انخفاض متوسط أسعار الفلل السكنية في السعودية 6 %

مطورون عقاريون يرون أن برامج الحكومة وضريبة القيمة على العقارات أثرت بشكل إيجابي

توقع استمرار انخفاض قيمة العقارات في السوق السعودية

واصل قطاع الفلل في السعودية انخفاضه كأحد القطاعات الأكثر تأثراً بنزول متوسط الأسعار، بحسب مؤشرات العدل العقارية حيث فقد 6 في المائة من متوسط قيمته منذ بداية العام، مقارنة بالفترة ذاتها من العام الماضي.
ويأتي ذلك نتيجة توفر كثير من الخيارات المتنوعة، مصحوبة مع الإصلاحات الحكومية، وآخرها برنامج «سكني»، الذي ألقى بثقله على أسعار الفلل، التي بدأت في الانحسار، بالتزامن مع تراجع الطلب عليها لأمور متعددة، أهمها وفرة المعروض وتسييل العقارات، وحجم الفجوة المسجلة بين قدرة المشتري وعرض المستثمر، كما أثرت ضريبة القيمة المضافة على العقارات بشكل إيجابي على إيقاف المضاربات، ما انعكس بشكل إيجابي على الأسعار.
وتوقع عقاريون، أن يتعرض القطاع العقاري «الاستثماري» لصدمات متتالية ستضغط على القيمة العامة للعقار، ومن المتوقع أن تنخفض قيمته لمستويات أكثر مع وجود خيارات الإسكان.
وسجل المتوسط العام لأسعار الفلل السكنية حتى نهاية أكتوبر (تشرين الأول) الحالي، انخفاضاً بلغت نسبته 6.0 في المائة، مقارنة بمستواه خلال الفترة نفسها من العام الماضي، ليستقر بنهاية الفترة عند مستوى 270 ألف دولار للفيلا السكنية الواحدة، مقارنة بـ290 ألف دولار للفيلا للفترة نفسها من العام الماضي.
واختلف انخفاض أسعار الفلل في قيمتها من منطقة إلى أخرى، ومن عمر زمني للمبنى إلى آخر، إلا أن الانخفاض الأكبر كان للفيلا الجديدة ذات الحجم الصغير الذي لا تتجاوز مساحتها 290 متراً مربعاً، والتي تجاوز النزول فيها 9 في المائة، خصوصاً المشروعات الكبرى التي جهزت العشرات منها أو مئات في الأحياء الجديدة، كما شهدت الأفرع العقارية الأخرى مستويات من النزول، لتؤكد تقدمها في سلم معدلات انخفاض متوسط الأسعار للأفرع العقارية منذ بداية العام.
وقال عبد الله المحيسن، الذي يمتلك شركة المحيسن للتطوير العقاري، إن هناك تحديات كبرى سيخوضها القطاع العقاري بالنسبة للمطورين العقاريين؛ حيث يعتبر العام الحالي بمثابة التحدي الذي يواجه المستثمرين، خصوصاً مع نجاح دفعات برنامج «سكني» الذي انعكس بشكل مباشر على انخفاض الطلب على العقار الاستثماري، الذي سيدخل فترة مفصلية من تاريخه؛ خصوصاً الاستثمار في قطاع الفلل، التي أصبحت تعاني من التراجع في قيمتها والطلب عليها في آنٍ واحد، بعد أن كانت تحقق نتائج إيجابية، خصوصاً السنوات الخمس الأخيرة التي شهدت انتعاشاً ملحوظاً لهذا الفرع، نتيجة خيارات وزارة الإسكان.
وعن حال السوق من ناحية القيمة، أكد المحيسن أن هناك ارتباكاً في حركة سيولة المطورين نتيجة الضغط الحكومي بالقرارات التاريخية التي تصبّ لصالح المواطن، والتي ترمي إلى خفض الأسعار لتكون في متناول الجميع وهو ما يحصل الآن، وفق حديثه، وآخرها فرض الضريبة المضافة التي ستضغط على السوق بشكل كبير، معتبراً إياه بصيص أمل نحو واقع جديد في السوق، ومتحدثاً بأن ذلك يفتح افتراضية أن يشهد مزيداً من الانخفاض خلال الفترة المقبلة، مبيناً أن الاستجداء بالتمويلات العقارية لن يكون مجدياً رغم خفض نسبة الشراء بالآجل، خصوصاً أن جوهر الحركة يكمن في قيمة العقار التي تعتبر مرتفعة وليس مبلغ التمويل.
حالة السوق سجلت فيها قيمة صفقات القطاع السكني انخفاضاً أسبوعياً بلغ 22 في المائة، مقابل تسجيل قيمة صفقات القطاع التجاري ارتفاعاً طفيفاً لم يتجاوز 0.4 في المائة، وسجل العدد الإجمالي للصفقات العقارية ارتفاعاً بنسبة 2.0 في المائة، في حين سجل العدد الإجمالي للعقارات المباعة خلال الأسبوع ارتفاعاً بنسبة 3.1 في المائة، فيما انخفض إجمالي مساحات الصفقات العقارية بنسبة 29.3 في المائة.
وأبدى بدر السعيد، وهو مستثمر عقاري، قلقه من حال السوق التي شهدت في الآونة الأخيرة خروج كثير من المستثمرين المتخوفين من التراجع المتواصل لأسعار العقار، واتخذوا القرار نتيجة أن بقاءهم في السوق أصبح غير مجدٍ، وهم يرون تحركات حكومية حثيثة على الأرض مدعومة بالقرارات التي خفضت من قيمة العقار، ويرى أن هذه النسبة ليست الأخيرة حيث إنه يتوقع أن هذا الانخفاض من شأنه أن يتطور بالعوامل السابق ذكرها، وهو أيضاً لا يستبعد انهيار أسعار العقار، ووصولها إلى مستويات قياسية في ظل توجيه الضربات الحكومية المتتالية للسيطرة على الأسعار.
وبالحديث عن أسعار الفلل، وبالتحديد في منطقة الرياض، أكد السعيد أن أطراف العاصمة والأحياء الجديدة هي الأكثر انخفاضاً، خصوصاً الواقعة ضمن الحزام الجديد للمدينة، لافتاً أن الحاجة إلى السيولة أثرت على الأسعار بشكل كبير، خصوصاً لمن يضع رأس ماله الأكبر في المشروعات القائمة، وهم فئة كبيرة في قطاع الاستثمار العقاري في رأيه.
لافتاً أن الفلل الصغيرة التي لا تتجاوز 290 متراً تضررت بعد موجة من الارتفاعات، كما تشتهر البيوت ذات الأحجام ذاتها بأنها الأكثر رواجاً للمشروعات السكنية على حساب الكبيرة التي انحسرت بشكل كبير.
وبمقارنة المتوسط السنوي لأسعار الفلل السكنية خلال العام الحالي مقارنة بالماضي، سجلت مدينة جدة أعلى نمو في المتوسط بنسبة 41 في المائة، فيما جاءت الأحساء الأكبر انخفاضاً في المتوسط بنسبة 26.2 في المائة، أما على مستوى المدن الكبرى فسجلت الرياض انخفاضاً في المتوسط السنوي بنسبة 5.1 في المائة، بينما سجلت الدمام انخفاضاً بنسبة 14.6 في المائة.
إلى ذلك، أكد فهد المقرن الذي يدير شركة للاستثمارات العقارية، أن هناك اختلافاً تاماً في تصميم وطريقة بناء الفلل التي أنشئت خلال السنوات الأخيرة، عن الفلل القديمة، موضحاً أن الضغط الأكبر يدور حول المنازل الجديدة التي أنشئت للاستثمار، وهي بنسب أقل من ناحية المنازل القديمة أو الأفرع الأخرى، لافتاً أن الأحياء القديمة تعاني أساساً من الركود، ما أجبر بعض جهات التمويل على زيادة فترة عمر المنشأة للشراء بالآجل إلا أن ذلك لم يكن مؤثراً بالشكل المطلوب نظراً لاختلاف عقلية وثقافة المشتري، وأصبحت المساحات الصغيرة هي المسيطرة على السوق، وهو ما لا توفره المباني القديمة، التي تشتهر بمساحتها الشاسعة غير المستغلة.
وتطرق المقرن إلى أن إعادة هيكلة القطاع أصبحت ضرورية، لكنها ستمر بصعوبات كبيرة يجب على المستثمر تقبلها، يرى منها إعادة ترتيب الأوراق من جديد، والدخول بمشروعات حديثة ملائمة لقدرات المشترين، موضحاً أن قطاع المقاولات يشهد هذه الأيام ركوداً ملحوظاً حيث يمكن الاستفادة من ذلك، بالتزامن مع نزول أسعار مواد البناء.