انخفاض متوسط أسعار الفيلات السكنية في السعودية بنهاية 2019

الرياض والدمام ضمن قائمة النزول وجدة تعكس التيار وترتفع بـ31 %

صفقات القطاع السكني لا تزال على وتيرتها المتباطئة منذ مطلع نوفمبر الماضي (تصوير: خالد الخميس)

فقدت الفيلات السكنية في السعودية ما يقارب الـ3.7 في المائة من متوسط قيمتها منذ بداية العام مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي، حيث بلغ سعر الوحدة 270 ألف دولار مقارنة بـ290 ألف دولار العام الماضي، وألقى انخفاض الطلب على العقار المحلي السعودي نتيجة الإصلاحات الحكومية، وآخرها نجاح برنامج «سكني»، بظلاله إيجاباً على أسعار الفيلات التي بدأت في الانحسار بالتزامن مع تراجع الطلب عليها.
ويأتي تراجع الطلب لعدد من المؤشرات، أهمها انتظار ما ستفضي إليه المشاريع الحكومية، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر، كما من المتوقع أن تؤثر ضريبة القيمة المضافة على العقارات بشكل إيجابي على إيقاف المضاربات التي ستنعكس بشكل إيجابي على الأسعار.
وتوقع عقاريون، أن يعاني القطاع العقاري «الاستثماري» من ضغوط متتالية تنعكس على القيمة العامة للعقار الذي من المتوقع أن تنخفض قيمته، وبالحديث عن قطاع الفيلات السكنية اختلفت نسب الانخفاض من منطقة إلى أخرى، ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن النزول الأكبر كان للجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها الـ290 متراً مربعاً والتي تجاوز النزول فيه الـ13 في المائة، خصوصاً للمشاريع الكبرى التي جهزت العشرات منها أو المئات في الأحياء الجديدة ولم تستطع تصريفها وبقيت متجمدة على حالها منذ سنوات.
وقال عبد الله المحيسن، الذي يمتلك شركة المحيسن للتطوير العقاري، بأن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين، حيث وصف العام الحالي بعام التحدي الذي يواجه المستثمرين، خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج «سكني»، الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري الذي سيدخل فترة مفصلية من تاريخه، خصوصاً مجال الاستثمار في قطاع الفيلات التي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها في آن واحد بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية، خصوصاً السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشاً ملحوظاً لهذا الفرع.
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن بأن هناك ارتباكاً في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي تصب لصالح المواطن، والتي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع، وهو ما يحصل الآن، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، ويعتبر بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، حيث إن هذه النسبة كانت شبه مستحيلة خلال الفترة الماضية، وبالتحديد أقل من عامين فقط، وهو ما يفتح افتراضية حدوث مزيد من الانخفاضات خلال الفترة المقبلة في ظل تبلور الأسباب المؤدية إلى ذلك، مبيناً بأن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل، خصوصاً أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل.
وفصلت المؤشرات العقارية مقارنات المتوسط السنوي لأسعار الفيلات السكنية خلال العام الحالي، مقارنة بمستواه خلال العام الماضي في المدن الرئيسية، حيث تصدرت العاصمة الرياض القائمة من ناحية حجم الحركة، وتركت أثرها على المؤشر بانخفاض المتوسط السنوي لها بنسبة 4.0 في المائة، في حين ارتفع متوسط السعر في مدينة جدة لأعلى نمو في المتوسط بنسبة 30.9 في المائة، بينما سجل انخفاضاً في الدمام بنسبة 17.2 في المائة.
وفي شأن متصل، أكد بدر السعيد، وهو مستثمر عقاري، أن حال السوق يلاحظ عليه في الآونة الأخيرة ترقب المستثمرين في ظل من التراجع المتواصل لأسعار العقار، مشيراً إلى أن التحركات الحكومية الحثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات ساهمت في خفض قيمة العقار، وقال بحكم قربه من الواقع، فإنه يرى أن هناك حركة بطيئة جداً في المبيعات، خصوصاً الفيلات التي نشر مؤخراً تقرير اقتصادي عن انخفاض الطلب عليها إلى مستوى لم يسبق لها تحقيقه منذ عقد تقريباً، ويرى بأن هذه النسبة ليست الأخيرة.
وتوقع أن يكون هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، موضحاً بأنه لا يستبعد انهيار أسعار العقار ووصولها إلى مستويات قياسية في ظل توجيه الضربات الحكومية المتتالية للسيطرة على الأسعار.
وبالحديث عن أسعار الفيلات، وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد بأن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضاً، خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً بأن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأٍسعار بشكل كبير، خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشاريع القائمة، وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري، لافتاً بأن الفيلات الصغيرة التي لا تتجاوز الـ290 متراً تضررت بعد موجة من الارتفاعات، كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشاريع السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير، مشيراً بأنه كلما زادت مساحه الفلة زاد سعرها، وبالتالي ازدادت صعوبة بيعها أو استثمارها، خصوصاً أن الفئة الكبرى من المشترين يفكرون بالسكن والاستقرار فقط.
وسجل النشاط الأسبوعي للسوق العقارية المحلية، ارتفاعاً بمستوى إجمالي قيمة صفقاتها بنسبة 22.1 في المائة، مقارنة بانخفاضه خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 14.5 في المائة، لتستقر مع نهاية الأسبوع الماضي عند أدنى من مستوى مليار دولار، متأثرة بالارتفاع الأسبوعي القياسي لقيمة صفقات القطاع التجاري، التي سجلت ارتفاعاً بلغت نسبته 121.4 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبق بنسبة 18.8 في المائة.
إلى ذلك، أكد فهد المقرن، الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، بأن هناك اختلافاً في تصميم وطريقة بناء الفيلات التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة يختلف تماماً عن القديمة منها، موضحاً بأن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي انشأت للاستثمار وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً بأن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود، وهو ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل، إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب؛ نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري عما كانت عليه، وأن المساحات الصغيرة أصبحت المسيطرة على السوق، وهو ما لا توفره المباني القديمة التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية، لكنها ستمر بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، عبر إعادة ترتيب الأوراق من جديد والدخول بمشاريع حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً بأن هذه الأيام يشهد قطاع المقاولات ركوداً ملحوظاً بحيث يمكن الاستفادة من ذلك بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء؛ مما يعني أن التضحية بقليل من الربح للمشاريع المنشأة سابقاً من أجل البدء بالنهوض والتعويض مرة أخرى بالمشاريع القادمة المستقبلية هو الخيار الأمثل.
وفي قراءة لمؤشر قيمة صفقات القطاع السكني، تبين أنها لا تزال على وتيرتها المتباطئة منذ مطلع نوفمبر (تشرين الثاني) الماضي، فلم يتجاوز نموها الأسبوعي سقف 1.8 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبق بنسبة 13.6 في المائة، لتستقر عند متوسط الـ690 مليون دولار.