خطوة الصندوق الحالية للاعتماد على السكن الرأسي مهمة لأنها تزيل كثيرا من المفاهيم المغلوطة عن السكن في الشقق السكنية.
يذكر أن الصندوق القومي للإسكان عام 2018 بدأ بالتعاون مع شركة هيتكو البريطانية للاستثمار، لتنفيذ مشروع الإسكان الفئوي الرأسي، الذي يستهدف بناء 50 ألف وحدة سكنية بالعاصمة الخرطوم، وكذلك مشروع لبناء أكبر مسجد في السودان، بمساحة 5 كيلومترات، وبناء 3 آلاف شقة ومحلات تجارية.